买房需交百万认筹金 “上海后花园”嘉兴楼市库存告急 茶水费屡禁不止

本报记者 刘颂辉 嘉兴报道

8月中旬，在浙江嘉兴市秀洲区一家新装修的房产中介门店里，办公的电脑整齐摆放，店主正准备“大干一场”。

位于浙江东北部、杭嘉湖平原的嘉兴，被称为“上海的后花园”，吸引了众多前来投资、定居的人群。

近日，据相关媒体报道，近年来嘉兴楼市火爆盛宴的背后，实则乱象丛生，买房时加10万元“号费”的现象屡见不鲜。对此，嘉兴市住房保障局的相关负责人曾回应，接到过几起类似房地产收取“号费”的投诉，有房产公司销售人员私下串通中介的情况，执法人员已将其移交公安部门处理。

连日来，《中国经营报》记者走访嘉兴绿城柳岸禾风、荣安万科·香樟国际、路劲金茂·嘉禾金茂府、佳源秀湖印象、万科紫元·尚宸等楼盘以及周边中介公司发现，提供“号费”“信息费”业务的现象依然存在，而且在房源供不应求的情况下，多处楼盘正紧张验资蓄客，提前收取认筹金。

嘉兴市住房保障局房地产管理科一名工作人员表示，买卖房号会扰乱房产市场秩序，在嘉兴是坚决不允许的，绿城公司曾对此出具过承诺书，如果该事件有发票或者收据坐实，房管科将对此进行严肃查处，首先退还，再按照相关部门的法规对企业进行处罚，中介机构也将面临处罚。

上海购房者涌入“茶水费”屡禁不止

在嘉兴当地人的印象中，房价的变动，与上海购房者的涌入有着密切联系。从上海南站到嘉兴，直线距离约80公里，较快一班次火车用时42分钟，高铁从上海虹桥火车站出发到嘉兴仅需要27分钟。

据《嘉兴日报》报道，随着交通条件日益便利，上海大都市圈快速发展，早在2013年前后，便有上海人在嘉兴买房落户，率先体验“双城生活”。

来自上海易居房地产研究院的统计数据显示，2013年6月，嘉兴市的新建商品住宅成交均价为6281元/平方米，5年后的2018年6月，该数据上涨到10750元/平方米，尤其近两年的上涨幅度较为明显。8月上旬，记者走访嘉兴多个正在销售以及即将销售的楼盘了解到，房源均价已达到1.8万~2.3万元/平方米之间。

记者注意到，嘉兴多个板块的二手房成交均价高于一手房，出现价格倒挂现象，在市场销售环节，房源周边买卖房号的现象则屡禁不止。

7月23日，据《国际金融报》报道，购房者在嘉兴买房，有的时候全款也未必能成功买到，但是若向房产中介公司缴纳10万元左右“号费”则可以从楼盘内部拿房，锁定心仪的房源。“号费”的实际收取方，不仅有开发商，还有个人。

对此，嘉兴市住房保障局的相关负责人回应，若遇到收“号费”的情况，当事人提供相应的举证材料，一经查实，将对违规的中介或房产企业进行处罚，如有必要移交公安部门处理。

然而，8月10日，记者走访嘉兴市秀洲区东升西路一家房产中介公司，门店的一名店主介绍，如果确定要买周边的新楼盘，可以通过关系去拿房号，价格约10万元左右，若买不到，则费用原路退还。其还透露，南湖区某热门楼盘的房源的拿号费达到30万~35万元。

8月11日，在茶园路与塘汇路口的绿城柳岸禾风的售楼部，置业顾问王小姐介绍，项目即将推出二期最后4幢楼286套房源，明年年底以毛坯房交付。

公开资料显示，2016年12月，绿城理想小镇建设集团有限公司以总价7.36亿元拿下秀洲区两宗地块，其中城北路经开2016-25号地块，总价约4.23亿元，折合楼面价约3478.26元~6153.85元/平方米，城东路经开2016-26号地块总价约3.13亿元，折合楼面价约3650.00元~5615.38元/平方米。而绿城柳岸禾风即是绿城小镇集团在该两幅地块上的作品，作为绿城在嘉兴的首作，该项目承担着打开嘉兴市场的重任。

然而，在该项目临近的房产中介公司，负责人亦告诉记者，曾帮助两位客户购买到房号，额外支付一笔费用，可以在开盘前，准确买到绿城柳岸禾风的房源。“这种走渠道的房号，一般是售楼部营销层面的领导，转手出售从中赚钱，较高‘信息费’12万元。” 8月12日晚，该负责人回电话表示，缴纳10万元“信息费”可以买到绿城柳岸禾风一套98平方米房源，总房款150万元必须全款支付。

对此，记者致电该楼盘的项目公司嘉兴绿城塘汇房地产开发有限公司，该公司营销部一名工作人员表示，公司所有置业顾问都来自自销团队，完全按照正常选房流程，不存在与任何中介公司合作分销。之前有购房者向中介公司缴纳“服务费”，但是并未选到房，而引起过纠纷。如果中介公司买到房号，则提供公司内部人员的证据，公司将进行查处。

事实上，“号费”“信息费”即是房地产行业中“茶水费”的别称。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于房地产项目违规收费等行为，说明在购房需求旺盛的环境下，房企为了回笼资金，态度较为强势，导致购房者来承担相应的风险。违规收取“茶水费”等价外加价的行为，其实是目前房地产市场交易秩序管控的内容，亟待监管部门加以管控。

