2018年房地产税迫在眉睫,哪几种买房者最遭殃?

每天学点理财经 2017-11-07 10:50:00
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说到房地产税开征,很多买房和炒房者是谈税色变! 家里三套房,两套在还贷款,这要是开征了你说这可咋办? 近日,财政部长肖捷在一篇文章中,这样谈到了房地产税: 要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

说到房地产税开征,很多买房和炒房者是谈税色变!

家里三套房,两套在还贷款,这要是开征了你说这可咋办?

近日,财政部长肖捷在一篇文章中,这样谈到了房地产税:

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

科普!房地产税不是房产税

房产税和房地产税的讨论已经是多年热议的话题了。每一次房价暴跌暴涨背后都是一次大讨论,久而久之这两者都不知道到底是个啥?

鲍鱼哥来解答:房地产税和房产税,一字之差,多个“地”字。目前国内没有房地产税法,只有房产税,开征于1986年。规定:单位和个人经营性房地产需纳税,但个人无需缴纳,对老板姓生活无影响。

而房地产税,则是一个综合性概念:即一切与房地产经济活动、过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

一言以蔽之:“房地产税”包含了“房产税”,房地产税是大类别。

从具体上来看,房地产税出台直接关系到老板姓现有房屋持有成本。所有持有超过人均住宅面积的个人必须缴纳税务。这一点上和老板姓的生活就息息相关了。而最近房地产税随着全国房屋限购以及落实房子是用来住的主张的牵引,房地产税似乎也呼之欲出。

这次又有何意义?

下面是官方的解释,看似简单实则不平凡。

1、肖捷关于房地产税的论述,出现在“深化税收制度改革,健全地方税体系”一节里。可见,房地产税是“地方税”。在这一节里,还谈到了“扩大地方税权”。

2、房地产税将“立法先行、充分授权、分步推进”,这里没有提到“设立试点”。所以,正式立法之前在部分城市先行先试,看来不太可能。

房产税一直都有。但存在一个大弊端——不能确定房屋本身价值。10年前买的房子30万,现在市值200万,这其中升值的170万怎么收税?是收170万的税还是收土地溢价呢?收税基准怎么定?

现行的“房产税”征收方式是,按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算”(住宅免征)。如果按照这个税种的征收方式,对住宅开征“房产税”则存在很大的漏洞。

如广州某小区,100平的房子,你是20年前买的15万,你的邻居是今年买的400万。那么你们的税差达20倍!但15万和400万都包括了土地的因素,任然是在重复收税。

目前在重庆和上海试点的,就是“房产税”。未来要开征的是,是“房地产税”,“房地产税”必须走“立法先行”的道路。所以,未来或还会有辩论。

3、值得注意的是,在“立法先行”之后,还有“充分授权、分步推进”8个字。这意味着,房地产税试点不可能出现在“立法”之前,但有可能出现在“立法”之后。

另外,“分步推进”可能还隐含着一个重要意思:人口流失、房屋空置严重的城市,恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。

4、“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”,这段话也含义丰富。

第一,这告诉我们未来的房地产税将按照“评估值”征收,不会采取老的“房产税”所采取的按照“房产原值一次减除10%至30%”来征收。

鲍鱼哥举个例:北京, 一家三口在二环购买一套100平米的房子,需要800万,按照世界通行的1.5%的税率(上海、重庆试点房地产税率在0.4%—1.2%之间),每年需要缴纳的房地产税是12万元(每月纳税1万元)。如果在四环购买100平米的500万元的房子,每年需要缴纳7.5万元房产税,每月纳税6250元。我国可能会设定免征额。

第二,在开征“房地产税”的同时,国家会“降低建设、交易环节税费负担”。所以,开征房地产税不是一个单项行动,而是建立“现代房地产税制度”的系统工程。整体而言,征收重点将从“交易环节”转向“交易+持有环节”。

有60%的网友认为房地产税能使房价下跌。

房地产税是和土地税合二为一的税费,房地产税取代开发商土地拿地出让金,这就意味着以后购房者会额外承担税费。如果是购买二套或者三套的话,房屋承担的税费是普通炒房者无法承受的。炒房客大量抛售房产,将会导致无人接盘,供大于求的现象,网友们认为房子降价势必理所应当。

