新手敢买二手房吗?手把手教你二手房成交步骤和避坑!(上篇)

编辑手记

2019年4月，上海二手房成交了23969套。

这意味着在4月，至少有两万多人经过数月的奔波、数年的辛勤积攒，终于在大上海某处买下了一块钢筋水泥的居所，而对应的，也有两万多人作为卖家，告别了自己曾经的居处。

全上海2400多万人中，一个月四万多人的数量，也许显得微不足道，但是，不论是刚需也好，投资也好，23969套中的每一套，都意味着买卖双方四万多人身家性命中重要的一部分。更不用说，在上海这样一个每年新房供应量仅10万套左右且大量集中在外环以外的成熟一线城市，未来需要购买二手房的人数恐怕还会继续增加。

 图说：2019年上海二手房月度成交套数

作为从业近十年的地产销售人员，我帮无数粉丝和身边的朋友买到过心仪的房子，不论是新房买卖还是二手房交易的流程和门道，我都算是很熟悉了。但是，我相信，关于一套二手房是怎么成交的微观经历，对未来每个月的几万人来说，仍然有参考意义。

今天这篇文章，是我的一位粉丝来稿，2019年4月29号，她在上海青浦区徐泾镇买下了在上海的排名前列套房子，二手房，总价1050万。

在上海买一套二手房需要经历哪些流程？以下是一位二手房新手买家的亲身经历。

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01

确定买房需求

2018年初，我终于成为了新上海人，在上海买房成为势在必行的选择。考虑到工作及孩子上学地点都在虹桥周边，因此锁定了看房区域是大虹桥地区。关于大虹桥区域的确切定义，各类房产公众号已经科普了不少，我个人的定义是，离虹桥火车站车程不超过半小时的区域，东西南北都行。

 图说：虹桥商务区规划

决定了要上买房这趟车，那么第二个问题来了——具体买哪种房子呢？

我排列了一下几大需求，首先以自住为主，兼顾保值增值，较好是一步到位省得以后改善。

因此房型关键词是：四房及以上，得房率高，较好有地下室或阁楼或花园之类的附赠空间。

最初，因为想要资金压力小一点，我把买房预算设定在700万以内。

购买意向明确下来以后，2018年4月，我开始了几乎马不停蹄的看房历程。排名前列步是下载了链家APP，关注了房在上海、一房一万、住在上海、楼市特别、真叫卢俊等一批本地房产公众号，也加了不少买房群，开始关注大虹桥区域的新房和二手房。

机缘巧合之下，我在一个房产微信群里认识了房在上海的Kevin，看他在群里经常发布新盘消息，也有一些独到的点评，我加了好友跟他请教。Kevin对大虹桥区域的新房了如指掌，给我推荐了一些楼盘，考虑到我的预算和房型需求，最后他帮我圈定了在松江9号线沿线和青浦徐泾、赵巷的几个新盘。

我在Kevin的帮带下，看了包括新城上坤樾山半岛、新华联奥莱悦府、灿辉晶典、万科天空之城等几个网红盘，Kevin也帮我整理和分析了各个楼盘的优劣势对比，我对大虹桥区域的新房基本上心里有数了。

 图说：2018年上半年大虹桥区域新盘概览

但是，看完了一轮后，我却没有选出可以重点关注的楼盘。

原因很简单：

在预算内的盘，能达到四房面积的屈指可数；

面积阔绰的盘呢，要么位置偏，保值增值空间很有限，要么位置稍微好一点的就是毛坯交付，装修还需要一笔不小的投入。

而且，买新房还意味着入住时间至少在一年以后，这一年的租房费用也不少。

Kevin建议我，要不就考虑一下看二手房？他之前帮客户成交过很多二手房，也给我科普了一些知识，希望我打消对二手房交易的未知恐惧。

既然新房确实又贵又慢，于是，我硬着头皮开始看二手房。

02

2018大虹桥看房记：清淡了一年的二手市场

Kevin给我介绍了一个相熟的靠谱中介W，把我的购房需求跟W也叙述得比较详尽。考虑到房龄太老可能影响房子增值以及未来二次销售，又受限于总预算和自住需要四房及以上，因此，一开始W给我推荐的房子，主要是松江莘闵别墅区和青浦赵巷的叠加别墅以及底复、顶复的房型。

