大华朗香公园里VS上实海上菁英 谁才是北上海置业“新宠”?

从上海老工业基地到上海2035新晋主城区，近些年来宝山的快速发展，大家都有目共睹，这也吸引到不少购房者将目光汇聚于此。

无论是当年的“罗店三兄弟”、“大场三兄弟”，还是今年共康开盘即“日光”的大华公园城市，宝山一直都是大家最喜欢的置业热门区域之一。

较新的相关数据也显示：截至目前，在全市各区域排名中，宝山7月以724套的成交数据，位列全市第二。

数据来源：上海中原地产

这些都证明，宝山楼市在上海市场上拥有不俗的表现。  

而在宝山众多板块当中，最引人关注的莫过于上大及顾村两个板块。

毕竟上大不仅靠近上海市区、交通便利，还依托上海大学拥有丰富的教育资源；而顾村则是未来的“北上海之心”，随着相关规划的实施，大量的市政红利及产业+交通+文化+医疗资源将逐步落地。

而正好最近两个板块又有两个新盘入市，分别是位于上大板块的大华朗香公园里和位于顾村板块的上实海上菁英。

大华朗香公园里与上实海上菁英分布示意图

接下来，笔者就从位置交通、生活配套、社区规划、主力户型这4大方面，对两个项目进行对比，看看谁才是接下来宝山上大与顾村板块新盘代表中更值得买的那一个！

位置交通PK：

大华朗香公园里＞上实海上菁英

大华朗香公园里位于锦秋路36弄，紧邻上海大学，属于中外环之间。

上实海上菁英由两个临近地块组成，项目一期位于宝正路88弄；二期位于沪联路1288弄，属于外郊环之间。

大华朗香公园里与上实海上菁英环线分布示意图

而在轨道交通方面，两个楼盘均位于轨交7号线沿线，但与沿线站点的距离却相差较远。

大华朗香公园里靠近7号线南陈路与上大路站，项目设有两个主出入口，分别位于锦秋路及沪太路上。

大华朗香公园里周边交通示意图

从小区2个出入口出发，分别前往7号线南陈路与上大路站，步行也仅需约500米，可称得上是名副其实的“准地铁房”。

7号线上大路站实景

上实海上菁英距离轨交7号线刘行站较远，步行的话需2公里左右才可达到，连“近地铁房”都算不上。

上实海上菁英周边交通示意图

7号线刘行站实景

小结：无论从环线位置，还是轨交出行来看，上实海上菁英都比不上大华朗香公园里。

而这也将对两个项目的房源定价及未来升值空间造成一定的影响。

生活配套PK：

大华朗香公园里＞上实海上菁英

关于生活配套方面，从笔者实地走访来看：

在商业配套方面：大华朗香公园里周边除了拥有小型超市、餐饮之外，1公里范围内还有已经开业许久的上坤城市广场、弘基文化休闲广场及刚开业不久的经纬汇等大型商业配套设施。尤其是经纬汇，步行约500米即达，购物生活娱乐较为方便。

经纬汇实景

而上实海上菁英目前项目周边1公里范围内仅有一座小型商业——兴尚购物中心，较为大型的商业配套——龙湖北城天街，但步行却需要2公里左右，不像大华朗香公园里那样方便。

龙湖北城天街实景

在教育配套方面：大华朗香公园里周边2公里范围之内，拥有上大附小、上大附中、大场小学、大场中学等教育机构。另，距离项目约1公里左右的锦绣路与南陈路交汇处北面还将建有上师大附属南陈路九年一贯制学校（暂名）。

大华朗香公园里周边学校分布示意图

与之相应的上实海上菁英，2公里范围内也坐落着包括：民办华二宝山实验学校、刘行新华实验学校、宝山区鹿鸣学校等在内的不少教育机构。

上实海上菁英周边学校分布示意图

在医疗配套方面：大华朗香公园里南边1.2公里左右是锦秋社区卫生服务站；项目西南边2公里左右是仁济医院宝山分院（二乙）。

上实海上菁英项目东南面约2公里是顾村镇菊泉新城社区卫生服务中心；约2.2公里是复旦大学附属华山医院北院（三甲）。

小结：综合来看大华朗香公园里在生活配套方面还是比上实海上菁英略胜一筹。

因为从周边商业配套及教育资源分布上来看，大华朗香公园里占有一定的优势。但在医疗配套上，2公里左右范围内，上实海上菁英所靠近的复旦大学附属华山医院北院比大华朗香公园里临近的仁济医院宝山分院更好一些。

