下个5年苏河湾区将是上海豪宅井喷的板块

说起豪宅井喷板块，苏河湾区当仁不让

苏河湾东区豪宅版图

这里说的豪宅井喷有两层含义

排名前列层：指新增量的井喷。至少有3个10万㎡以上的高端项目交替上市

第二层：指存量的进化。原有住宅（二手）也会随着板块升级而更豪宅化。苏河湾区将成为豪宅二手市场最活跃的板块。

前言：苏河湾区到底多大

苏河湾区的历史

苏州河原名吴淞江，是上海地区最重要的航道。1843年《虎门条约》签订后，西方列强纷纷沿苏州河东段两岸建立起了租界。租界在经过最初的混乱之后，开始了有条不紊的扩张，建设洋行、修建华人居所、拓宽道路、改造桥梁……。

随着租界的扩张、老北站的建立，苏州河北岸的发展由原本的租界区，扩展到了华界，宝山路、中兴路、虬江路一带工商业急速兴起。

百年前，苏州河---长三角的水运航道，老北站---长三角重要铁路枢纽，将上海和长三角乃至全国更加紧密地联系在一起，在这2个交通枢纽的带动下，大约形成的6.9平方公里的“大苏河湾区”雏形。

大苏河湾区重要历史建筑图

图片由一房一万自制

苏河湾区的现在

随着1号线、3号线、4号线、8号线等地铁线路的开通，整个大苏河湾区联系更加紧密。

苏河湾区的未来

静安“十三五”规划中，大苏河湾区成为“一轴三带”中人文休闲创业集中带，肩负起提升苏州河两岸商务商业功能和城区面貌形象，打造上海中心城区新地标的重任。

图片来源：上观新闻

一、苏河湾区未来规划里豪宅涌现

苏河湾区在2015年完成了东部地区城市规划的调整，众多重磅项目落地启动。

时至今日，华侨城苏河湾早已成为上海豪宅标杆，挂牌均价17W+，部分楼层较好的房源价格都在20W+，中粮大悦城挂牌均价也高达15W+。未来5年里，还有一波更大的豪宅潮将涌来。。。

苏河湾区3大待上市的高端楼盘

图片由一房一万自制

以目前二手豪宅价格计算，3大项目的货值将超过600亿元

上海内环较大旧改项目安康苑，总体量超过100万方，总投资306亿，未来将献出16.4万方住宅（信息来源：《广东珠江投资股份有限公司公司债券2018年跟踪评级》）

安康苑项目效果图

总体量超50万方的华兴新城项目，也将建造12.6万方住宅，该项目投资总额250亿，综合体楼板价6.5W（资料来源《浙江龙盛关于闸北区51～55街坊及73街坊旧区改造项目的公告》）。

华兴新城项目效果图

这些项目将进一步丰富苏河湾区豪宅版图

但是这些一手住宅，不过是苏河湾区豪宅井喷的前戏，因为这个板块按照规划整个大变身后，基本上10年房龄的住宅都会进化成豪宅，而活跃于二手市场。

因为这次苏河地区的规划和升级直接对标了全球滨水区。

二、对标全球滨水区

苏河湾区已有住宅将更豪宅化

1、和全球滨水区一样，苏河湾区将会有地标建筑诞生，用惊人的城市界面使得整个板块住宅更豪宅化

城市也会分泌多巴胺 ---那就是有视觉冲力的建筑。

多巴胺是人体在感到愉悦和兴奋刺激的时候分泌的一种生物化学物质。这种物质跟你的欲望、谈恋爱的幸福感受是息息相关的。可以说我们之所以有这种愉悦的感受，就是因为我们体内的多巴胺浓度在上升。

从全球的视野看：滨水带往往是城市多巴胺分泌较旺盛的地带

全球著名城市多巴胺：

纽约曼哈顿——哈德逊城市广场

哈德逊广场(Hudson Yards)位于曼哈顿中城区中心以西，西侧俯瞰哈德逊河，东对望帝国大厦。哈德逊广场里最著名的建筑The Vessel，就是建筑师们多巴胺的产物，由154个相互连接的楼梯组成，享有哈德逊庭院，曼哈顿中城和哈德逊河的景致。

