【重磅】闵行七宝,超16万方商办用地成交

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交易情况

12月13日，闵行区七宝镇七宝社区MHPO-0105单元05-01、06-01、07-01、09-01、10-01、11-01、13-01、14-01、15-01地块（“城中村”改造项目-九星村）成交。由上海新九星以43.89亿元零溢价拿下，成交楼面地价为8857元/平方米。

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地块基本信息

四至范围

地块总范围：东至乐中路，南至宝兰路，西至智联路，北至星风路。

本次出让土地由8块商业用地和1块商办用地以“九宫格”形状组合而成，具体信息如下：

限制条件

上述地块对公共服务设施、公共空间建设具备不同要求：

同时还需具备：

上述公共服务设施（15-01地块内邮政支局除外）须布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达；

上述小型公共空间原则上短边不小于12米，不设置围墙；

上述公共通道确保连续舒适的步行要求、满足机动车应急救助通行要求，并应处理好与相邻地块的关系，通道两端不得设置围墙，应保持24小时对公众开放；

此外：

绿地率： 每个地块不低于20%；

10-01商办用地建筑比例为：商业50%，商务办公50%；

自持要求：

按出让年限自持100%办公物业；

按出让年限自持不低于80%地上商业；

按出让年限自持100%地下商业；

综上：本次出让土地以商业为主，少量办公。从建筑指标看，近50万方的商办建筑面积，规模较大，具有一定开发建设压力。

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闵行规划分析

根据《闵行区产业布局规划方案（2018—2025年）》，闵行将形成“南上海高新智造带”和“大虹桥国际商贸带”两大产业带，并围绕此产业带，形成“一湾落九子、两仪伴七星”的产业空间发展格局，支撑先进制造业与现代服务业双轮驱动和产城融合的总体战略。

由上可知，本案坐落于“七星”中的规划九星商务区，为围绕虹桥、莘庄两个城市副中心，根据交通配套、区位、人口密度、发展基础及周边的发展环境，重点打造的七个产城融合功能节点之一，重点聚焦商务商贸、文化体验、城市配套与生活服务。地块的出让完全符合产业功能定位需求。

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闵行商业环境

根据闵行区商业服务统计，全区现有4个市级社区商业示范社区：闵行区百联南方购物中心、七宝社区商业中心、春申万科城商业街、闵行区莘庄镇仲盛世界商城社区；4个上海特色商业街区：虹梅路休闲街、七宝老街、十尚坊休闲餐饮街、虹泉路韩国街。

由上可知，七宝、莘庄为当前闵行商业服务重点发展区域。本案地处七宝镇内，5公里范围辐射闵行3个市级社区商业示范社区，即百联南方购物中心、七宝社区商业中心、仲盛世界商城社区，可作为架接七宝、莘庄商业纽带，为虹桥镇、古美路街道商业服务挥上浓墨重彩的一笔。

从周边环境看，地块临近凯德七宝购物广场、宝龙城以及万科广场等商业项目，周边多居住小区环绕。本次出让土地，将为区域商务发展注入新活力，有助于推动九星商务区的发展。

从交通环境看，本案距轨交9号线星中路站约1公里，距12号轨交线虹莘路站约1.5公里，较七宝万科广场和宝龙城商业项目处于劣势。然而，从建筑规模看，纵观上述三个商业项目均略逊于本地块。可见，该地块相较于同区域同类项目占据规模优势。