排名前列轮看房：莘闵别墅区、赵巷

2018年4月至6月是我排名前列轮看房，W带我看了莘闵别墅区、徐泾、赵巷差不多20套房子。但是，面积合适的，装修太差；装修还不错的，房龄太老或小区环境太差；面积和小区都还过得去的，交通又不方便，以后增值空间肯定有限。

在看房的过程中，莘闵别墅区和赵巷的商品房二手小区（注意：我没有看动迁房）我看了近十个。

根据我的亲身感受和观察，这个区域的看房行情比较清淡，我从来没有遇到排队等看房，或者卖家失约不给看的情况。中介很积极的安排看房，到了小区里，也很少看到明显的其他中介带着客户看房的情况。

排名前列轮耗时近两个月看下来，我只筛选出2套觉得还可以继续关注的房子。

看这情形，要买到满意的房子，还是得在总价上让步了。回家东拼西凑一番，加上四个钱包的助力，我咬咬牙把预算提高到1000万。选房空间一下子开阔了不少。

接下来几个月，我又断断续续看了九亭、莘闵别墅区、徐泾、古美几个区域。

第二轮看房：九亭、徐泾、古美

基于我的预算和购房需求，在九亭我主要看的是2010年左右的次新房小区，比如新虹桥首府、九亭知雅汇、贝尚湾、九城湖滨国际等，其中贝尚湾的小区品质和房屋硬件应该算是九亭电梯房中的优质。

图说：2018年上半年看的松江区一些楼盘概览

在莘闵别墅区我看了欣绿名苑、上海诗林、沿海丽水馨庭等联排，但是感觉小区环境比较一般，住户也以郊区本地人为主；至于电梯房小区，绿洲香岛花园、绿地新南路一号算是品质比较好的小区，新南路一号还是次新房。但是莘闵别墅区从社区居住配套及交通便利度而言，不如九亭。

图说：2018年上半年看的青浦徐泾一些楼盘概览

到了徐泾，商品房大部分都是房龄至少十年以上的别墅产品，叠拼、联排、独栋都有。

预算受限，我当然只看了叠拼和联排类产品，比如久事西郊花园、西郊华城、海天花园、新虹桥明珠花园等等，其中海天花园的小区环境较佳，十分大气宁静，但是房子硬件由于房龄太老的原因，比较一般；2010年之后的次新别墅我也顺便逛了逛，例如沁风雅泾、居礼苑、虹桥融景等，其中沁风雅泾的小区环境是较好的，物业费也是全徐泾较高，达到近8块每平米，居住人群素质也很高，当然价格也是十分辣手；徐泾还有少部分次新电梯房小区，比如招商虹桥华府、新虹桥雅苑，但是单价都在5.5万上下，而且电梯房的得房率不如洋房和别墅。

图说：2018年上半年看的闵行古美一些楼盘概览

古美片区因为居住氛围比较成熟，二手商品房大部分都是房龄至少十年左右的洋房或电梯房，我看的蓝色港湾、东苑古龙城、新时代富嘉花园、江南星城、半岛豪门、欧风花都、和润家园等几个小区，居住配套都很完善，而且，古美因为地处教育强区闵行，有几个小区还带了不错的学区，但是，总体来说小区环境和房屋硬件都已经看得出一定的年龄了。

第二轮看房耗时3个月，根据2018年下半年我在这几个区域看房的经历，二手房看房行情依然比较清淡，我看了30套左右，只有2次碰到了看同一套房子的其他买家。我最终锁定了1套在徐泾的房子，位置和房子本身条件都算不错，挂牌价1080万。中介给我探了探房东的口风，1000万是底价，加上80万左右的税费，感觉还是比较难承受。

