以案释法:建设工程价款优先受偿权案例分析

一、案情简介

      2006年4月13日，福华建筑公司与丰兰公司签订了建设工程施工合同，由福华承建丰兰悦华购物中心营业楼，工程于2009年6月25日竣工验收合格。经结算，丰兰公司尚欠福华建筑公司工程款1700万元。 

      2006年至2007年期间，因筹建营业楼资金短缺，丰兰公司分8次向第三人殷某借款共计3000万元。丰兰公司无力按约定偿还借款，遂于2009年9月15日将丰兰悦华购物中心营业楼的部分商铺过户给殷某，以抵偿丰兰公司向殷某的全部借款及利息，房产局为殷某办理了房屋所有权证，建筑面积14000平方米。丰兰公司同意从2006年12月15日开始向福华建筑公司支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付，直到还清为止。如丰兰公司不能以现金方式支付给福华建筑公司，则用丰兰悦华购物中心营业楼的房屋清偿所欠工程价款本金及利息，并主张对丰兰悦华购物中心营业楼享有优先受偿权。

二、法院判决

     1、一审法院认为，福华建筑公司于2006年4月开始为丰兰承建丰兰悦华购物中心营业楼，工程竣工后，经双方结算，丰兰公司对尚欠福华建筑公司1700万元无异议，一审法院对此予以确认并支持福华建筑公司的该项诉讼请求。双方并约定，2006年12月15日开始向福华建筑公司支付利息，依照《较高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条：“当事人对欠付工程款利息计付标准有约定的，按照约定处理”的规定，对福华建筑公司请求丰兰公司按约定标准给付利息的主张应予保护。       对于福华建筑公司请求优先受偿权问题，09年10月9日福华建筑公司与丰兰公司所签订的《工程付款协议》明确约定如丰兰公司不能以现金方式支付给福华建筑公司，则以丰兰营业楼的房屋清偿所欠工程价款本金及利息，该约定应视为福华以该工程折价的方式向丰兰主张了工程价款优先受偿权。鉴于该工程于2009年6月25日竣工，丰兰公司于2009年10月9日主张1700万元工程款及利息的优先受偿权未超过《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定的六个月除斥期间，故福华建筑公司在法定的期限内行使了优先权，福华建筑公司的该项诉讼主张应予支持。 

        2、2010年5月，案外人殷某以丰兰营业楼建筑面积14300平方米的商铺归其所有，一审判决认定事实不清、适用法律错误为由向该中级人民法院申诉，该院经审查对本案进行再审。

      再审法院经审理对工程欠款的事实认定与原审一致，但认为对于福华建筑公司优先受偿权的范围应当根据相关司法解释的规定和本案的实际情况进行限制。根据《批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，由于丰兰14300平方米的商铺已由殷某通过抵债途径取得，并办理了产权证书，故福华建筑公司不能对丰兰上述房产主张优先权。对于除此之外的丰兰悦华购物中心营业楼建筑面积2000平方米的商铺，福华可以行使优先权。

      3、福华不服，提出上诉。二审法院经审理对工程欠款的事实认定与一审一致。但认为殷某取得丰兰的商铺不属于《批复》第二条规定的情形，故虽然殷某已就相应商铺进行了产权变更登记，取得了产权证书，但亦不能对抗福华建筑公司的建设工程价款优先受偿权，福华建筑公司的该优先权及于其承建的丰兰悦华购物中心营业楼的全部。故福华建筑公司有权在工程款及利息范围内，对其承建的丰兰悦华购物中心营业楼工程行使工程价款优先受偿权。

三、裁判规则，以及对承包人的警示

      1、《合同法》286条规定了建设工程价款优先受偿权，即“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。作为承包人，首先谨记要催告发包人。其次积极主张工程价款优先受偿权，赶在其他承包人之前主张权利，注意《合同法》286条规定了6个月的除斥期间。同时，建设工程价款优先受偿权成立认定，不受工程是否竣工的影响，只要已经完工部分质量合格。

      2、较高人民法院在2002年回复上海市高级人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题时，形成的《建设工程价款优先受偿权的批复》，其中第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”。作为承包人，注意在此情形法律对承包人优先受偿权的限制，但是对于“消费者”应当做严格的解释，参照《消费者权益保障法》的定义，消费者应当是为生活消费需求购买，即买房子是居住，同理，该房产性质应当是住宅。

      3、建设工程价款优先权具有物上追击力。较高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》（征求意见稿）第36条第二款规定：“发包人以其不是建设工程项目建设单位或者建设工程已经转让第三人所有抗辩承包人优先受偿权的，人民法院不予支持。但应当追加建设工程项目建设单位或者工程项目受让人作为无独立请求权第三人参加诉讼”。就是说第三人即使通过以物抵债方式取得了建设工程所有权，也不影响承包人就其承建的工程行使优先受偿权。承包人应当注意，依照意见稿发包人无法通过交易或以物抵债方式转移物权，第三人也无法适用善意取得制度。

      4、建设工程价款优先权仅限于自己施工完成的部分，理论基础是“增值理论”法律赋予优先权的原因在于建筑工程是施工人劳动成果的物化。

      5、工程款利息属于优先受偿权的范围，利息虽然不是工程价款组成部分，但是利息是法定孳息，由工程价款衍生而来。

四、结语

      建设工程价款优先受偿权是法律明文规定，赋予施工人、承包人的法定权利，要积极主张，依照相关法律法规和司法解释合理利用，在结算愈发困难的大环境下确保权利实现，怠于行使或放弃权利的行为都不可取。