大海深蓝|真叫卢俊创业七周年演讲全记录
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来源：真叫卢俊
昨晚，真叫卢俊创业七周年演讲，在上海东方艺术中心圆满结束
这是真叫卢俊最后一次以创业周年演讲为主题的大型内容演讲了
正如当初跟大家约定的那样，我准备好了内容，也穿上了白衬衫
和当天如约而至的2000多人，共同度过一个美好的夜晚
今天我选择用文字，记录昨晚那片我们一起看到的大海深蓝
也把我在这一年看到的全都告诉你
那些你以为熟悉的房地产本身，背后真实的到底发生着什么
跟朋友聊起过去这两年我能想起太多画面
但让我印象最深的画面，其实是看起来极其普通的一个画面
在上海近郊的商业街区里看到的这样的画面，一间空置商铺在招租
此时此刻看到空置商铺没什么新鲜，但走近它你会发现
原本的xx先生+手机号的小广告变成了...
xx先生+手机号+开门3分钟
一整个卷闸门上，从开门3分钟到1分钟，甚至有两张来自同一位程先生，写完1分钟到场开门，又写了张可以30秒开门
有点清奇但似乎也有点道理，毕竟站在那里我也想打给那个更快的
我拿起手机打给那位程先生，6分钟后他来了，我问他为什么贴两张
他说了很多但最后来了一句，他说自己
就像在一个无处容身的荒野，除了乱跑别无选择
我瞬间被这句话戳中，一位客户面对1分还是30秒的时候，也许更倾向时间短的那家
但这些，有用么
让我更直白说，这件事有道理，但没意义
01
而这也正是眼下房地产的魔幻所在
找不到出口，又反复内卷
也许各位还记得这张图，2018年从万科内部会议里流出来的一张图
5年前万科用这张图提醒自己活下去，5年后万科活得还不错，但其他企业快活不下去了
融资、交付、现金流，这些关键词已经不用我多说
我再说一个数字，克而瑞统计了2022年全国各大城市渠道情况
除了极少数像上海这样的城市，像广州、武汉、苏州，甚至北京、深圳，他们的渠道占比都达到50%以上
除了上海渠道占比只有15%，武汉、苏州都占到50%以上，甚至北京、广州、深圳都这样
这些地方的开发商基本失去话语权
于是我也看到了难得一见的荒诞画面
我看到有家开发商承诺，延期交付、赔你首付
但你放大看的时候，赔你首付的后面还加上了10%，嗯... 赔你首付...
的10%
这种画面相信各位日常也会又看到，谐音、小字夹带，也就是说
我们不会为了交不了房有任何愧疚感，还玩起了文字游戏
有点荒诞的背后，我看到的其实更多是无助
今年这次演讲我们迎来了有史以来最多小伙伴报名，所有索票信息都有一个关键词，迷茫焦虑
当我把这个情绪说给朋友听的时候，朋友说你错了，这不是一个地产最焦虑的时代
而是一个我们有太多期待的时代...
我们期待市场触底、期待一揽子政策、期待更好的明天怎么还没来
但如各位所见，明天并不会因为这些期待变的更好
02
唯一让我闻到血腥味的地方
今年几乎所有开发商都在自己的售楼处里，架手机、开直播、录视频
所有人都在试图获客
大家博出位方式各有不同，专家、古装造型、还有满屏的大长腿
很快也有专家出来，对外讲解如何线上获客
所有的内容获客的阵地里面，最让我恐慌的应该是AI数字人
它可以在任何平台24小时滚动直播，1000台手机24小时日不落直播
这不就是一个聚宝盆么，只要摁下开关，客户源源不断
听到这，原本紧张焦虑的地产人可能会更上火，聚宝盆打开，又会有多少人离开
所以这会是未来方向么
我拜访了同行，去到售楼处现场，甚至还在后台做过这类问卷，可是所有回复似乎都只是回答，不是那个答案
03
我将这个疑惑投给链家...
