上海房价较新消息:上海楼市又放大招了!

国内一线城市房价太高，许多年轻人“望房兴叹”，楼市一点风吹草动，都能引起轩然大波。这不，上海楼市又放大招了。

　　上海市规划和国土资源局挂出了位于浦东新区和嘉定区的2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求竞得人须100%自持70年，也就是说，建好房子后，只能出租，不能出售。

　　2宗地块须至少提供1897套租赁住房，而且不能建设公寓式办公和酒店式公寓，还得精装交付，对租赁对象也有要求，优先保障高端人才。

　　消息一出，有人欢喜有人忧。炒房客开始忧愁了，要是以后这种情况越来越多，那房价肯定上不去了，岂不是被套牢了?更多的人则认为，这是在释放一种信号，今后租售并举将成趋势，就能抑制房价的上涨。

　　那么，官方这么做的用意何在?这只是个特殊事件，还是将成为一种趋势?对上海房价、租房价格又有什么影响?来听听大头们的分析。

　　“租赁市场严重发育不全

　　租售并举会经历一个较漫长的过程”

　　培育租赁市场一直是房地产市场的重要政策取向之一。但在中国：

　　缺乏租赁住房的户籍政策、学区政策;

　　缺少保障住房租赁者权益的法律;

　　中国人向往住房自有的传统文化。

　　这些因素导致住房租赁市场严重发育不全。上海的这一土拍政策，可以看作是发展租赁住房的一种政策倾向。

　　但这并不会影响上海的房屋租赁价格。因为房租的价格要看全部租赁市场的供求关系，并不取决于这一两个纯租赁的项目。

　　当然这类纯租赁项目，开发商非常有可能会做成长租项目，有一个稳定的租赁期和稳定的价格。但就目前市场的供给来说，更多的房源仍掌握在存量房的个人手中。

　　租售并举是中国房地产市场未来的政策取向，但会是一个较漫长的过程，会首先从人口密集的一线城市开始。目前阶段在中国的中小城市和县城，租赁市场的市场需求仍然非常小。

"只租不售’模式并不好

　　尤其开发商面临很大风险”

　　我觉得，上海这么做，主要是为了不出地王。此前政府供地紧张，导致价格过高、开发商疯抢、地王频现。

　　当前的土地拍卖，依旧是“价高者得”，那么，能否采取“价中者得”，采用暗标形式，让土地拍卖价格趋于合理。

　　这次上海的出让事件，竞得人必须在出让年限70年内，100%自持物业。好好的一块地，本来是肥肉，如今变成了硬骨头，对各方都没有太大好处。

　　对政府：地价起不来;

　　对开发商：风险非常大，在地价、房价高时拍地，光靠租金很难回本，目前来看，需要50年才能回本，甚至还抵不上利息;

　　对市场：并不能增加住房供应量。

　　所以，我认为，这种形式是租赁市场的投石问路，没有必要过度解读，也不会大规模进行。其实，政府不一定要强制开发商“100%自持物业”，采取“可租可售”形式，同时采取税收减免的形式鼓励开发商去自持，保证开放商能回本，还能有一定的增值空间。

　　不过，在未来，租售并举确实是方向，但是有两个问题。除了经济能力以外，还有一个观念问题：

　　中国人普遍觉得房子有金融属性，买房比租房划算。这种观念要逐渐引导，强制扭转只会适得其反。

　　另外，7月7日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示，未来五年，预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。

　　租赁占比高达40%，如果按此供地恐会存在两个问题，租赁和可售住房都严重供过于求，每年平均新增14万套租赁房、20万套商品住房，但今年上半年上海一手市场仅成交3万套商品住房。

　　按此销量一年的供应量5年都无法消化。

　　当年香港“8万5居屋发展计划”曾被指是导致楼市崩盘的祸源，而此时上海新增34万套住房，是否靠谱?如果不靠谱这样的规划定来何用?

“上海房租将全面回落

　　房价将稳定甚至回落”

　　《上海市住房发展“十三五”规划》显示，租赁住宅占到大头。所以，上海规土局挂出2宗地块“只租不售”，可以看到，租赁住宅用地的土地出让已经开始了。

　　租赁住房70万套新增再加30万套存量经租，总共100万套，定会影响未来上海的房产市场格局。

　　房价：上海境内、中心城区以外的住宅，特别是刚需或首套住宅，价格会稳定，甚至有些板块区域价格会回落;中心城区未来无论租赁也好、商品房也好，供应不会太多，所以中心城区的价格可能还会持续坚挺。

　　租金：整体租金价格全面回落。

　　这对开发企业来说，也是个挑战：

　　未来拿地时，很多地需要100%持有经营租赁，原先都是开发销售模式，现在部分要转型成为代理经租模式了。

　　投入不一样，这次起价都是几千块钱楼板价，当然也要看拍到什么程度。原先现房销售，同今天的租赁相比，相差5-8倍。

　　自有资金长期放在租赁住宅项目中，可能会兑现不出。

　　对于原先长租公寓的运营公司以及二房东来说，压力可能会更大，成本压力、运营压力、出租率都可能受到一定影响。

　　但这对上海来说是一件好事，可以稳住房价，还能吸引更多年轻人来到并留在上海。提高上海的城市竞争力、活力，对上海城市发展至关重要。

完善租赁市场后

　　上海楼市会接近欧美发达国家”

　　我觉得最主要还是为了吸引人才，目前上海正处经济换挡时期，需要更多人才。但当前上海的房价和租房价都较高，对人才的吸引力减弱。反而是二三线城市，为吸引人才，给购房、租房补贴，还解决落户问题。

　　正常情况下，房地产市场的销售、租赁两条体系，都应该很健全，两者的价格也会有一定的牵制作用。但我们当前的情况是，本应租房的人，因为缺乏安全感，都跑去买房，这对销售市场也造成了一定的压力。

　　其实，早在2014年，中央层面就提出了租售并举，上海在这方面做得比较坚决。这次出让的2宗租赁宅地，以及出台的《上海市住房发展“十三五”规划》，都说明了这一点。

　　但是，短期来看，上海的租赁市场现状不会马上出现扭转。从投入到有效供应，至少需要两三年的时间。目前上海的房屋租赁市场，企业经营的长租房还不是最主流选择。

　　由于管理成本，租金成本关系，企业经营长租房背后是资本在推动，如果没有资本支持，这类企业可能活不过2年。如果想鼓励企业做代理经租，需要政策加以倾斜或者引导，毕竟企业都需要盈利。

　　今后，如果租赁市场的政策健全了，那么，上海乃至中国就会像欧美发达国家一样，低收入人群在社会保障方面享受优惠，收入一般的群体选择租房生活，等到有能力买房时再去买房，从而形成梯度消费。

　　另外，从上海当前的房价来看，依旧处于高压政策下，未来1-2年，房价上行的可能性不太大。挤点泡沫是正常的，房价往下沉会有一定的幅度，但不会超过市场的心理预期，连续下行不太可能。

　　租售并举是趋势，但相比租房，大多数人青睐于买房。晓课堂特别策划《疯狂的房子》已上线，从政策、房价等多角度教你把握时机，正确买房。

来源： 微信公众号吴晓波频道