此时，已经接近2018年年底了。关注上海房地产市场的人可能都知道，上海新房限价政策，引发了不少认筹率爆表的网红新盘。于是，我又重新关注起了大虹桥区域的新盘。2019年初，我认筹了大虹桥某新盘，可惜摇号顺序排名倒数，没有选到符合面积需求的户型，只能放弃。

回顾2018年大半年的看房经历，其实，我还不算很专心很急切要买房的买家。能比较佛系看房的主要原因，还是感觉市场价格比较平稳，甚至还有不少看跌的声音，于是选房的时间变得没那么紧迫。另外，也想攒攒年终奖之后再够一够心仪的那套房子。

但是，过完一个新年，横盘了两年的上海房地产市场似乎有所松动；“货币放水”的传闻也开始了，手里攒的钱如果不换成资产，我总感觉越放越少；同时，看了一年的房子，我也有点心态疲劳了，既然大虹桥区域内未来一两年的新盘对我来说都不算理想，还是专注看二手房，尽快定下来吧。

2019年春节后，我又在徐泾和华漕看了十多套跟1000万那套房子类似的房型，又筛选出2套意向房源。

2018-2019大虹桥看房经验总结

图说：2018年看的一些房源概览

在意向买房和看房两个阶段，经过了近一年的看房摸索，看了六七十套房以后，我才终于真正明确了自己的买房需求。在这两个阶段我得到的经验是，一定要明确自己买房是为了什么，把需求排好序，在预算有限的情况下，很多需求是无法同等满足的。自住、保值增值、价格这三大要素的排序不同，选房范围会明显不同。

比如我的教训，一开始想省钱，总价没有定到自己承受力的上限，结果经过了一轮看房，才发现原来自住需求比价格对我来说更重要。排名前列轮算是白看了。价格明确以后，又纠结于自住优先还是保值增值优先，那么是追求大面积还是追求沿地铁？第二轮看了以后，才发现在总价限定的前提下，二者不可兼得，最后考虑到“房住不炒”的大趋势，又是首套房，才明确下来还是自住需求（即大面积需求）排在排名前列，保值增值（即交通非常便利）其次。

在看房阶段，我的体会是，尽量选定一个中介专门负责带你看房，陪你看过几套以后，只要不是新手中介，基本上很快就能捕捉到你的买房喜好，省去很多沟通成本。而且，虽然隶属不同中介公司，其实中介之间能垄断房源的很少，只要在APP上看中了某套，或者逛街看到了某小区还不错，直接告诉自己的中介，他会努力去帮你联系看房。

看到具体房子的时候，一开始我没有经验，只是进去凭感觉转一转，看了几十套以后，加上网上搜索学习，发现看房时一定要注意，有意无意跟中介打听一下卖家是什么原因要卖房，较好问到卖家的职业，避免买到溢价虚高的房子。

我在排名前列次看某套意向房源时，我的中介是跟卖家的代理中介联系的，对方中介一开始说，卖家是做设计公司的，这套是装修出来给朋友偶尔来接待住宿。我看房子虽然房龄很老，但装修全新，尤其是软装配饰打扮得很精致，简直比很多新盘样板房还有腔调，心里十分满意，排名前列次还价只压了50万。

第二次看房时，也许是稍微熟悉了一些，对方中介看我也很有意向，放松了警惕，无意中提到，卖家在徐泾有好几套房，跟几个朋友合伙买的这套。我一听，顿时想起了炒房界流行的“凤变冰”手法，即低价买大面积的老房子，经过装修包装后迅速转手，赚取装修溢价。

于是我立刻留心好好看装修，越来越印证了我的猜测：软装和家具其实都是宜家小清新货，花不了多少钱，但是硬装里，洁具卫浴厨具都只是国产品牌，墙面有一处不显眼的渗水痕迹。跟同小区毛坯房比起来，这套的装修溢价了一万块一平米，显然是有大量水分。