毫无疑问链家几乎拥有所有线上获客基础
庞大的高学历业务员体系，想要多少博眼球画面都不难，更重要的它有无限房源匹配能力，甚至包括二手、新房
所以线上内容获客是不是趋势这个问题，链家怎么回答
我带着这个问题问到了链家COO王拥群
他的回答耐人寻味：“链家还有更多其他事情要做。”
这里传递出两个讯息，第一链家不会把内容获客当核心方向，第二链家似乎找到了一个方式来解决获客
从数据来看，链家确实解决了获客
我们把上海二手住宅市场上所有成交力量分成三股，链家其一、非链家中介其二、非中介成交其三
我们看下这三股成交力量近5年走势
更低成交成本的手拉手交易在不断走高
链家成交占比也在不断走高，从最低时候的16%，一路上涨到今年五月的29.88%
而市面上除链家以外的中介成交占比在不断走低，从最高峰的去年接近于65%，下滑到50%以下
热爱获客的中介，没有在这场赤身肉搏的大战里胜出
没有大张旗鼓获客的链家，反而市占不断走高
链家做对了什么
对链家而言，你会发现一个很有趣的数字
它的客户群体里，老客户+链家网的比例几乎占到了90%以上
另一面站在房源端，老客户+社区门店获得了75%以上的房源线索
链家当然也会做些推广，但这个对他们的成交占比影响微乎其微，只有5%
如果你是链家负责人，看完这个数字会怎么想
一定是如何让一家门店拥有更多的服务，如何让业务员可以更好的服务，如何让链家网房源更加真实
也就是说，如何让门店、业务员、链家网这三件事情，成为整个链家快速滚动往下推进的核心钥匙
这件事不仅仅是针对公司战略，针对个人还是如此
我们统计了链家每年的销冠TOP10的平均司龄
2021年7.66年，2022年6.43年，2023年1-5月7.53年
而，这个行业里中介们的平均司龄，还在6个月左右，他们之间的差距已经不是超过或者翻倍，而是远远超越
链家内部的销冠更是将长期服务这件事的红利诠释的更加淋漓尽致
对中介来说，只要我在这家公司找到了那个钥匙，它就能够持续不断的走下去
你很难想象一个中介可以做7年，一个门店可以开7年
所以链家的流量钥匙是什么
这把流量钥匙是绝对信任
他们不靠跳舞取胜，不靠拍短视频取胜，靠的是每一单服务取胜
他们在门店、业务员、链家网这三驾马车里持续运作，甚至在链家买新房，买贵了还给你补差价
此时此刻再来回忆左晖在十几年前讲的这句话
“一旦得到消费者的鼓励，我们就再也回不去了”
一个最会卖房的公司，他所找到的那把钥匙是看我们有没有进入这样一个良性循环的滚雪球里
链家围绕着门店、业务员、链家网的滚动，在一个良性循环的好服务里不断得到用户的认可，这就是链家所坚信的那片大海
所以我想跟各位分享的是什么
最需要做的是做自己
这是不是我们在面对这个大雨冲刷的当下，更需要坚定的那件事
回忆这三年，整个行业都在经历着各种各样的震荡
这些曾经我们非常尊重的企业，恒大、易居、泰禾、蓝光...