“绑定车位”减配等违规频现

记者连日调查发现，嘉兴市各个楼盘看房人数不多，但是楼盘对于购房者的要求非常高。几乎新近开盘的楼盘，都要求缴纳100万元不等的认筹金，或者到指定银行办理定存进行验资，多个楼盘捆绑车位出售，全款购房者优先选房，个别楼盘因质量问题还遭到购房者维权。

“在嘉兴看房子，随便去逛，很多楼盘都没卖完，政府不让开盘，就算开盘也是当天售罄，因为前期认筹客户交一两百万元早已锁定了房源。”在南湖区的路劲金茂·嘉禾金茂府项目，置业顾问告诉记者，首次开盘是以验资锁定房源的方式积累客户，先缴纳1万元进行意向登记，再向指定的银行卡中办理100万元定存进行验资。

验资蓄客之外，楼盘基本都要求带车位一起出售。在绿城柳岸禾风售楼部，置业顾问王小姐表示，房源均价约为1.1万元/平方米，但必须连同车位一起购买。在剩下二期最后4幢楼的房源中，以一名外地户口购房者为例，一套110平方米的房源，全款约150万元，其中120万元为毛坯房价格，50%首付为60万，在开盘时，购房者需缴纳60万元首付和30万元车位费。而加上车位后的价格核算下来，均价为1.4万元左右，实际销售均价上涨3000元。“一期项目中，30万、33万、35万元的车位都卖过，必须全款支付。”王小姐表示。

对此，嘉兴绿城塘汇房地产开发有限公司回复记者时表示，公司并非要求不购买车位则不允许购房，而是购买车位的客户优先选择房源。

嘉兴学院房地产研究中心主任吴兴陆指出，类似“茶水费”、捆绑销售问题的出现，主要是由于嘉兴楼市供不应求所造成的。当房源紧张，购房者需求旺盛，在房产中介公司的操作下，违规行为便暗自产生。此外，由于部分楼盘备案价格低，与开发商期望的销售价格存在差距，才出现装修费、车位费等价外加价的现象，实际成交价格才高于备案价格。

除了销售环节违规频现，因为房屋质量问题引发的维权事件也频频发生。

位于嘉兴科技城的广益大厦，近日迎来房屋交付的时刻，但是业主收房却发现，大厦2~5楼的300多套房源中，户型如同小黑屋，房子四面无窗，白天伸手不见五指，采光通风性能差。对此，该项目近百名业主向开发商嘉兴市翔鸿置业有限公司提出维权。

36岁的洪小姐是上海的上班族，2017年6月，其与丈夫在广益大厦售楼处买下4楼一套37平方米的精装修房源，总价为30.9万元。“销售人员曾承诺，交房后单层高度4.8米，全为loft公寓，分朝南和朝北而建，有通风明净的落地窗，可以用来自住。”洪小姐告诉记者，今年8月11日，其在去往广益大厦准备收房的时候，才发现房子的实际设计与样板房完全不一样。

从洪小姐提供的《商品房买卖合同》上，记者注意到，广益大厦房子的设计用途为商业服务，而且一套37平方米的房源中，公摊面积高达20.45平方米，套内面积仅17平方米。

上海秦兵房产律师团队主管律师葛绍华告诉记者，此类基本属于公寓式酒店，不具备业主居住的条件，如果宣传可居住的话，就属于违规商改住行为。

针对房屋没有自然采光的情况，嘉兴市翔鸿置业有限公司表示，由于公司陷入资金困境，董事长也因此事脑梗，公司处于无序状态，目前政府机构已经介入调查，公司已邀请第三方机构协助处理与业主的交房纠纷。

库存低于12个月土地拍卖冷清

据上海易居房地产研究院的数据，今年上半年，房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77和74个，说明房价上涨的城市数量是在增加的，即上半年有70%比例的城市房价在上涨，三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

数据显示，国内各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有60个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。就嘉兴来看，此类城市商品住宅库存不足、房价上涨压力大，下半年棚改政策调整的可能性较大。

今年1~6月，嘉兴市新建商品住宅存销比分别为6.2、5.7、5.6、5.3、5.7、5.6，同比下降37%；供应面积分别为30万、15万、20万、15万、35万、27万平方米/月；成交面积分别为33万、26万、25万、22万、24万、32万平方米/月；库存面积分别为168万、157万、152万、145万、156万、151万平方米/月。

“由于供应端不足，房价处于高位运行，下半年仍将平稳发展，不会有太大波动。”吴兴陆指出，嘉兴楼市的去库存周期基本结束，随着交易量持续放大，目前库存周期比较低，已低于12个月。

值得注意的是，在经历一两年的房价上涨之后，近期嘉兴的房地产市场有降温趋势。记者梳理7月嘉兴市的多场土地拍卖注意到，土地市场热度渐退，开发商拿地趋向谨慎和理性。

7月，嘉兴市共有8宗宅地入市，最终，除了1宗位于凤桥镇的宅地（2018南-018号）因无人竞价而流拍外，其余7宗宅地悉数出让，但无一触及限价。

吴兴陆认为，近期，嘉兴土拍市场趋向冷清，是缘于开发商对嘉兴及周边土地市场的判断，还有对未来消费人群的预期。目前来看，下半年开发商拿地将更加谨慎和理性，土地拍卖市场还会出现流拍现象。

（编辑：石英婧 校对：翟军）