中国头部城市身份归零,重回起跑线。︱刘德科年中论坛实录

原创： 刘德科 德科地产频道 昨天

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演讲︱刘德科

*本文根据「吴晓波频道」年中会议演讲整理

1st

上半年的调控标杆城市

整个中国的上半年，苏州是楼市调控的风向标城市，因为苏州会带来各种各样的政策变化。前两天，苏州二次调控。如果你关心房地产的话，一定刷到这条新闻了：苏州扩大限售范围，升提限购的社保年限。

为什么叫二次调控呢？因为苏州 5 月份进行了一次调控，先出台了限售。为什么出台限售？很简单，因为住建部预警了四个城市，包括了苏州，还有佛山、南宁、大连。中央点名批评了，预警就是批评的意思，所以你只能调控。

5 月份一次调控之后，苏州的楼市仍然火得不得了，苏州官方就站出来喊话了：你们都给我乖一点，再不乖，7 月份我们就要重磅调控，我们的长效机制已经上报住建部了。

但市场根本不理他，还是很热，所以 7 月份传说中的「很严厉」的调控来了。是不是真的很严厉？严厉到什么程度——限购的社保年限升级，外地人在苏州买房子，从原来交 1 年社保升级成了 2 年。1 年和 2 年有什么差别，拿西安比较一下你就明白了。

6 月份，西安也升级了限购，从 2 年升级到 5 年，而苏州是从 1 年升级到 2 年——这就是苏州的重磅政策。你如果不去对比这些城市间的差异，就不知道谁是温柔的，谁是重磅的，因为官方永远在说「重磅」，媒体永远在说「重磅」，芝麻小事也变成西瓜的重磅。这就是中国楼市的一个大概状况。

前两天房地产市场还有一个很有趣的事情——开封取消限售，限售就是房子买了几年之内不能卖。「一日游」指的就是前几天出台了红头文件，过一天又发了文件说我们撤销了这份文件，开封的楼市很糟糕（行情很糟糕），政府都很着急，那就发点利好呗，一发，压力又顶不住，怕媒体，媒体一报道，吓死了，赶紧先撤回来再说。

你们有没有觉得这很儿戏？这就是我们的楼市调控。所以很多人说今天的房地产行业很像 10 年前的中国足球行业，大家都可以骂、都可以批评。今天的房地产也一样，各种各样你觉得不可思议的笑话都会发生在这里。

2nd

调控分水岭

4 月 19 日之后，各个城市出台了很多调控政策。但为什么 4 月 19 日很重要，是分水岭呢？因为 4 月 19 日召开了政治局会议，接下来讲的政治局会议专门指分析经济形势和部署经济工作的政治局会议。

4 月 19 日重提了房住不炒，这是一个分水岭的信号。住建部很聪明，这个会开完的当天晚上，新华社的会议公报一发，住建部马上通过新华社发了一条新闻，说我们已经对 6 座城市进行了预警，这是住建部今年的排名前列次预警，但又很「坏」，不说是哪 6 座城市。

到了 5 月份第二次预警的时候，又预警了 4 个城市，这次倒是说了，是苏州、大连、佛山、南宁，因为这 4 个城市的房价涨得太厉害了。

两次一共预警了 10 座城市，住建部就是追着 4·19 这个政治局会议来的，这是分水岭。那 4 月 19 日以前，中国楼市发生了什么事情？

完全是另外一种画风：

1 月份，最典型的事件就是青岛取消摇号，这里指的是政府组织的摇号，而非开发商组织的摇号。

北京则是做了很多不公开的事情：比如北京拍地的时候，原来是要配保障房的，接下来就少配一点，甚至不配；原来北京拍住宅用地是先限房价的，上半年就不限了。这些偷偷做的事情，如果我们没有聚焦在这个行业是关注不到的，和青岛取消摇号是同一个性质。

