闫浩:“跑马圈地”时代结束,景瑞转型求变

上海凤翔房地产开发有限公司 2017-08-30 15:23:37
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“这是较好的时代,景瑞非常看好这个时代。”在景瑞控股联席主席闫浩眼里,白银时代的房地产行业,并非穷途末路,在结束了黄金十年的高速增长后,存续了20多年的房地产行业正迎来一场大变革,而对于景瑞而言,摆在面前的,或是一个变道超车的较佳时机。 景瑞控股联席主席闫浩 闫浩认为,在房地产的“下半场”,开发总量

“这是较好的时代,景瑞非常看好这个时代。”在景瑞控股联席主席闫浩眼里,白银时代的房地产行业,并非穷途末路,在结束了黄金十年的高速增长后,存续了20多年的房地产行业正迎来一场大变革,而对于景瑞而言,摆在面前的,或是一个变道超车的较佳时机。

景瑞控股联席主席闫浩

闫浩认为,在房地产的“下半场”,开发总量已越过高峰,新房开发量稳中有降,包括北上广深在内的一线城市逐步步入存量市场。过往高负债、高杠杆的“跑马圈地”粗放型发展模式,已被精细化深耕时代取代。准确的定位、精细化以及和资本对接的能力,无疑是景瑞这样中型房企寻求转型,持续发展的关键所在。

无独有偶,2016年年底,景瑞已邀请麦肯锡做了咨询分析,在景瑞控股旗下设立优钺资产、景瑞地产、合福资本三大平台,并提出“轻资产、精细化、重运营”三大转型方向。在原有地产开发的基础上,整合行业上下游生态圈资源,提升社区运营能力,通过轻资运营和客户价值设计,向以“客户价值”为导向的双轮驱动业务模式转型,成为“募投管退”大资管平台,从传统开发商向资产管理服务商转型。为客户提供精彩生活,与投资者实现共赢。

从“重资产”向“轻资产”转型

在行业走向集中的大势下,行业竞争的加剧也使得开发利润下降,地产企业的ROE逐年下滑。对开发商来讲,要想穿越政策波动周期,需要长期资金。

闫浩说,正是基于这样的考虑,景瑞提出要从“传统地产商”向“资产管理商”转型,逐步培养“募投管退”能力,通过设立基金的模式来开拓市场,实现景瑞在投资基金中的占比份额逐步下降,从而打通资本,穿越周期,以此实现景瑞长期稳定的发展。同时,稳定的资本合作方,也给予项目更好创造价值的基础,从而回报给投资者。

自2013年上市以来,景瑞已在不少项目的开发中采取了合作、小股操盘、代建等轻资产模式。截止目前,景瑞已成立多个基金,包括去年六月,景瑞和东方资产达成了百亿基金合作,便涵盖了景瑞传统开发、城市更新、资产收购、股权投资和旧城改造等多个领域业务。

从“粗放式”向“精细化”转型

在景瑞提出“双轮驱动”业务模式中,与轻资运营并重的,还有景瑞提出的“客户价值设计(DTV)”专业服务。

正如吴晓波在“去日本买只马桶盖”一文中提及,中国已进入到消费升级的年代。社会进程的发展,带动整个消费结构,从生存型向服务型升级,供不应求的时代,已被供需平衡所取代。对于房子而言,同样如此,客户对于住宅产品和服务的需求,已不再是满足居住需求,而转变为实现精彩生活的寄托。

闫浩坦言,景瑞24年来都将客户的需求放在首位,无论是产品开发、服务提供都希望以客户需求为导向。但面对如今客户个性化的需求,显然原先周期短、门槛低、利润高的毛坯房已无法满足,原来只是单纯开发建造的能力,也不再匹配时代的需求。提升“客户洞见”能力,通过“定制化”核心产品竞争力,成为景瑞打造并输出系统化服务能力的首要任务。

“每个客户对于家的憧憬,都是少有的。未来,景瑞希望提供一个定制化、完整的一站式产品解决方案。让客户从购买、装修、入住到之后的生活服务,都变得简单而又个性化。” 

事实上,从2015年开始,景瑞就以“定制”为发展方向,增加产品附加价值,拓展服务,在基于客户真实需求的基础上实现房子从装修、户型、物业服务等多方面的定制。两年来,从杭州景瑞·悦西台定制化处子秀,到上海景瑞·法兰云廷、宁波景瑞·海志府、杭州景瑞·天赋等项目不断落地,景瑞已逐步满足不同生命周期客户的定制需求。

闫浩透露,定制化的落地只是实现“客户价值设计”专业服务输出的一个基础,目前景瑞也在积极搭建“集客平台”,它将直接改变地产项目前期与客户互动的体验和需求洞见的效率,并形成智能化产品输出能力,加速景瑞转型升级步伐。

从“轻运营”向“重运营”转型

“包括景瑞在内的传统开发商,往往做的只是买地、开发、销售。但随着时代改变,我们发现客户需要的不只是这些,他们生活、居住在景瑞的社区里,客户需要更多样化的服务。”

随着未来基金化合作转型后,景瑞将扩大原有业务规模,包括办公、公寓等多业态的出现,也要求景瑞不仅具备外部硬件改造的能力,更在乎景瑞“软服务”的实力。

而之所以在景瑞控股旗下设立合福资本,也正是希望通过合福的平台,整合行业上下游生态圈资源,提升社区运营能力,满足客户精彩生活。

闫浩坦言,向轻资产重运营的经营模式转型的背后,无疑是试图通过经营模式和理念的转变,带动景瑞实现利润结构的转变,更关注投资者的利益,改变原有单一开发利润,通过投资利润、管理费收益和持有物业运营收益多方面收益,改变公司仅有高效运营而没有高效益的局面,以此也将推动景瑞实现由低估值的开发商向高估值运营商的转型。

在闫浩看来,房企未来出路无非有三。一是持续追求规模扩张,二是高点退出,而第三条正是景瑞坚定践行的转型之路。

闫浩相信,通过三年的转型,景瑞将成功向 “轻资产运营”转型,对于客户而言,可呈现高品质的精彩生活;对投资者而言,可实现更高溢价;对企业发展而言,拥有更长期资本,持续深耕开发。时代赋予景瑞的机会,将推动景瑞实现多方共赢。

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