从开发商、代理商、互联网企业，我们经常听到它们将要离开的故事，或者暴雷，或者退市
而离开的背后，带来的是一个非常明显的连锁反应：行业裁员
大家知道，在2022年地产行业裁员占比是多少么
33.0%，这个数字仅次于政策风暴下的教培
看到这个数字，我想起了行业外的一位朋友和我说过的一个观点
对于房地产企业来说，大部分都注定灭亡
因为，新手死于常识，老手死于趋势
伴随地产行业的萎缩，这股趋势下，即便是老手，自然而然也会变小，直至消失
而对于新手来说，如果没有对如今的地产赛道给予足够多的尊重，那么也将败给常识
当越来越多大而强的企业，开始走向消失，离开我们的时候
我却听到了它们说了这么一句话
“如果再来一次，我要做一家小而美的企业”
这些转型的口号，似乎是很多房企现在相对体面活下去的名片
这件事也是真的么
大家觉得以前的难就是因为我们太过于重资产，所以未来如果要活，只有轻资产
真的是这样的吗
怎样做一家小而美的企业
为此我开启了一场寻找这个答案的远行
今年上半年，我密集拜访了行业内以“小而美”著称的各类型企业，有开发商、内容方、广告公司、销售公司...等等
很幸运，我找到了地产行业内非常难得的一个样本：捷群
这是一家行内还比较知名的广告公司，但是它只深耕杭州
在这个人肉绞肉机般的地产广告赛道里，捷群依然坚持以更高的价格，输出更好的内容，输出价值观
这件事在地产广告公司里，仿佛如同金子一般珍贵
我很好奇，为什么捷群能够做到真正的小而美
它的创始人许群，讲了两个观点
第一个：永远不开分公司
不管商机来得多么迅猛，许群宁可每天高铁往返杭州，也绝不在外地开分公司
第二个：公司每个项目我亲自参与
当听到这两句话，我第一时间想到了电影《泰囧》的这段画面
徐峥和王宝强的一段关于卖葱油饼的对话，大家感受下
“葱油饼2.5元一张，扣除成本1块钱，每天只需卖800张，每个月净赚2.6万。”
“你只要把配方卖给加盟商，加盟费5000元，如果在北京开1000家店，每个月单就加盟费是 500 万，一年就是6000万。”
“如果全国5000家店，每年就可以赚 3 个亿，不出两年绝对可以主板上市。”
“那么，你的配方能卖给我吗？”
王宝强，笑了笑说：“我的配方就是，必须我亲自来做。”
而最后徐峥说：“难怪你一辈子做葱油饼。”
你看，脚踏实地和宏大叙事，本来就是两条完全没有交集的河流
所以，我非常确信，那些做惯了大而强的企业，也真的很难真的做好小而美
我们必须承认，过去十年，地产行业其实没有给王宝强式的小而美，更多尊重
反而我们看到更多的是，徐峥式的造梦成功
一批批跑出的黑马，一个个喊出的口号，一轮轮的融资速度...
这一切都在证明
相比小而美，规模化壮大才是过去十年，地产这个赛道，最让人心潮澎湃的故事
如果我们现在来看
当一家企业真的脚踏实地，会迸发出一个什么样的力量
这家企业就是今年行业内，最令人羡慕的房企：滨江
这是一家扎根杭州的房企，虽然也有过一轮所谓的全国化扩张，但最终因为水土不服还是回到了杭州
而我们来看看滨江最近几年的销售数据表现
你会发现一个非常魔幻的现象
2021年，滨江销售额为1691亿，排名22位
2022年，滨江销售额为1539亿，排名13位
2023年1-5月，滨江销售业绩768亿，规模不到去年的一半
排名却上升到第九位，进入行业前十
这个当初的小而美，成为了现在人人都羡慕的大企业
所以我们才说，滨江几乎是被这个时代，硬推到舞台中间
它在杭州一个城市，拿地、开发、交付、运营，如此循环往复
坚定不移地选择做小企业，坚定不移选择做好本分
就像做葱油饼一样，在一个门店里一直做，才拥有了穿越周期的能力
而这并不是个案
今年，我看到的太多像滨江这样脚踏实地的企业，正在占据地产行业舞台