如果再往前推到去年 12 月份的话，那更著名的事件就是菏泽取消限售，同时衡阳取消限价，成了一日游政策。

为什么菏泽没有成为一日游政策呢？很简单，衡阳在湖南，我眼中的湖南长沙是把炒房者当作阶级敌人来对待的城市，他们的党报《湖南日报》上写了：当前房地产的主要矛盾是人民跟炒房者之间的阶级矛盾。《湖南日报》还连发了 3 篇，长沙的房价是很低的，而衡阳是湖南的地级市，你怎么敢取消限价，所以发出去的盖了红章的文件又撤回去了，然后偷偷取消了。所以，不要发文件，发文件压力很大的。

菏泽为什么没有取消？我们中国有很多副省级城市、计划单列城市，菏泽都不是，好像地位不高，但在当前阶段，菏泽的地位非常高，各种工程都是计划单列的。

再往前推，去年 12 月份的政治局会议跟 10 月份的政治局会议没提房地产，但是去年 7 月 31 日的政治局会议提的是「坚决遏制房价上涨」。我们罗列了最近 10 年的政治局会议对于房地产的表述，最严厉的一次就是 2018 年 7 月 31 日这次，这一遏制以后，2018 年的下半年，中国的房地产市场一下子就冷清了，而且非常冷清。

一个会议有很大的作用，这当然是对的，同时又伴随着中美贸易战对房地产市场信心的挫伤，各种综合因素在一起，去年下半年很难受。但是，今年上半年就开始了小阳春。

大家都知道，楼市有小阳春，但这个小阳春怎么来的？其实，我们一直以为楼市调控一直很严厉，特别是最近 3 年，好像每一天都是重磅调控、调控加码、调控升级，而它偷偷放松的时候，我们是没有感觉的，它偷偷放松的时候只是表现出：房价「轰」了的一下，小阳春「哗」的一下。

这就是中国房地产调控的一个小小逻辑，让你觉得一直很严厉，较好都不要买房。当你偷偷放松的时候，要醒悟过来已经有点晚了。

3rd

涨幅大的城市

哪些城市涨得比较猛一点？我们可以来看一下豫 C 和苏 C 的故事，豫 C 是千年古都洛阳，苏 C 是徐州。

这是加权涨幅，就是每个月都涨了一点，涨了 6 个月以后统计 70 个城市的数据，而不是全国所有城市，因为国家统计局只统计了 70 个城市：

◆2019 上半年中国新建住宅价格加权涨幅 TOP 10

排名

城市

加权涨幅

1

大理

9.551%

2

西安

8.695%

3

秦皇岛

7.947%

4

洛阳

7.613%

5

贵阳

6.360%

6

大连

6.141%

7

武汉

5.836%

8

石家庄

5.834%

9

呼和浩特

5.828%

10

徐州

5.730%

*均价根据国家统计局公布的70个大中城市新建住宅价格变动数据进行换算

排名排名前列的是大理，为什么排名排名前列？是大理经济特别发达吗？人口净流入特别高吗？小学生数量特别多吗？都不是，因为海南岛全省限购了，海南岛大量的房屋中介人员全部去了云南和广西，在他们的不懈努力下，云南和广西的房地产热度获得了可观的提升。这是微观原因，但也是政策原因，所以大理涨得最厉害。

秦皇岛大概也是这个意思——我们东北人去不了海南了，要不到北京边上的秦皇岛吧。所以，这两个城市会处在这样的位置，是因为度假产品。但是，假设你今天买了大理，涨幅全国较高，觉得好得意，对不起，不要得意，中国房地产如果有泡沫要先挤的话，排名前列个挤的就是这种度假产品。

我有一个很令人讨厌的观点：在中国房地产市场买房，风景最不值钱。我不是说风景不值钱，是说风景在所有因素中是最不值钱的，排在前面的有学区、地铁、城市资源等，最后一个才是风景。

但是风景很诱惑我们的眼睛和心灵，你很容易冲动，看到蓝天碧海，这套房子才 100 万，我手上有 800 万，当然去买两套，但最不值钱。所以，度假型产品在我们的买房优先级排序里面是非常靠后的，这样的城市涨了，你也不用太得意。