不过，需要指出的是大华朗香公园里靠着大场机场，这个因素还是有不少购房者会在意的。

社区规划PK：

各具特色 各有所长

说到项目规划上，大华朗香公园里和上实海上菁英有一个共同点，均属于体量较大的楼盘，都是由几个地块组合而成，分期开发。

大华朗香公园里由E1-13A地块、E1-14A地块、E1-14B地块组成，拟合计建造33幢小高层住宅，共2022套，其中商品房28幢，共1338套可售住宅。

大华朗香公园里规划设计图

E1-13A地块为项目一期，规划有13层1幢，15层5幢，9-10层各1幢，4层2幢。

E1-13A地块规划设计图

E1-14A地块为项目二期，规划有6幢15层和3幢14层。

E1-14A地块规划设计图

E1-14B地块为项目三期，规划有9幢14层，2幢6层，11、15层各1幢、1幢5层、9层连成一体的裙楼。

E1-14B地块规划设计图

项目园区内将营造集全龄娱乐、漫步跑道、康体健身、邻里空间、鲲鹏主题儿童乐园等几大功能于一体的生活场景。

大华朗香公园里效果示意图

另根据规划，除了家门口打造的1.1万方街心公园之外，还有约12万方的大华朗香都会公园，可谓是坐拥双公园绿化配置。

而上实海上菁英则由0421-01地块及0423-01地块组成，总户数为1351套，其中可售商品房为1020套。

上实海上菁英规划设计图

项目一期采用鱼骨式平行排布，强调中轴礼仪次序；二期以围合式排布，强调大面积中心景观。

上实海上菁英效果示意图

目前从已公布的项目一期相关信息可以看出，一期社区内部功能分区完善且清晰，中轴对称结构，一横一纵两条景观轴线通过简洁的线条匀称划分八个组团景观，园林景观与日常生活相得益彰。

上实海上菁英景观设计示意图

小结：两个项目在社区规划上各具特色，各有所长。

大华朗香公园里可谓坐拥双公园的绿化配置，并且项目内建有幼儿园与体育馆等配套设施，社区生活更加丰富便捷。

上实海上菁英虽没有大华朗香公园里那样的双公园绿化配置，但社区内功能分区也是条理清晰，划分明确。

主力户型PK：

各有不同 各有侧重

根据较新消息：大华朗香公园里预计将于8月份取证开盘，具体时间待定。首批房源主推建面约99㎡3房，129㎡、133㎡、135㎡、140㎡4房。

上实海上菁英预计将于三季度对外开放售楼处，四季度取证认筹。首批房源将推出75㎡2房、85㎡3房、95㎡3房。

根据双方所推出的户型可以看出，大华朗香公园更符合刚改客户的需求，而上实海上菁英则更适合刚需客户选择。

大华朗香公园里

户型点评：三开间朝南且南北通透；双卫带干湿分离，基本能满足一家三口的需求。

户型点评：三开间朝南，光照充足；主卧套房设计，独立性及私密性提升。

户型点评：四开间朝南设计，大大增强采光时间；U型厨房利用率高，满足主妇所需。

户型点评：同样四开间朝南，采光条件良好；主卧套房设计，拥有步入式衣帽间及独立卫浴，舒适性及私密性高。

户型点评：户型整体方正紧凑，南北通透，拥有良好的通风条件；双卫设计适合三代同堂或二胎家庭。

上实海上菁英

户型点评：与市场上其他同面积段的产品相比，该户型做到了3开间朝南，颇为难得；明厨明卫，卫生间干湿分离。

户型点评：户型设计均较为方正，使得居住空间使用率有所提升。并且85㎡边套主卧虽无淋浴室但还是有独立的卫生间，相当于半个套房设计，提高了居住舒适度。

户型点评：三开间朝南，日照采光充足；北侧卧室既可作书房，也可做儿童房使用。

小结：大华朗香公园里所推出的户型涵盖99㎡~140㎡3-4房，更偏向于刚改客户。

上实海上菁英的75㎡~95㎡2-3房则更对刚需客户的胃口。

两个项目户型面积段未有重叠，使得大家在做出选择时少了这方面的纠结。

PK战果一览

可以说大华朗香公园里与上实海上菁英均是上大板块与顾村板块接下来的新盘代表，而上大与顾村两个板块都拥有良好的发展潜力，使得两个项目都拥有良好的规划支撑。

但通过以上4个方面的对比，我们可以看出，大华朗香公园里在位置交通与生活配套这2个方面拥有明显优势。而在社区规划与主力户型方面，两个项目各有各的特色。

不过，综合来看，大华朗香公园里确实比上实海上菁英更胜一筹。

关于两个项目开盘价格的差距，可从拿地价初步判断。大华朗香公园里与上实海上菁英同为去年上半年拿地，楼板价相差无几，均约2.4万/㎡，但却“同价不同命”，上实外环外的地价与大华外环内的地价持平，明显看出上实地价偏贵，而地价接近，又具有先天位置优势，大华项目可以做出更高的溢价。

据小道消息，大华朗香公园里售价预计或在6万/㎡左右，而上实海上菁英售价或仅相当于顾村“地王”（建发央玺）5.37万/㎡的拿地价。

从两个项目主力户型可看出，大华朗香公园里主推99㎡~140㎡3-4房的刚改户型，上实海上菁英则主推75㎡~95㎡2-3房的刚需户型。

所以，预算较为紧张的客户不妨多考虑上实海上菁英，而预算充足的客户则可以选择大华朗香公园里。

综合来看，虽然大华朗香公园里拥有位置交通、生活配套等方面的先天优势；上实海上菁英也拥有自身户型及性价比上的长处，至于最终谁能成为北上海置业者的“新宠”，开盘见分晓。

对文中项目感兴趣的购房者欢迎添加小狐个人微信：shfocus021，备注“具体项目名称”，通过后进入专属讨论群，讨论分享更多项目信息~