今年，我看过全世界最好的车库、最美的电梯厅，来自香港兴业
今年我还看到了，选择对外输出自己造水和交付理念的成都麓湖
在这个时代，脚踏实地的企业，正在得到越来越多的红利
它们仿佛涓涓细流一般汇聚成海
而这其中做的最极致的，是这个房企：宸嘉100
在武汉这个城市，50%以上的新房市场份额被渠道捆绑，佣金甚至达到 3% 以上
也就是在市场环境这么恶劣的一个城市
它最高端的住宅板块，二七滨江，也存在供大于求，房子卖不掉的情况
毕竟，这有像绿城、华润置地、仁恒、万科这样的品牌，在进行人肉厮杀般的竞争
而2020年才成立的宸嘉100，没有任何市场积淀，也没有任何的品牌基础
作为一个新手，就这样进入了二七滨江的市场竞争中
而如果让你负责宸嘉100的项目操盘，摆在面前的，大概会有四种选择
第一，做小户型，用低总价吸引客户
第二，做同类产品，价格比别人低点
第三，做高配的产品，用平价的方式实现去化
第四，一样的产品和价格，增加渠道的费用
但宸嘉100走了一条最难的路，也是一次有魄力的选择：祭出最高维度产品
赋予其他项目很少能够植入的艺术基因
不仅将整个售楼处打造成了艺术馆，还引入了草间弥生这种异常珍贵的艺术品
同时，在未来可能会复原的政府公建空间中，也用了最高维度的绿化标准
项目本身，更采用了最高维度的配置，整个设计费花了1亿元，同时在后端持续围绕艺术、内容去运营
这家房企这么做，就是要证明自己跟别人不一样
最后，令人意外的是，我们看到这个小而美的新品牌，呈现了跟区域内完全不一样的竞争力
它不仅可以卖得更贵，而且可以卖得更快
通过更贵，把前期的产品投入完全收回来，节约了上千万的营销成本
也因为更贵，这个楼盘，成了武汉豪宅市场认知的第一品牌
也开启了一条逆袭之路
从武汉到成都到上海，两年时间，宸嘉100就完成了高端品类的市场认知构筑，每一个项目大家都翘首以盼
因为客户知道：它跟别人不一样
这个认知建立的过程，星河湾、仁恒、香港置地、瑞安，都走了6-8 年
而宸嘉100，只花了2年
此前的时代，那些坚持做豪宅的房企，需要花更长时间将品牌植入用户大脑
但此刻，好的项目无疑得到了更大的时间利好，也站在了更好的时代风口上
所以，整个行业里正在崛起一股精神：单盘主义
做好一个项目，可以帮助这个项目跳出惨烈厮杀的红海，逆天改命
也可以帮助一个品牌、一家房企，在整个市场端、舆论端占据更好的身位
这是我见过最伟大的一场末端的胜利
单盘主义的崛起，严格意义上也体现了这个行业的时代更替
规模效应下，房企通过开发、杠杆、交付就可以套现
不管开发商还是购房者，都因为房价上涨获得了利润，这是典型的资金复利模式
但如今，这种模式已经完全行不通
而单盘主义的生意逻辑很简单：更好的产品当然卖得更好，当然卖得更贵，甚至可以卖得更快
通过拿地、加工，实现溢价，完成买卖，这样的项目正越来越多
不仅如此，我在所有的环节中都看到行业最大的一次供给侧改革
印象最深刻的两个案例
一个是今年四五月份上海的卫浴展上
每一个房企末端的供应链品牌，都在对外介绍自己这一年来的研发、创新成果
而科勒作为最大的一家卫浴品牌供应商，今年展出的两个细节非常耐人寻味
第一个细节就是，极小空间下如何实现不牺牲品质的卫浴组合方案
比如卫浴的镜柜，做成了人体工学的最小尺寸 45公分
将正方形切割成一个三角形，引导用户侧着使用
但并未牺牲舒适度，空间内甚至可以放下美妆镜，实现完整收纳
最小的卫浴间，也可以用来泡澡、淋浴
这是科勒给出的一个生活解决方案
另一个细节叫色彩搭配
传统卫生间基本都是白色的，而科勒试图对外解释，它可以有更多的颜色
甚至他们还费心费力地研发出一款全球第一个可以变换图案和色彩的智能坐便器
他们的研发团队也表示，很多用户对于这个空间已经太熟悉，从而忽略了心情的元素
