博鳌首日侧记 | 我们每年探讨过冬,但都挺过来了

“你认为房地产较好的时代是什么时候？过去，当下，还是未来？”

2019博鳌房地产论坛·特写8月6日，海南陵水县碧空如洗，骄阳炙烤大地，蓝天与大海汇作一色。

这是过去数天以来陵水最晴朗的一天，受台风等冷暖气流影响，这个滨海小镇阴晴不定，时常出现“东边日出西边雨”的一幕。

这种变化莫测的气候，像极了中国的房地产市场。

2019年房地产先是经历拿地小高潮，至二季度起包括信托融资、境外发债等融资渠道开始被收紧。7月29日，央行宣布对高杠杆经营大型房企的贷款行为加强监管；次日，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

房地产的发展形势变化之大，令人恍若隔世。2018年下半年万科在内部会议上喊出“活下去”口号，一时之间市场出现指责其反应过度的声音。但过了接近一年后，质疑的浪潮逐渐褪去，“活下去”引发了更多人对企业安全边际的思考。

近期的政策走势加剧了房企的担忧，在2019博鳌房地产论坛的会场上空盘旋、发酵，生成一股低压冷空气。

一位千亿房企的高层在和同行交流时表情凝重，他形容这是过去二三十年都未曾发生的风险，下半年加杠杆会变成危险游戏。

另一位经济学家则梳理过去半年的时间线，认为过去半年房地产调控力度松绑导致土地过热，最终导致“730会议”的表态出现。他的结论同样略为悲观，认为下半年来房地产行业在政策层面，以及融资等方面存在挑战。

他们说话时，在几米之隔的墙外，陵水午后的太阳仍旧火辣辣地照耀着大地。

“较好时代”

在规模达800人的2019博鳌房地产论坛上，观点地产新媒体对率先到达会场的不同房企及机构高层进行随机调查：

“你认为房地产较好的时代是什么时候？过去，当下，还是未来？”

三十多位受访的企业高层，绝大多数选择了“当下”或“未来”。比如其中一位对着镜头说：“房地产永远都是当下较好，做好现在，才有未来。”另一位在多元化企业就职的人则回答，未来房地产一定是一个以服务为中心的行业。

作出这种选择的企业，大部分有意愿积极面对房地产发展现状，并因地制宜、因势利导地制定对应策略。据观点地产新媒体了解，有两家分别来自华东、华南的房企组织了相当规模的高管团队参加博鳌房地产论坛，期间在酒店正常组织召开经营会议，堪称学习、工作两不误。

印象中只有一个人选择了怀念过去：“过去是黄金时代，较好的时代已经过去了。”自1998年取消福利分房以来，房地产进入了快速市场化的发展阶段，2015-2017年融资渠道放开，房企拿地、销售均持续创纪录。

但这位受访者，始终没有像葛优一样说出“我很怀念它”。

一位来自香港的房企高层则巧妙地避开了选择题，直言任何时候都是较好的时期。他对着话筒笑着比喻：“唐朝有人发达，但不是过了唐朝就不赚钱嘛，宋朝也有人发达。”

玩笑归玩笑，他还是解释称，房地产有赚有蚀，有人喜欢在短时间赚最多的钱，有人就希望在后面做出越来越好的产品。

香港房企与内地房企的发展模式之差异，一年又一年地成为研究者关注的课题。当你翻查一家港企的年报，会发现长期经营性投资物业贡献了稳定而丰厚的利润回报，而内地房企的利润依然主要依赖传统的物业开发和销售。

“快钱慢钱”

参会者情绪的微妙变化，折射了房企在房地产密集调控潮下的发展顾虑。博鳌房地产论坛首日，观点地产新媒体奔走在各大场合，倾听了不同的声音。

大部分房企高层在交流或接受采访时都心照不宣地达成了某种共识，即“房住不炒”将是贯穿现在及未来的调控思路。

在控融资总量、保证房地产平稳健康发展等基调下，房地产已不可能如过往一般迎风飞扬，至少下半年融资环境还是将以收紧为主，某企业高层甚至预测明年房企的业绩将有所恶化。

“企业要走高质量发展道路，不要赌博冲规模、高杠杆。”一位千亿房企的高层提出，过去房地产挣快钱，未来是挣慢钱。这种想法也得到其它人认同，他们大多认为现在房地产已进入精细化、金融化发展阶段。

而在房地产投资开发层面，由于前端融资持续受到调控，房企普遍倾向于依靠销售获取经营性现金流，进而实现去杠杆等目的。具体做法包括加快推货、提早收款、延长应付款等，比如此前在广州出现20%佣金的极端个案，就反映出房企在营销层面心态的转变。

8月6日下午召开的博鳌理事沙龙，同样重点关注房地产所需应对的艰难融资环境。沙龙分为三大分议题，包括《研判房地产行业下半年走势与政策》《收敛聚焦后地产多元化走入死胡同？》及《如何应对空前收紧的贷款融资环境？》。

参会的嘉宾表示要特别谨慎对待今明年，主持嘉宾世联行首席技术官黎振伟也忍不住开玩笑，市场上又少了些喜欢花钱的企业。

当天下午嘉宾们围绕企业应对策略提出了不同应对建议及转型思考，观点不同，但都是各家企业适应发展之道。临近结束时，或许是种鼓励，黎振伟对大家说：

“过去这么多年来，我们很多人都在探讨过冬，但现在我们都挺过来了。”

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