我们再来看西安、贵阳、大连、石家庄、呼和浩特这几个低起点省会城市，大连不是省会，它是副省级城市，但相当于省会。我讲的低起点未必是指经济，也可以是经济、城市建设、房价本身，因为这些城市的房价特别值太低了。像西安这种城市，是因为曾经有一位魄力很大的书记，但他现在去了东北；贵阳这两年因为云计算跟大数据的发展，抓住了这个契机起来了；呼和浩特棚改相当厉害，所以也能够排上加权涨幅 TOP 10 的城市。

这些城市都是低起点的城市，这里面还有一个非常特殊的城市——武汉。因为在我们传统认知当中，武汉是超热点城市，就是像上海、苏州、南京、成都、深圳、广州等城市。

武汉今年的房价还在涨，两个原因：

排名前列个原因和全中国所有城市都一样，今年上半年房价偷偷放松，除了银根的偷偷放松以外，还有一个很重要的点是——一手房政策性限价也偷偷放松了，武汉放得有点厉害，那房价就上来了。同样，如果杭州、深圳、成都也放得有点厉害，那这些城市的房价也会上来的。

还有一个原因，总书记有一句名言，最近说的：搞好一次盛会，搞活一个城市。这句话是在青岛讲的，青岛最近要搞盛会。而武汉马上要开「军运会」了，全称是世界军人运动会，所以武汉现在都是工地，马上就要收工了，这个盛会给这座城市带来巨大的信心预期。

就是基于这两个原因，武汉会在 TOP 10 的榜上。

但是我们重点要讲的是洛阳和徐州，我把它们叫做省内接力型城市。因为像这样的省份里面，至少有 1 个或者 2 个超热点城市，比如说江苏的超热点城市有三个，苏州、南京、无锡，房价都涨上天的那种。而徐州，我们乍一看怎么轮也轮不到它，等它们三个涨完以后，徐州就来了，涨得非常厉害。

如果我们按照国家统计局的数据，从 2015 年到现在，房价累计涨幅较高的城市，排名排名前列的是西安，徐州可以排进全国前五，在加权涨幅中也可以排进全国前十。总之，徐州涨得非常厉害。

再说洛阳，河南的超级城市当然是郑州，而洛阳变成了它的一个接力型城市。所以每一个省份，它的省会城市在讲要提升首位度的时候，千万不要忘了，除了省会城市以外，另外一个城市很有可能是房价行情的接力型城市，但这取决于城市建设的基本面、产业的基本面等。

4th

TOD和都市圈

讲了那么多城市，到底中国哪个城市最厉害？中国的头部城市，身份会归零，大家又站到了同一起跑线上。有人说，这么说有点夸张吧，难道成都可以超过上海？成都和上海已经身份归零了？现在好像上海遥遥先进，但如果有一天身份归零了呢？

先来说过去 10 年改变我们较大的两样东西是什么？大家都拥有过、享受过——手机和高铁。

手机背后是 IoT（物联网）万物互联，高铁背后是轨道上的都市圈。

从更大的层面来讲，手机背后涉及到整个工业 4.0 转型的数字经济，数字经济不仅仅是虚拟经济，它也是制造业经济。轨道带来的是 TOD（公交导向的城市发展）。

中国的城市竞争在当前阶段以及未来的二三十年时间里，会有两个赛道：一个是你能否成为数字经济之城；第二，你能否成为 TOD 之城。

这两个赛道，这两个战场，谁敢说自己遥遥先进？没有一个城市。今天中国的城市只有香港敢说「我是 TOD 之城」，但是香港也不敢说「我是数字经济之城」，哪怕是上海，今天都不敢说「我是 TOD 之城」，因为上海真正的 TOD 就那么几个，才刚刚成型。

我们讲的 TOD 是地铁上盖，但地铁上盖都不能直接等同于 TOD，它比地铁上盖还要复杂。我们讲的成熟的 TOD 项目是基于公共交通来开发的这种复合的城市综合体性质的东西。

