浦东唐镇凭什么卖6万+ 4大项目哪个才更值得买

前不久闵行外环外的7字头项目热销，让不少人感到讶异，如此高的房价如此高的市场认可度，这真的是在外环外吗？

不过这样一来，同为外环边的6字头的唐镇，是不是就不那么难以接受了。

18年唐镇陆续入市了多个新房项目：大名城紫金九号（取证均价6.25万/㎡）、仁恒东郊花园（取证均价6.5万/㎡）、金融家（上期预证均价4.5万/㎡），另外还有不久前刚刚入市的浦发檀府（拿证均价6.2万/㎡），除了金融家外其余的新房房价均在6字头。

但唐镇凭什么卖这个价？    

品牌房企扎堆

交通要塞、定位国际社区

唐镇不管是商品房市场还是板块发展的起步较晚，并且与很多板块不同的是，唐镇的起步是从高档别墅社区开始的，面向的购房者群体较小。

所以就目前而言这个板块的公共设施的发展、配套的发展以及受认可程度，与其他几个紧靠外环线的板块相比，还是有差距的。

但是！在2016年8月22日，上海土地交易中心发布公告中止浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块的出让，该地块起始楼板价就达到29489元/㎡，市场人士估算了一下，假设按100%溢价估计，那么卖价有可能要达到每平米10万，外环外这个疯狂的猜想，让越来越多的人关注到了唐镇。

唐镇凭什么卖这个价？唐镇拥有18.3平方公里的规划面积，板块的定位是浦东较大的国际社区，700万住宅开发总体量，60万商业配套大大超过前滩和联洋。

并且由于国际社区的定位存在，整个板块的城市界面十分干净，适合于改善居住。

另外板块被2号线贯穿，可以直达人民广场、南京西路等；北面承接外高桥自贸区；南面有开园亚洲较大、全世界第三大的迪士尼。东面半小时可以到浦东机场；西面张江、联洋和陆家嘴半个小时车程都可以覆盖到，这里属于浦东的交通要塞，通俗来说就是去哪里都方便。

所以即使板块的发展时间短，依靠政策的倾斜和保利、绿城、融创、浦发、大名城等多家地产界大佬的相继入驻。近10年以来唐镇新房均价稳步上涨，现已涨至约6.8万元/平米，2008年唐镇新房均价9467元/平米，十年来涨幅高达618%。

那如果在这置业，哪一个项目更值得买呢？

先看房价

浦发檀府>大名城紫金九号>金融家

目前板块内的新房项目仅有4盘，先来看下这4个项目的一些基本数据对比。

金融家

再来看下价格，金融家上期4字头的均价是板块的价格洼地，甚至比板块内的二手房都要低很多。目前唐镇板块内挂牌均价约6.1万/平，其中区域内老公房均价在3.5万/平左右，次新房价格多在5万/平以上，甚至个别小区挂牌价达8.4万/平。

并且如果把眼光放到紧贴外环的几大区域内，例如徐泾、莘庄、浦江甚至北上海洼地宝山，都少有4字头的项目，预算区间在400-500万区间的项目基本都位于更远的区域了，所以这盘的价格优势十分明显。

大名城&浦发

大名城紫金九号的售价和浦发檀府本次的拿证均价相差无几，都是约62500元/平米左右，两盘的地段也十分相近。

从相近户型的总价段来看，大名城紫金九号129平米3房总价约778万起，浦发檀府本次拿证开盘的133平米3房总价约815万起。

但浦发为带装修交付，并且装修品质也比较高，所以光看这两盘，性价比方面还是浦发要略高一筹的。不过跟金融家相比，两盘均有着约2万一平米的差距。

融创金融城为纯新盘，现在售楼处尚未正式开放，具体价格、项目产品等都未知，仅有地段及周边配套已确定。

作为同一个板块内的项目，金融家跟另外两盘约2万一平米的差距显然有些不合乎常理。但究竟是为何？

板块内的位置决定房价

融创金融城>浦发檀府≈大名城紫金九号>金融家 

地理位置：华东路成为分割唐镇东西房价的一条黄金线

金融家

虽然唐镇被称为"浦东第四代国际社区"，但如果细分一下。只有大名城、浦发檀府等高档社区所在的地块属于唐镇国际社区的范围，而金融家则归属于唐镇下属的王港社区，二者以龙东大道为界。