房地产税,对城市低收入者是个大利好

过去20年,因为房产第一波富起来的人群与无房者贫富差距日具明显。改革开放后贫富差距除了第一批下海者,再一波就是因为购房而带来的贫富划分。而房地产税出台,对于城市低收入者来说,是个空前大利好。尤其对于刚需和租房客来说,房屋本身的价格体现到了租房成本中。而二套房屋者随着房地产税的出台,资产会由房产往金融市场流动。

“非主流”房产,可能率先挨棒槌

在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数

累进制房地产税第一个被打击的可能来自中小城市,而非一线,和紧俏地区。为什么呢?一线和新一线的房产拥有灵活的市场供需侧,买和卖的对称性。三四线,房屋的错配,多套的现象很难转移房地产税,而一旦抛出之后,却没有人接盘。这时候他们就是第一批被割韭菜的难民户了。

还有一个问题是,三四线拥有多套房产对投资来说,实际价值不可观。很多人多套房,既不涨价有的反而跌价,而且卖出去没人要。多余的房子由于该地区人口流出,最终这些房屋也会被拆掉。三四线楼市,不建议再配置多余的房子,现金流可进行其他金融资产配置。

靠死工资加杠杆、超承受力的白领炒房族

伤害指数

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。 

白领每个月收入是死的,很多人手里现金流都不过五万。如果开征房地产税,那些加了几套房子杠杆的白领无疑必死无疑。所以对他们来说资产配置和政策风险的耐受性是相当低的。

盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

库存没去完,暂时不会全国大面积推行

今年的限购政策,主要出现在全国重点的30做城市。限购的原因多种多样,美联储加息、全球金融危机10年之约、楼市冲进的泡沫加剧、某大召开等等。但中小城市并未限购,去库存还是中小城市的首要任务。如果房地产政策立马实施会影响地方的库存去除,所以房地产税,不会先在中小城市实施。等地方库存去除的差不多了,房地产税会慢慢的给地方上紧箍咒。

关于地方投资建议:三四线城市,楼市不要投资太多。接下来的时间点也不要冲进三套四套,如果一意孤行鲍鱼只能祝福。如果有钱实在想买,就买新一线省会吧。它能做到:退可守、进可攻。

开征时间预计,及其作用

从开征的时间上来看,预计最早在2017年底通过,全国开征预计2018年左右,将会在一线和二线城市全面铺开。

房地产税制改革肯定会动到很多人的“奶酪”。而地产税改革又是水最深的地方,比较地产是国家经济的大动脉,改革也最复杂。对于这次改革财政部的态度是未来地产经济和房价情况尚不可全面预知。是否房价涨幅会受房地产税出台而就此拖住,但对于国家来说有利于减轻债务,对于市场金融资产的良心循环是大利好。

房地产税开征了,遗产税还会远吗?

除了讨论房地产税外,我们还应该关注的是遗产税的开征。遗产税将影响一个人乃至家族财富的传承和保值等一系列问题。

遗产税以被继承人去世后所遗留的财产(包括房产)为征税对象,向遗产的继承人和受遗赠人征收的税。是一个国家或地区对死者留下的遗产征税,国外有时称为“死亡税”。征收遗产税的初衷,是为了通过对遗产和赠与财产的调节,防止贫富过分悬殊。

如果一个家族没有做好足够的保险规划,大部分资产都是房产形式保存到晚年直至死亡。很有可能到时候房产变更和赠予需要支付高额的遗产税。

《新版草案》超额累计税率表的征收标准和比例依次为:

1.对应纳税遗产净额不超过80万的税率为0;

2.80万-200万的征收税率为20%;

3.200万-500万的征收税率为30%;

4.500万-1000万的征收税率为40%;

5.超过1000万的适用税率为50%。

假设你准备买一套房子留给儿子,但是孩子在继承房子的时候要支付将近房产一半的遗产税,你还会有欲望买房吗?如果现在就把房子继承给孩子,他是否有处置财产的心态和能力或者万一他不孝顺怎么办?

未来已来,很多事情,我们都要早做规划。资产配置都要有,房子不一定最好。商业寿险买起来,人身意外杠杆要高。房子虽好,可不要贪恋噢!

责任编辑:吴海生

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