将ESG作为房企转型抓手,保持房地产市场平稳健康发展

6月22日，安永发布《中国房地产行业2021年业绩概览及ESG发展机遇》报告（以下简称“报告”）。报告指出，在国家“30·60”双碳目标下，鼓励资本发挥对绿色经济的积极作用，中国房地产行业随之迎来新机遇：增加绿色建筑与绿色材料的使用来推动绿色经济建设，与此同时这可提高企业自身ESG评级与表现与可持续发展能力，履行社会责任方面的贡献，并借助绿色融资来探索合理融资发展新模式。

2021年中央围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，在行业内进行了较多的政策调整，以推动房地产行业平稳健康发展。2021年房地产行业销售额总计人民币181,930亿元，同比增长4.8%；开发投资总计人民币147,602亿元，同比增长4.4%。[1]

报告基于中房网公布的“2022中国房地产开发企业500强测评榜单”的前三十强上市房地产企业财务数据，从盈利能力、存货周转与债务投入比三个维度重点分析国内头部房企。报告显示， 2021年中国前三十家上市房企的营业收入总体同比增长，增速较上年呈现减缓的趋势，利润率同上期比较，仍处于较低水平。

前三十强上市房企营收增速放缓，盈利水平分化不断加剧

2021年中国前三十家上市房企的营业收入合计约为人民币4.2万亿元，同比增长约17.42%。其中，绿地该年度营业总收入为人民币5,448亿元，同比增长19.45%，收入规模位列行业排名前列；首开该年度营业总收入约为人民币678亿元，同比增长53.31%，收入增幅位列行业排名前列。2021年中国前三十家上市房企的营业收入增长率总体较上年度下降，其中17家房企的营业收入增长率同比有所下降。

2021年房地产行业整体上营业收入虽有所上升，但由于房地产行业政策及疫情等因素的影响，同时高地价的项目逐步进入交付周期并确认收入，对利润有所挤压，2021年中国前三十家上市房企盈利指标包括销售毛利率、净利率、净利润及净利润增长率、净资产收益率出现不同程度的下降。

2021年中国前三十家上市房企中，平均毛利率为 21.40%，同比下降4.96%；平均净利率约为8.97%，较上年度同期下降约4.14%；净利润同比降幅为18.42%，有20家企业净利润下降；净资产收益率平均为11.91%，同比下降约5.88%。总体而言，该年度在房地产行业下行趋势下，房企的盈利水平呈现出分化加剧、同比下降的趋势。

前三十强上市房企存货上升趋势减缓，债务结构企稳向好

从存货方面来看，2021年房企的存货上升趋势减缓，存货周转天数有所上升。该年中国前三十家上市房企总存货达人民币90,046亿元，同比增长约6.08%，共有22家企业的存货水平较去年有所增长。2021年中国前三十家上市房企存货平均周转天数为3年，存货周转率平均为38.14%，其中绿地和龙光的存货周转天数最短，均约2年，存货周转率分别为64.22%和54.75%。

面临去杠杆的压力，通过持续的管控，全行业房企的有息负债率较上年进一步下降。2021年中国前三十家上市房企债务权益比约为52.29%，同比减少3.64%，平均偿债压力较去年有所下降。2021年全年房地产行业信用债发行规模为人民币5,490亿元，同比下降13.1%；海外债全年发行规模和信托全年融资规模同比均大幅下降40.9%，仅有ABS融资渠道同比上升约4.6%，全年融资规模为人民币3,850亿元。

安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉表示：“2021年，房企主动或被动减少融资，债务结构企稳向好。从去年年末开始，从中央到地方，地产行业监管松绑的政策一直陆续发布，目前中国房企的债务风险仍在化解中，但已经释放出了许多有利于行业信心恢复的信号。后续如有对市场具有决定性影响的政策出台，或将帮助房地产市场软着陆，在当前‘稳’字当头的总基调下，这将对房企的风险预期扭转意义重大[3]。展望2022年，房地产政策层面将继续坚持‘房住不炒’的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，政策将进一步支持房企合理融资需求，确保房地产行业良性循环和持续发展。”

“双碳”战略目标下，中国房企的ESG发展日益重要

在我国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标的大背景下，绿色金融在企业融资渠道中的地位日益凸显，这也给房企融资带来了新的机遇。2021年，中国境内绿色债券发行量超过了人民币 6000亿元，房地产企业中，龙湖、中梁、旭辉、绿城等共计30家房企已分别发行了人民币两亿元以上规模的绿色债券。与此同时，越来越多的主流投资机构将公司的 ESG表现纳入投前、投中、投后分析考量因素。提高企业整体ESG管理水平，已成为提升企业融资能力的当务之急。

在中国前三十家上市房企中，港股上市企业ESG信息披露较为完善，A股上市企业ESG信息披露意识逐渐增强。不少上市房企对 ESG体系建设与发展的重视程度日渐提升，不断加强董事会对于ESG的治理责任，提升ESG管理及披露水平，但国内房企ESG管理及披露水平与国际先进水平尚存在较大提升空间。

安永大中华区财务会计咨询服务主管合伙人刘国华表示：“围绕国家的‘双碳’目标，发挥资本的积极作用推动绿色经济已上升到战略层面，ESG可以被视为房地产行业高质量转型过程中很重要的抓手和工具[5]，未来势必将影响房地产行业发展的方方面面。因此，上市房企需要加强自身ESG意识、不断提升ESG管理水平和评级表现，这不仅可以回应监管机构的强制要求和投资者的关注，也能满足企业自身可持续发展的要求和社会公众的期待，为地产行业的未来高质量转型指明方向。”

面临当前的复杂情况，把握好企业经营安全边际、避免高杠杆过度扩张将是房地产企业的首要目标。放眼将来的企业发展，房企更需要注重核心竞争力打造和高质量发展的重要性，提升自身ESG水平和评级表现，在寻求自身长远可持续发展的同时，共同推动房地产市场更好地良性健康发展。

本报告基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据和支撑，及30家上市房企披露的2020年、2021年财务报告、ESG报告、可持续发展报告及社会责任报告，具体企业名单及上市地详见附录。

附录1

根据中房网在中国房地产企业500强峰会暨房企500强测评成果发布会上公布的“2022中国房地产开发企业500强测评榜单”，中国前三十强上市房企名单、简称及上市地如下：