英国伦敦——碎片大厦

碎片大厦位于泰晤士河南岸，与金融城仅一河之隔。碎片大厦外墙由八片玻璃“碎片”围成，共95层，整体形似玻璃金字塔，顶部有锯齿状尖塔“刺向”天空。

图片由一房一万自制

未来苏河湾区也毫不逊色，将会诞生一大批地标型建筑。

融信万科·中兴路项目代表了苏河湾区的“奇”

据悉，融信万科·中兴路项目将有一个造型绮丽的建筑面世，该建筑由英国著名建筑师理査德·罗杰斯担纲设计。

图片来自网络

理査德·罗杰斯是英国高技派运动的领军建筑师之一，是英国皇家建筑师协会金奖、威尼斯双年展“终身荣誉金狮奖”得主，除建筑设计外，他在城市规划和公益事务等方面都有突出成就。

图片来自网络

他设计的作品遍布全球各大城市，包括世界最贵公寓——伦敦海德公园壹号、国家地标——大英博物馆国际会展中心、法国巴黎·蓬皮杜国家艺术和文化中心、纽约世贸中心3号、日本东京·电视塔、未来城市——英国伦敦·未来城市规划 等众多知名建筑。

罗杰斯的代表作品是全球地标、引领高技派的建筑，由其设计的融信万科·中兴路项目，必将成为苏河湾区和上海乃至全球的新地标。

安康苑、华兴新城代表了苏河湾区的“雄”

此外，安康苑、华兴新城综合体也将会有2座300米（含300m）以上建筑（规划中），构成苏州河天际线。

图片由一房一万自制

国际大师主刀的高技派建筑+天际线建筑，注定让苏河地区成为上海最神奇的板块，高端人群无比崇尚的板块

2、对标全球滨水区，发挥CAZ优势，通过产业升级演化成上海乃至全球的智力中心

图片由一房一万自制

碎片大厦所在的伦敦桥区，曾经是大批废弃厂房集中地，经过城市更新，现已成为泰晤士河南岸产业和人才的聚集地。知名企业包括世界上较大的私人医院组织HCA Healthcare UK、能源咨询IO Oil&Gas、软件公司SAGE、商业地产媒体CoStar等均已入驻碎片大厦。

而哈德逊城市广场的所在地，曾是纽约废弃的铁路车场，经过城市更新，目前已吸引了大量优质租户入驻，其中就包括了时代华纳、蔻驰、欧莱雅、SAP、波士顿咨询集团（BCG）、韦纳尔媒体、全球知名投资公司KKR、美国富国银行证券部，就连开发商瑞联集团也将在此办公，未来这里将成为全球产业高地。

这些地方重新崛起，再度闯入全球视线，足以说明

滨水带是城市更新的效果最显著的地带

对标纽约、伦敦，正在进行大规模城市更新的苏河湾区，也将是上海未来的高端产业聚集地。

推动产业集聚

构建具有竞争力的产业体系

苏河湾区不断推进“一河两岸”联动发展，着力打造东西南三大功能片区，构建具有核心竞争力的产业体系。

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苏河湾区东部金融创新区，重点发展金融服务、高端商业商务、文化创意等功能，推动金融创新发展，加快多层次金融机构集聚。

苏河湾区西部不夜城高端商务商业区，重点发展金融服务、人力资源、法律、会计等专业服务功能，推动专业服务业集聚。

苏河湾区南部高端会商旅文融合区，重点发展文化创意、会展商务、金融商务、休闲旅游、高端居住等功能，推动文化创意产业集聚 。

上述信息来源：苏河湾地区“十三五”规划

打造高端功能

大力发展楼宇经济和总部经济

“一轴三带”建设以来，越来越多的跨国总部、知名金融机构，向苏河湾区域拓展。目前，苏河湾区已有国泰君安、光大证券、WPP集团、康德乐、花王等12家跨国地区总部企业，13幢单体税收超1亿的楼宇。（上述数据经商务委认定）

苏州河畔效果图

苏河湾地区“十三五”期间预计新增商业楼宇面积约170万方（数据来自苏河湾地区“十三五”规划）。随着一系列重点楼宇和特色楼宇建成，届时将聚集更多文化、科技、金融、法律企业，成为上海高端产业中心。