可是，排名前列次还价太少，已经被动了，而且，我也担心买炒房客的房子，房子的装修中还有肉眼看不见的质量问题，于是对这套的意向一下子从排名排名前列改成了倒数排名前列。要是没有多打听一下卖家的情况，也许真就被割了韭菜。

03

交意向金注意事项

2019年春节后第三轮看房又耗时了两个月，到4月中旬，我终于决定圈定2套意向房源A和B。该到了议价的阶段了。

能议多少价？

其实，在近一年的看房过程中，从我多次跟中介沟通的感受，仅针对我看的这几个区域里700万-1000万总价的房源产品来看，每次我问中介卖价还有多少空间，中介大部分时候的回复都是“可以谈”、”卖家很有诚意卖”之类的；另外，中介还会不时给我推荐一些据说“卖家急着置换，价格一降再降”的房源，感觉得出目前这是一个买方占优势的市场。

而且，有些房源，在我排名前列次看完，点了关注以后，后来又发现了多次挂牌价降低，有的甚至比最初挂牌价少了50万不止，挂牌时间也持续了一年左右。

基于这些感受，对意向房源A和B，初次还价我都压价了100万左右，也就是挂牌总价的10%左右。卖方回价只松口了20万，A房源一年前最初挂牌价1150万，后来卖家自降到1120万，现在再次降价到1100万。但是，从中介的反馈来看，卖家并没有被压价的不满感。中介建议我，既然已经决心买房，能看的房源也都看完了，那么先向他们公司交一笔意向金，她会拿着意向金合同去跟卖家谈底价。我搜索了一下网上的说法，交意向金确实是行规。

亲自查产权

于是，我先亲自跟中介去了交易中心，查了这两套房子的产权情况，确定没有特殊的抵押或者债权。随后，我告诉中介，我更倾向于A房源，跟她明确了我要求的购房条件，包括我方的意向总价、税费支付、中介费率、付款期限、交房期限，中介一一应承下来，我才去中介公司门店，当面签订了中介公司版本的《房地产买卖居间协议》。

在这个阶段，新手需要注意的是，查产权情况较好是自己亲自跟中介去交易中心，避免遇到有些不靠谱的中介为了促成交易，隐瞒房子债权情况，而且，产权信息上会有房子的土地年限、建成年限等详细信息，也可以印证一下中介和卖方此前的说法是否属实。

签《房地产买卖居间协议》

其次，交意向金时要签的《房地产买卖居间协议》，不是正式的网签合同，但是，中介是拿着这份买家已签字的居间协议去跟卖家谈，一旦谈妥，卖家会在居间协议上签字，那么意味着卖家接受了居间协议上填写的所有条件。按照居间协议的标准条款规定，卖家签字之时，意向金就转为定金。注意，这个定金跟意向金不同，是不能撤回的，一旦买家毁约，定金不能退回。因此，签居间协议也有不少需要注意的地方：

1、签居间协议时，较好在协议中补充约定，未经买家书面同意，中介不得直接让卖家在居间协议上签字。也就是在中介把居间协议给卖家签字之前，一定要再次跟你确认一下，才可以签，避免如果自己临时改变意向，不想买了，或者想到什么需要补充的条件，而中介已经把居间协议给卖家直接签了，意向金转为定金，就不可撤销了。

2、居间协议中约定了委托中介进行谈价的期限，较好不要填太长时间，也要明确约定，如果价格未谈妥，委托期限到期之后，中介必须退还意向金，而不是自动延期。如此则避免看中的房子没有谈成，中介以帮忙谈别的房源为由，拿着意向金迟迟不退还。

3、居间协议里有关于卖家的购房发票的约定，凡是产权证满两年的二手房的增值税是以当前成交价减去卖家当初购房发票的房屋总价之后计算差额来征税，因此，购房发票上的金额直接决定了增值税额。在签居间协议之前，较好要看到卖家的购房发票，把金额填写进居间协议中，作为谈价条件的一部分，如果卖家一时没有找到发票，则要约定好，如果交易中心查询到的发票金额与卖家声称的不符，则视为卖家违约，因此产生的税费由卖家承担。