金融家所处位置是龙东大道以北，华东路以东的产业园旁。居住密度较大，楼盘相对老旧。

并且这里的规划实施进程滞后，2000年被并入唐镇后一直到2007年才有了新动作，唐镇政府和浦发集团联手打造唐镇“城中村”改造项目（即王港老街“城中村”改造），该项目是上海市九成改造项目之一。

但目前该地块还依旧处于土地征收阶段和动迁阶段，且已村镇改造为主要目标，无实质性的规划提升。

并且金融家距离唐镇仅有的大动脉2号线直线约3.2公里，需要公交的接驳并且花费的时间较长。

大名城&浦发檀府

相较之下，华东路以西的浦发和大名城，这两个相距不过500米的项目，拿地伊始唐镇新市镇规划已经启动。定位国际居住区，以居住作为其核心定位，并且紧靠唐镇高端别墅区。

这个位置的城市界面更加的偏向改善，也是政府规划的侧重点。所以当年拍地时，就一度有19家房企参与现场竞拍，包括金地、龙湖、保利、九龙仓等多家知名房企。

这两个项目距离轨交都在1.5公里左右，出行比起金融家来说，要近了不少。

融创金融城

但以上三个项目的地理位置都不及融创金融城，首先融创同样位于华东路以西，位于重点规划区。并且项目距离2号线创新中路站直线仅700米左右，作为唐镇板块仅有的大动脉，距离2号线越近，就代表了出行更便利，置业价值也就更高。

并且融创金融城靠近唐镇政府，一个城市或者一个区域的发展，总是围绕着较高级别的行政中心向外摊开发展的。这样也就意味着，距离行政中心越近的地段，享受的社会公共资源也就越多。所以这里的地段无疑是较佳的。

配套均以生活配套为主

融创金融城>金融家>浦发檀府≈大名城紫金九号

相比于同位置段的板块，唐镇的主要优势还是目前拥有的产业园和国际社区规划，但发展较晚导致的配套不完善其实是整个板块的通病。

金融家

虽然由于居住区建造的较早，金融家周边的生活配套已经比较完善了。但大多是能级较低的小型商业，仅满足日常的生活需求。

商业：联华超市、恒生商业广场、喜乐多生活购物中心等

恒生商业广场

教育配套：王港中心小学、王港中学(恒生校区)、王港幼儿园同馨部（这些都是前期已交付房源对口的学区）

目前周边虽然在进行“城中村”改造，对学校进行扩建和迁移，尴尬就是学区未有改变，各位家长业主要留个心思，并非置业一步到位的选择。

大名城&浦发檀府

由于大名城以及浦发距离轨交2号线还是比较近的，所以主要还是依赖于轨交沿线的商业体。但需要公交的接驳，所以总体来说目前生活还是较为不便的。

不过浦发、大名城以及步入二手的仁恒，三家开发商将共同构建2万方的邻里中心，设有菜场等，用以弥补目前配套缺失的弊端。

另外大名城和浦发小区内还含有各类体育设施，豪华的会所包含多个高端配套设施，SPA美容区、游泳池、健身房、咖啡厅、多功能室、儿童乐园等。但目前这些还未全部实现。

浦发檀府已建成的会所泳池

教育配套：唐龙路南侧的规划小学（40个班，前期准备工作已基本完成）和唐镇中学（32个班）已经开始建造，预计2019年竣工，周边目前仅有上海东方外国语学校和东方幼儿园诚礼部。

融创金融城

项目靠近地铁站，周边是发展较为成熟的居住区了，聚集了不少商业体，具体如下:

商业配套：荣融生活广场、阳光天地、恒生万鹂广场

教育配套：唐镇中学、唐镇小学、民远学院

可以看到，这四个板块周边的配套相对于同位置段的其他区域，并不出彩。当然作为大型居住社区，未来这里的人流导入速度不会太慢，届时整个板块生活机能还会加速成长，配套也会逐渐趋于完善。但还是需要一段时间，并且这段时间是多久，还不能够确定。