苏河湾区部分新增重点商办分布图：

图片由一房一万自制

部分重点项目介绍：

苏河湾盈领效果图

苏河湾盈领，项目体量27000㎡，是上海苏河湾投资控股有限公司与香港嘉华集团合作开发的地铁上盖商办项目。

上海中粮广场效果图

上海中粮广场，紧邻静安大悦城购物中心，是中粮集团开发的集商务办公、商业购物、餐饮娱乐为一体的城市综合体，包含一栋200米超高层写字楼。

华润华侨城苏河湾效果图

华润华侨城苏河湾，是华润、华侨城联手打造的项目，未来将诞生一幢超200米的国际超甲级写字楼。

完善人力资源产业链

打造全国人力资源服务高地

深入推进中国（上海）人力资源服务产业园区建设，以上海人才大厦、上海人才培训广场、上海市青少年活动中心等为载体，以国际产业人才港为目标，完善人力资源上下游产业链，集聚国内外领军企业，打造全国人力资源服务高地。

建立人力资源信息服务数据库平台，强化人力资源基本数据的共享。推进改革创新，整合载体资源，完善产业布局，建设国际人力资源服务产业创新高地。

信息来源：苏河湾地区“十三五”规划

图片来自网络

3、对标全球滨水区，宜居的滨水环境

“一河两岸”规划方案提出未来苏州河区域重点聚焦苏州河两岸生态环境、慢行网络、历史风貌保护等内容，打造沪上优质滨水宜居区。

21万方滨河开放空间

图片来源：上海静安门户网站

一河两岸区域将增加滨河绿地和广场，营造滨水活力空间。规划将形成九处滨河开放空间节点，总占地面积达21万方，市民平均步行300-500米可到达一处。推进苏河湾区绿地扩容项目建设，在开放空间节点新增绿化，总面积达到4.2万方。

信息来源：苏河湾地区“一河两岸”规划

双岸6.3公里滨河步道

图片来源：上海静安门户网站

一河两岸区域规划建构“五横八纵”网络化慢行体系，总长度为6.3公里。同时为增强两岸活动联系，提供友好的步行环境，采取平桥设计，在4.7公里河道设置了18座桥梁，其中机动车桥10座，慢行桥4座，步行桥4座，形成机动车和慢行交通上的全面对接。

信息来源：苏河湾地区“一河两岸”规划

50万平米历史保护建筑

图片来源：上海静安门户网站

苏河湾区内历史建筑总量约50万平方米，依托华联新泰仓库等历史建筑，积极引入以设计、媒体、艺术、广告等为主的文化创意产业，通过保护活化历史建筑依存，塑造高端文化艺术场所，形成文化创意产业集聚区。

信息来源：苏河湾地区“一河两岸”规划

4、对标全球滨水区，打造苏河湾区核心住区

尽享苏河湾区豪华配套

由万科和融信联手打造的中兴路项目，地处苏河湾区核心腹地，1.5公里范围内覆盖6条地铁线路（1、3、4、8、10、12号线）、9个地铁站点，公共交通堪称一绝。

图片由一房一万自制

周边学校、公园、商业、医疗配套应有尽有，最难得的是，融信万科·中兴路项目与苏州河最近直线距离约为1.5公里，慢跑7分钟即可到达，一路饱览苏河湾区自然人文风景。待未来苏河湾区综合体规划一一落位之后，融信万科·中兴路项目将享受更多高端配套。

融信万科·中兴路项目鸟瞰图

此次融信万科携世界著名设计师共同打造的苏河湾区核心项目，势必成为世界滨水豪宅典范，引领滨水住区新风尚。

最后的话：

苏河湾区凭借独特滨水区优势，在强大城市更新规划一一兑现之后，无疑将是全球滨水区版图上浓墨重彩的一笔，带动整体板块已有住宅的豪宅化，成为上海豪井喷之地。

而身处苏河湾区的融信万科·中兴路项目，也将成为上海城市新地标、引领未来人居进化的典范。以你前所未见的新奇姿态，优先拉开了苏河湾区豪宅序幕。敬请期待。。。

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