花旗:宝龙地产增长前景高 升目标价至4.7元

近日，花旗发表研究报告称，宝龙地产(HK.1238)增长前景可见度高，源于投资组合营运理想、发展物业销售稳定，及低融资成本等因素支持。花旗称，公司现价相当于明年预测市盈率4.8倍，估值吸引，加上派息比率达35%，股息率7.2%，目标价由4.2元升至4.7元，维持“买入”投资评级。

该行表示，宝龙地产首七个月销售升23%，相信今年可达其200亿元人民币(下同)的销售目标，明年销售增长预计加快至30%；花旗预计在2017至2019年，公司可维持33%至35%以上的高利润率。公司亦争取在2020年或之前，达到每年30亿元租金收入目标，即希望2017至2020年间，公司租金收入年平均复合增长达21%。花旗同时预期，公司可维持高利润水平，未入帐销售毛利率达33%至35%，预计有力推动公司未来入帐销售毛利率向上。

8月24日，宝龙地产(HK.1238)中期业绩发布会在香港举行，公布了截至2017年6月30日止的六个月之综合业绩：合约销售额约为90.61亿人民币，较去年同期上升20.7%；总收入约76.31亿元，较去年同期上升22.6% ；租费收入约8.51亿元，较去年同期上升38.1%；毛利率为36.2%，保持行业先进水平；股东应占盈利为14.90亿元，较去年同期上升35.3%；核心盈利约为10.7亿元，较去年同期上升37.2%；新增借款成本下降为5.17%。

截至2017年6月30日，宝龙地产经营及管理的商业广场已达32个。同时，宝龙继续发展酒店业务，作为长期经常性收入来源，旗下目前拥有包括上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店在内的9家国际品牌酒店及经营4家自创品牌酒店。

土地储备方面，宝龙地产的土地策略为确保足以支持未来3-5年的用地发展，坚定推进“以上海为中心，深耕长三角”的发展策略，实施“1+6+N”布局。截至6月30日，宝龙地产拥有的土地储备总建筑面积约为1120万平方米，其中正在开发建设中的物业约570万平方米；持作未来发展物业约550万平方米，而土地储备约超过一半分布于长三角地区。

“上半年的业绩表现还是挺满意的，尤其是租金增长，而且公司聚焦长三角的发展策略效果还是挺显著的。”宝龙地产总裁许华芳透露，宝龙的销售货量将集中在四季度推出，预计今年全年的可售货值在300亿元左右，“完成今年的销售目标是没有问题的”。许华芳直言：“纯粹追求房地产销售规模，不是我们的目的，我们更多是追求商业方面的增长。”他希望到2020年，宝龙的租金收入能到达到30亿元，变成一个真正意义上以商业为主的公司。“我们的五年规划很简单，希望保持在房地产50强，保持商业地产5强，只要保持这个行业地位就可以继续做很久。”

许华芳认为，目前消费的转变建立在互联网之上的，以线上线下一体化为核心的新零售业态正为零售业务及商场运营带来巨变。新零售是一个值得探讨的话题，宝龙目前已成立创想实验室，希望通过线下与线上的结合，“探索企业在新零售业态中该扮演什么角色”。

值得注意的是，许华芳指出，大多数商业地产实行标准化和一致化的规则时，宝龙地产更加注重个性化和创新化，“我们这么多年的经营理念是要差异化，要创新”。