在长期灌输下，厨房、卫生间都被定义成了功能性空间，但很少有人在乎用户的心情
但对科勒来说，日常生活才是最终端的交付
他们试图用色彩、用造型来告诉用户，那些再熟悉不过的产品，也值得被更多元素丰富
而且，这些产品正在被大量的甲方采购，在样板房不断交付落地
这就是非常典型的，在单盘主义下，对于功能性空间的重新定义
而在租房市场，产品也在崛起
以自如为例，所有对外出租的房源比例，最集中的房龄是2000 年到 2008 年左右的次新房
这个时间段，行业内的房屋质量有了明显提高
所以，即使租房，用户也会选择这些更有品质保障的房子
而自如也基于这个逻辑，用较高的价格对租赁空间进行改造，用装修呈现更美好的生活状态，交付更好的场景
因此在单盘主义下，这些短期使用的空间，也正被重新定义
以上的案例都在告诉我们，产品主义正在变得比想象中复杂
如果不能以单盘主义为核心精神，做出更好的产品
这个时代，就会离我们越来越远
但已经有无数个人开始践行，单盘主义这条路无比正确
这也是时代最大的风口和红利来源
单盘主义，不仅改变了这个行业，也正在改变整个产业及产业链
作为一个乙方，这些年听到甲方说的最多的一件事就是
行规
而今天，在单盘主义影响下，这个行业规则发生了变化
作为一个内容创作者，这两年对接的甲方，正在越来越明显向乙方靠近
比如，武汉华润置地的一个项目
在展示空间的卧室墙壁中出现了一个凹槽，甚至装了一个顶部灯
过往以甲方为主导的项目里，断然不会出现这些细节
因为这个凹槽，除了加大工程的施工难度，不会对户型的使用产生任何影响
但在乙方主导下，这套新中式风格的房子，最终在卧室里交付了一个可以摆放装饰品的壁龛
包括空调的维修口，一般都是方形，但在这里变成了圆形
也是因为设计师告诉开发商这样做更好看，可以跟别的项目有所不同
于是开发商接受了乙方的建议，并落地到项目中
这就是一个由乙方主导并影响开发商创新的典型案例
还有一个非常难得一见的项目，来自中建智地
他们的项目，是真正通过公司调研来重新调整社区定位的
作为乙方，十几年工作中接触过几乎所有项目的定位，都来自于公司的内部标准和土地出让时的规则
但今天越来越多的甲方，开始愿意倾听乙方的意见，来做类似的产品微创新
同时也有越来越多的乙方同行，也正在做一些非传统的事情
所以，毫无疑问，这是一次新乙方的崛起
比如广告公司捷群，对外输出捷群故事线，房讯做出了高水准的区位图
包括小胖看房的内容，能帮助项目楼书做一个很好的落地页宣传
年初一家叫有氧的互联网公司，为香港置地做出了火爆行业的品牌微电影
包括小艾大叔，以及很多来自贝壳和链家的销售团队
单盘主义下，那些信奉做好项目的房企，也开始选择不一样的乙方
最根本的原因就是他们发现，自己对客户如此陌生
如今时代下的客群需求也不一样了
以前客户买房，是因为没有，大家都能用一套话术去交易
但现在，客户会因为没有得到房子的部分功能和需求去换房
这也是为什么新乙方以及单盘主义会崛起
因为他们真正走出去，所以能真正懂客户
所以，行业会出现5类新乙方公司
第一类，当然就是内容公司
而真叫卢俊也在证明内容会成为一类新的公司
第二类，比如捷群这种带有战略属性的广告公司，也会在房地产广告市场的竞争中，获得更高的溢价
第三类，像同策、贝壳这样的强销公司也会存在
最后就是一些数据运营公司，以及像阿那亚、麓湖之类的社群公司
这些乙方品牌正在大量崛起，未来在单盘主义的新赛道里，它们能更好地存活下来
无论当下地产时代趋势如何，真叫卢俊始终坚信一件事，那就是
坚持做内容，坚持做好内容
真叫卢俊创业7年来，我们更愿意把自己称为，一家内容公司
因为我们坚信，内容，未来会成为地产行业里一条特别重要分支
于是真叫卢俊在今年，也全力以赴做了特别多特别好的内容