产品力成制胜关键

浦发檀府>大名城紫金九号>金融家

当然作为定位国际社区的唐镇，本就是以品质为核心竞争力，所以对于四个项目而言，产品力才是制胜的关键。

金融家

与其他项目不同的，金融家内部有大量的回迁房，面向的客户是以张江高科及卡园员工为目标，主要是作为附近产业园的工作人群配套住宅来规划。

从其18年入市的房源价格还维持在2016年的水平来看，佐证了其社区品质是总体低于板块平均值。

虽然小区也做到了人车分流，但是小区绿化植被相对单一、物业服务也相对比较平庸，总体上也就是一般刚需房的平均水平。

户型上，金融家基本以中小户型为主，88-95平户型都只做了2房，3房为115-126平，161平做了4房，这样的设计保证了各个房间都会相对比较宽敞，也比较简单实用。全部房源为毛坯交付，3楼以下的房屋因为设计的原因光线会受一些影响。

项目总价在400万以下的是这个建面约88平的两房户型，总价370万起。

户型方正，动线清晰，大大减少了面积浪费；

客厅+主卧朝南，采光通风效果上佳；

客厅大阳台、主卧带飘窗，大大增加了户型的使用面积；

U字型厨房，空间利用率较高的一种设计；

明厨明卫，没有采光通风死角

金融家的这个户型是整个唐镇板块的房价低点。并且这个户型设计水准不低，但在总建面降低的前提下，小面积户型肯定会牺牲部分尺度感，居住体验感要差一些。但对于偏向低价房的刚需客而言，这特别是值得一看的房源。

大名城紫金九号

大名城的1和2期小区全人车分流，1期容积率1.8，设计为18层小高层户型，小区配有室内室外双泳池会所；2期容积率仅为1.4。值得一提的是，项目保留了上百米的超大楼间距，这个尺度，还是比较少见。

并且外立面选择的是地中海米黄全石材干挂，在建筑工艺雕花、住区大门、铜饰入户门、阳台栏杆等处均用全紫铜装饰。这些配置即使是放到环内的改善住宅中，产品力依旧是不俗的。

项目目前是现房呈现，无论是干挂石材外立面，还是百米楼间距的实景园林，都是看得见摸得着的，少了很多未来交房时的风险。

户型设计方面:大名城紫金九号的均价为6.25万/平，以下这个129平的三房，总价在778万起。

该户型做到三开间朝南，南北通透，在有限的空间里以较大幅度迎接阳光。

进门规划独立玄关，保证了空间的私密性。

主卧套房设计，给予主人更强的居住独立性以及舒适感。

项目均为毛坯交付，比较适合于对于高端改善型购房者，并且社区品质较高，居住环境尚佳。

浦发檀府

浦发檀府小区外立面采用全干挂石材，连小区外墙也采用了石材。社区景观由四重园林组成，栋距长达200米，保证每栋楼都可以看到社区景观，但左右两栋楼栋间隔较近，会影响低区采光。项目三面环河，门口只有一条玉盘北路，私密性较高。

项目社区较大的卖点在于打造了一条2700米的风雨连廊，除小区最北侧两栋楼外均可连接，风雨连廊设计避免雨天对业主带来的影响。

户型设计方面:浦发檀府的均价为6.26万/平，以下这个133平的三房，总价在815万起。

这个户型与大名城129平米的户型很像，都是三开间朝南，南北通透、主卧套房设计，给予主人更强的居住独立性以及舒适感。不过多了一个中西双厨房的设置，除了之外，整体布局很像。

浦发的装修配置以意大利品牌为主，不同户型有不同装修报价，但总体装修的品质较高。例如：霍尼韦尔的门锁采用的4重保险：卡、指纹、钥匙、密码。即使在业主离家时，当遇到特殊情况时，系统通过最及时的通讯方式将信号上报社区管理中心，通知物业保安人员上门看顾。

比起大名城紫金九号，这个项目较高的装修标准更适合于首改的购房者，并且由于浦发檀府新一批房源刚刚入市，还有88平米3房的小户型，总价约519万元起，这算是目前唐镇高品质项目中总价较低的一个户型了。

综上所述，经过4个项目的优中选优，我认为：

金融家：适合于依靠自驾出行、想住的离市区近点的刚需刚改购房者。

大名城紫金九号：项目有着较高的配置、优秀的置业前景，但其较高的价格以及毛坯交付，使其比较适合有自我居住要求的高端改善客。

浦发檀府：项目有着较高的配置、优秀的置业前景。并且带装修交付，适合于首次改善，其目前少量88平米的户型是非常不错的置业机会。

融创金融城：项目目前还未有准确的信息，但这个项目的地段、配套以及融创这个品牌，是一个非常值得期待的项目。适合目前没有强烈置业需求的购房者。

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