张江科学城的规划,会给房地产市场带来什么?

历经3个月的研究讨论，昨日，《张江科学城建设规划》正式获批，根据规划，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万用于租赁住宅。

近97%的住宅用地将会被限制为“只租不售”，这会对未来张江乃至周边的房地产市场带来怎样的影响呢？我们先来看看租房市场。

目前在张江工作的人，大体租住在以下几个区域：

张江上班族主要居住范围

张江主要工作区域：地铁2号线张江高科、金科路、广兰路附近，其中张江高科周边的租金较为昂贵，2室的精装修房在5000-8000元/月，广兰路附近一些小区群租房较多，适合中低收入人群，2室的精装修房在3500-5000元/月。

唐镇区域：上班离2号线较近的，很多会选择去唐镇租房，唐镇的配套设施较为完善，生活成本较低，2室的精装修房租金约为2500-4500元/月。

川沙区域：收入更低一点的，会考虑到用通勤时间换取便宜的租金，川沙是个好选择，同唐镇一样，生活也很便利，2室精装修房租金在2500-3500元/月左右。

金桥&周浦区域：张江上班族去金桥和周浦住的人不多，但也占了一定比例，那两块地方的租金不便宜，2室精装修房需要4000-600元/月。

土豪区域：企业中高层、老板们大多会选择住在陆家嘴附近，8000+的公寓随处可见，不属于讨论范畴…

那么前段时间，张江拍出的那块5500元楼面价的地，未来的租金会是多少呢？

我们按预期出售来估算下房屋价格。

常规公式为：房屋售价=楼面价+安建成本+装修成本+其他费用+利润

上海目前安建成本按1500元，装修成本按1000元，其他费用包含税费等约为2000元，估算出房屋成本价在10000元/平米左右。再加上平均15%利润，房屋售价约为11500元/平米。

上海的平均租金回报率在3%左右，测算出月平均租金约为29元/平米，一套90平的两房，月租金会在3000元上下。

当然，以上的估算比较粗略，将来实际数字会有出入，不过有一点可以确定，那就是张江为了留住和吸引人才，一定会大力降低曾经高昂的生活成本，这对周边区域目前火爆的租房市场来说会是个不小的冲击。

我们再来看看销售市场。

数据来源：网易房产

截至昨天，浦东新区累计待售新房9315套，为全上海较高，但我们再看下张江的数字，就不那么乐观了。

数据来源：网易房产 

张江待售新房仅剩228套，只占整个浦东的2.4%，同时，上海房管局已经两周未发放预售证，在《张江科学城建设规划》中，政府明确指出将来张江用作出售的住宅土地，只有30万平方，因此接下来的张江，很有可能面临无房可售的局面。

房地产销售人员面对地段和户型等稀缺的项目，往往会用“卖一套少一套”来烘托出紧俏的氛围，未来张江的房子，不用烘托，天然自带“卖一套少一套”的属性。

新房尚且由于政府宏观调控长效机制的制定，价格不会有太大的涨幅空间，但是二手房的价格，在供不应求的市场环境下，很有可能冲破天际，并带动周围版块的一并上升。

数据来源：中原地产

继外滩、陆家嘴后，张江能否成为上海又一个中心，值得所有人期待，毕竟，张江的定位是“中国硅谷”，抛开房地产，它还有更沉重的历史使命。