成都现在对 TOD 非常热衷，我们现在都把成都叫做「搞 TOD 运动」，市长和市委书记亲自抓，每年要求有多少个 TOD 项目开工。TOD 是根据轨道、地铁而起来的，每一条轨道上面都要有 TOD，如果轨道只是轨道的话，那它只是一个交通工具，对城市来讲只是通勤工具，但是有了 TOD，它才能成为这个城市繁华的、活力的节点。

所以，今天的上海不一定敢承诺「10 年后我的 TOD 比成都厉害」，今天的上海也同样不敢说「我在数字之城的建设上一定超过成都」，但是今天在公众的任何评价里面，上海全方位先进成都，这是毫无疑问的。但是，等你身份归零以后，未来是属于新认知者的未来，所以这些头部城市又站到了同一起跑线上。

谁都不要觉得此刻的先进就是永远的先进，如果此刻的先进稍微停滞一下，就有可能被别人反超。一个城市反超另外一个城市，3 年就够了，可以参照最近的杭州。

我们接下来讲都市圈，都市圈是属于未来的事情，但是我们要看清楚这个趋势，所以我们要来看：我们的城市是按照什么样的轨迹来发展的。

过去的城市就是一个坐标，中间一个圆点就是我们的市中心，我们把它这叫「单核城市」；现在大部分的头部城市都已经是「多核城市」，就是在这个坐标系里面有好几个点，大家共同交织成一个城市的模样，这是现在，现在不能叫做趋势；未来的城市是网格化，当然这需要时间，但是我们一定要看到城市是这个模样的，未来的都市圈也是这个模样的。

都市区尚在培育当中，上海都市圈这种高能级的，它的培育速度会更快，但像郑州这种，它的能级肯定不如上海，那它的都市圈就会在漫漫的长途中停停走走。所以，最近两三年的爆发点一定是像洛阳和徐州这样的省内接力型城市。

千万不要觉得我只是在说房价，房价是这些城市实力的一个晴雨表的总体现，只是一个结果而已，我们不要把房价当成原因。

 5th

县城价值

有人会问，能在一些不好的城市，比如孤悬一边的县城买房吗？大家都说不行，觉得一二线城市才好，三四线城市完全完蛋了。但我们的结论是：当然可以买，中国每一个县城的房子都是可以买的，但是，要沿着以人口基数为分母的消费升级这条线去买。

人口净流入和净流出是典型的国际标准，但是，国际标准有一个前提，他们都是小规模国家，我们是超大规模国家，我们的一个县城在欧洲就是超大城市，我们东部地区超过 100 万人口的县城比比皆是。

一个县城的人口一旦超过 10 万平方米，对于开发商来讲，就有房地产开发空间、盈利空间。对我们买房人来讲，同样是有机会的。所以，盲目地相信三四五六七八线城市是没前途的，这个是没有在一线做过房地产的人的判断。

全国政协经济委员会副主任刘世锦先生可能有一句话会刺激到大家，今年说的：中国还有 10 亿人没有坐过飞机，中国还有 5 亿人没有蹲过马桶。我们指的马桶是陶瓷的可以蹲的马桶，不是那种木质马桶，上海还有十几万只每天要起来倒的马桶，这是中国。

中国很多时候是很多高学历的精英份子在一二线城市看见的那个中国，那个中国只是一个小小的中国，而真实的中国是拼多多做生意的那个中国，是碧桂园做生意的中国，而不是万科做开发的那个中国，所以我们要讲碧桂园的故事。

根据碧桂园的年报显示，碧桂园已经进入了 1156 个区和县，这是碧桂园最厉害的地方。

碧桂园总是被人诟病「给你一个县城五星级的家」，我们总是嘲笑碧桂园房子盖得这么难看，品质这么低，那是因为我们站在一二线城市的眼光去看碧桂园。如果碧桂园这些房子放在县城里面，它真的就是五星级的家，所以要换位来看。

碧桂园是中国房地产企业当中进入区和县最多的企业，没有之一，遥遥先进第二名恒大（大概 300 多个区和县），所以碧桂园最厉害的地方是：它怎么就发现了一个巨大的中国市场价值。