4、居间协议里的意向总价可以先填得比自己真正的心理价位再低10-20万（具体差价视房子总价谈判空间而定），中介先按这个意向价去谈，如果实在谈不下来，还可以重新签一份新的居间协议。如果谈下来了，自然是好事一桩。

5、签完居间协议后尽快补足定金。在上海，卖家在居间协议上签字后2个工作日内，买家就必须补足50万定金，否则是违约，之前已经转定金的意向金部分不予退还。付足50万定金后，对买卖双方都有了较大的约束力，因为任何一方违约都需要支付与定金数额相等的违约金。在市场火热时期，尽快补足定金，对买家来说也是一个保障，避免卖家临时跳价。

“网签”才是真的买卖合同

付完定金以后，双方就可以约时间去中介公司总店签订上海市标准的房地产交易合同，即俗称的网签，中介公司会从市房地产交易系统中下载合同进行打印，双方当场签订的合同封面上有系统生成的编号，意味着买卖合同正式生效，这套房源就再也不能一房多卖了。

对买家来说，付完定金以后具体几天内去网签，可以根据自己的资金安排。因为，在网签之前，买家如果只支付了50万定金，卖家是不会愿意去网签的，因此，一般在网签当天，买家需要支付首付款的至少一半给卖家。此外，需要办房贷的买家，在签完居间协议到网签之前的时间里，还需要确定办贷款的银行，跟银行信贷员沟通好贷款需要准备的材料、贷款审批通过希望大不大。一般来说，中介都有合作的银行，如果自己没有关系，可以直接找中介推荐贷款银行。按银行的要求准备好贷款材料之后，买家可以约好银行信贷员，在网签当天一起到中介公司门店，买卖双方签完合同以后，就当场签贷款合同，省得双方约两次见面时间。注意，买家的贷款合同也需要卖家签字。

签完买卖合同和贷款合同之后，剩下的一半首付，必须在居间协议里双方约定的过户日期当天支付完。也就是说，在过户之前，买家需要付完全部首付款给卖家。因为，对于需要办理贷款的买家来说，付完全部首付之后，把付款凭据提供给银行信贷员，银行才会真正开始审批贷款合同。

在上海，交易中心规定，贷款合同审批通过之后，买卖双方要提供银行盖章的贷款合同，才能去办理过户。因此，在居间协议里填过户日期时，买家可以先跟银行信贷员沟通好，贷款合同审批需要的时长，一般是两周，但是我找的银行信贷员跟我说14天，结果花了20天才审批完。在居间协议和网签合同里填过户日期时，较好跟网签日期距离30天以上，比较稳妥。

付完全部首付并把付款凭据提供给银行之后，对于买家来说，就开始了焦急的等待过程。这个过程中要随时跟自己的银行信贷员保持联系，多催催贷款审批进度，较好让信贷员明确告诉你贷款审批完成的具体日期，方便买家提前跟卖家约好时间去办过户。

过户之后，剩下的事情就是4个工作日之后由买家去交易中心交税，交完税当天，银行替买家领走产权证，等银行内部办理完产权证抵押等手续，才会放款给卖家，之后再把产权证还给买家。

放款之后，还涉及到的钱款就是房屋交接时，买家支付5万元尾款给卖家。到此，居间协议中关于款项支付的约定才算完成。

 图说：上海二手房交易基本流程

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小编说：

这位新手买家终于交完意向金，签完了《居间协议》，那么，是不是就意味着她买到了心仪的房子了呢?

答案可能是否定的哦！因为，二手房买卖的真正交易环节，才刚刚开始。当然，就算签完《居间协议》，也有可能不能顺利开始。

欲知后事如何，敬请期待下篇。

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