楼市315|嘉兴万达托管圈套:装修费比房价高,借疫情拒付租金

搜狐焦点上海站特别策划『楼市3·15地产阳光行动』系列第三篇，买房不踩坑，为购房者发声。

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“万达广场上盖，不限购不限贷，精装修带软装，酒店托管按月收租金，保底2500元/月……”

看似一次投资实现稳定收租，实际上嘉兴万达广场春江中心数百户业主却是烦恼不断，问题纷至沓来。

嘉兴万达近百位业主投诉

在近期3·15地产阳光行动中，搜狐焦点接连收到嘉兴万达广场春江中心8号楼近百位业主代表的投诉爆料，问题矛头纷纷指向代理商嘉兴颐达信息科技有限公司（下称“颐达公司”）及托管运营方侣行（上海）企业发展有限公司（下称“侣行公司”），高额收取装修费、软装费，与业主签阴阳合同，无故克扣租金并借疫情拒付2个月租金……托管圈套也因此浮出水面。

嘉兴万达广场春江中心实景

圈套①

签阴阳合同，装修费比房价还高

2018年元旦，家住上海金山的吴女士，在嘉兴万达广场春江中心预定了一套面积约40.27㎡ 的公寓，代理商颐达公司报的房款总价为58万。

如按首付50%计算，吴女士可以申请29万元的房贷，但颐达公司销售称，“因为这个公寓在房地局的备案价就是28万左右，所以把公寓总价做成房价28万和装修款31万，这样贷款额度就是房价28万的50%，而且还避税，买家后面只需要按28万来缴纳契税。”

于是，吴女士在看房当天支付定金5万，随后在1月23日与颐达公司签订《嘉兴万达广场春江中心定购协议书》，附带一份《嘉兴万达新公馆硬装装修标准》和《嘉兴万达新公馆软装标准》，并在当天支付首付款67%共39万，剩余14万则办理了银行贷款。

房屋合同部分截图

在漫长的等待和催促后，2018年7月11日吴女士终于办理了公寓产证。当天另外拿到一份浙江省二手房买卖合同后，吴女士这才发现合同中房屋出卖人为颐达公司的法人代表杨希，并不是万达。

业主购买的实际是二手公寓

圈套②

托管公司口头承诺权益并未兑现

9月份贷款到位后，吴女士购买的这套公寓交房。验房当天，吴女士缴纳一年物业费及500元水电预存费用后，便将公寓托管给了颐达指定的侣行公司，并与对方签订《房屋出租委托合同》和《委托装修装饰布置协议》，同时支付23800元的酒店软装费。

与侣行公司签出租委托合同

与侣行公司签订软装协议

侣行公司经办人还承诺业主“每年7天免费入住”权益，并且后续房屋维修问题都可以及时响应。并未写进合同的口头承诺，为侣行公司擅自毁约埋下了伏笔。

实际上在2019年9月1日开始，侣行公司就单方面临时通知业主7天免费入住活动截至9月15日结束。

侣行公司单方面停止7天免费入住活动

后因公寓卫生间门出现变形关不上，侣行公司向吴女士直接发来一份维修《催告函》。经多次报修沟通后，维修才得以完成，但侣行公司以此为由克扣公寓当月租金。

房屋维修催告函

圈套③

无故克扣租金，拒付2个月租金

根据事先合同约定的每月定额支付租金，吴女士每月应该收到2070元租金。但据她透露，从2019年1月至9月，每月均未按照约定支付足额租金，而是少付100多元不等，10月份更是少了400多元，对方给的答复是当月因为卫生间维修涉及停租；而11月、12月收租更是不足千元，当年度克扣租金合计3726.03元。

包租协议月租2070元

吴女士实际收租明细

像吴女士这样被克扣租金的业主，至少还有200多户。业主代表表示，侣行公司每月都以税费理由扣除业主租金作为税款却不见纳税凭证，涉嫌偷税漏税。2019年11月和12月擅自减租过半，而且今年已有2个月未支付租金，侣行公司已经违约。

2020年2月10日，侣行公司以疫情为不可抗拒因素向业主发拒不履行合同义务的公告，实际情况是疫情期间侣行公司正常出租业主房屋，正常收取房客房租，但拒不支付业主房租，属于双向欺骗。

侣行公司通知1-2月停止支付租金

越来越多业主发现，分明是万达将春江中心整幢8号楼公寓转手给颐达公司法人代表杨希名下，颐达公司则以阴阳合同来避税，更以高租金收益为托来对外出售二手公寓。待所有公寓销售完毕，便开始通过恶意降租或解约来脱身。

而侣行公司在2019年9月开始一边向部分业主发出催告函，随后意图以经营亏本为由降租或解约，一边却又继续跟后面新的业主签订房屋托管协议并收取23800元的酒店软装费。以代缴税金和疫情为由一再克扣租金，部分业主受不了侣行公司无休止的无赖行为，弄得心力交瘁，便同意侣行公司的合同解约。但在办理解约的过程中，侣行公司不但没有赔付违约金，连软装实物交接和从业主手里拿的含500元水电卡竟然也开始耍赖。侣行公司一意孤行，根本无视合同和协议的存在。

据上海想实律师事务所王维贤律师认为，如果侣行公司在疫情期间以“不可抗力”为由，要求解约或者降租，但是实际本身并没有发生受损的情况，是无权使用“不可抗力”条款来制约业主权益；另外克扣租金、延迟支付、提前终止，只要是发生在疫情前，均是违约情节，可以追究违约责任。