自称农民的杨国强先生说，中国有 60% 以上的县是碧桂园还没有进去过的，还有广阔的发展空间。这是从碧桂园的角度思考中国的完整性：每个县都是中国领土不可分割的一部分，每个县都是中国购房者不应该放过的部分。

 6th

黄金时代

中国的房地产到底有没有前途？我们看一下历史数据，这也是根据国家统计局的数据换算出来的。

从 2010 年到现在，每年的平均价格好像没有跌过，一直在涨。过去这 10 年，行情最惨淡的年份是 2014 年，房价跌了，或者说涨得最少。可是，2014 年的全国均价在这里体现的仍然是上涨的。

过去 10 年，整个中国房地产的价格曲线是往上走的，未来 20 年这条线仍然会继续往上走。

今天中国的房价水平只处在半山腰上，以中国人民对于房地产的热情，以及中国对于房地产的一系列制度——从财税制度到户口制度，到土地制度，中国的房价全方位超越美国，这是迟早的事情，现在已经局部超过美国了。当然这也不是什么光荣的事情，只不过不得不如此。

所以，我们正常的感受是：房价已经涨了这么多，受不了，不能买了，因为我们有历史包袱压在身上。你可以看一下一九八几年的《人民日报》，大概意思是房价涨得太离谱，老百姓望楼兴叹，我们从一九八几年抱怨到现在，还在抱怨。

我们调控的总逻辑是不承认房价应该上涨，所以我们做出的决定是房价不能上涨，这是个谎言。为了圆这个谎，我们只能限价——开发商的房子不准卖，本来可以卖 3 万的，现在只能卖 2.5 万，因为说了房价不能涨。

而且中央是会查的。如果我这座城市的均价是 1 万块钱，但是最近卖了 8 套 1.8 万的房子，那均价不就是 1.8 万了吗，怎么办？不准签！网络不准备案，这叫限网签。

举个例子，如果你最近运气好，在热点城市买到房子是不用签合同的，不给你签。当然，购房者会很开心，这个房子是你的了，也不用付钱，只要等通知就好，但开发商不爽了——我明明卖了房子，钱却拿不回来。

一二手房子在过去两年，买到了就是赚了，大家都在抢，各种灰色交易、腐败、权力寻租就诞生了，所以又出台了公正摇号，又要圆一个谎。有些城市还是控不住，就要开始在拍地之前限房价，又来一个谎。

所以，中国的房地产调控基本上已经处于军事管制级别，而且这种军事管制级别的调控在未来 10 年、20 年仍然会持续，中间只可能偷偷地放松，在偷偷放松的时候，你是很难察觉到的。

总体上，未来 10 年、20 年，仍然会一直都是军事管制级别的。所以在这种背景下面，我们该怎么做？我们能做的就是做一个傻瓜，买一套房子放在那里不要卖，这叫房住不炒。

中国 10 年累计加权涨幅是 85.32%，2010 年全国商品房价格是 5000 多块钱/平方米，今年上半年是 9000 多块钱/平方米，涨了不多，这是全国平均数字，包括写字楼、商铺等，我们没有办法单独统计住宅的价格，因为国家统计局只公布商品房的相关数据。如果你买的是住宅，挑的恰好是不错的城市，那比例远远超过 85%。

我们先用这个线衡量一下，如果我们在 2010 年买了一套房子是 100 万，今年达到 180 万，这是全国平均水平。如果再看 M2（同时反映现实和潜在购买力）的话，当然现在用可 M2 来衡量房价已经不太准确了，但是可以起一个小小的参考作用。今年 6 月末的 M2 是 192 万亿，2010 年是 72.6 万亿，比房价涨得快。

可是，除了买房有这么一个超级安全又稳定的收益，请问还有没有其他更好的收益、更安全？这是一个非常傻瓜的理解，不用我讲大家都明白。

所以我想跟大家说的是：我们被洗了各种各样的脑，身上有卸不下来的历史包袱，都要更新掉，全部更新，通通扔掉，才能不辜负地球诞生以来较大规模的、速度最迅猛的城市化进程，就发生在各位脚下的这片土地、这个国家、这个时代。

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