除了行业内独一份坚持每天原创日更的公众号，我们在视频赛道还孵化了
包括世界观、五分钟细节、真叫卢俊的品牌观等一系列视频内容矩阵
同时还有，线下房企品牌转型升级课，真叫卢俊的创业周年演讲等等
而我们也欣喜地看到，当我们全力做内容，这件事也正在得到更多同行的认可
比如，在其他媒体公司，把我们的五分钟细节视频栏目，作为面试者考题的参考标准
这不仅代表真叫卢俊输出的内容，得到了更多来自同行的认可
其实也代表了，如今的地产行业，真的需要产出更多的好内容
除了内容创作，今年我们还做了另一件事：走进更多房企
我们积极和更多开发商面对面沟通，帮他们梳理和规划推广逻辑
而由真叫卢俊输出的传播方案
不是单点时间、单点任务、单点人效、单点预算所决定的
而是全都带着内容思维而来，有通盘的考虑，整体的思考，最后在线上成为一条完整独立的传播线
我们花了很多时间，从内容传播的角度出发，做出一个个只有真叫卢俊能做的内容传播方案
今年开始，真叫卢俊也变成了一个真正意义上的乙方
我们愿意和甲方一起共创好内容，这同时也是一次来自真叫卢俊单盘主义的呼唤
带着项目，交个朋友
如果你觉得你的项目足够的好，你的项目可以做更好的内容传播，真心欢迎各位和我们建立联系
如果你在异地，我会带着团队去到现场，和你面对面聊聊
相信，我们能够彼此契合的坦诚交流
相信，我们能够一起共创，这个时代下地产项目最好的内容传播方案
分享一个我在成都出差时发生的小故事
踩盘途中，一位成都的同行很随意的和我说
“这个项目是绿城贴牌的，但是确实卖得好。”
当所有人有了这样的先见之明，却也意味着停止了更多思考
到底绿城贴牌代操盘，会给一个项目带来什么
当你走进项目背后的工地
你会看到那怕是贴牌的项目，绿城也在重度的管理每个细节
你会看到一个有史以来最干净、最整洁、最有秩序的工地
所以，在我们的日常，有太多太多这样的先入为主
比如
这个项目卖得好，是因为它拿地足够便宜
这个项目做绿色科技系统，是因为能够拿到补贴
产品标准化这么高，不过是为了规避土地增值税
哪怕是宸嘉100，也有人会说，只是因为老板有资源...
哪怕以上说的都是对的，但因为这些固化思维，我们将会失去很多精彩
而这样的精彩，正在其他的地方发生
在贵州，我有一位老朋友，叫做老韩
他是一个资历比我更深的地产从业者，同时他还有另外一个身份
贵州村超策划者
前段时间火爆全网的贵州榕江村超，就是老韩这个前地产人参与策划的
这毫无疑问是今年整个行业、整个社会最热点的事件之一
在贵州的一个农村，一片贫瘠的土地上，却创造了无法比拟的精彩内容
金球奖欧文发来贺电、韩乔生参与解说、范志毅参与互动、精彩的世界波、还有各种各样自发的流量传播
而这件事情的源头，都来自于老韩对这个村庄植入体育内容的规划
用村超喊话欧文这个动作，创造了整个行业最大的流量
我们来看下这些数据
现场近5万人观看，全平台近5000万人在线观看，一个月创造2亿的文旅收入、整个贵州的高铁都为此增设...
这些都真实的改变了这个农村
同时也让我们看到，原来我们的体育赛事，也可以如此精彩
所以事实上
这个行业正在爆发出另外50%的精彩
这些精彩，会越来越多的在其他地方，遍地开花
前段时间，王石在行业内分享了一句话，让人无比感慨
他说：“房地产市场不是结束，而是刚刚开始。”
与此同时，王石还分享了一个案例，关于日本
日本是一个比我们现在地产规模更小、萎缩速度更快、也更老化、更没有活力的市场
但是就是在这样一个看似没有希望的市场里，依然能够有一家企业
在2009-2020年的11年时间里，实现了规模的四倍暴增
通过数据的穿透，我们惊讶的发现
大和房屋在日本房地产萧条的这十几年时间里
它的传统房地产销售，其实并没有任何萎缩，而是保持住了规模，住宅业务同样稳定在8000亿日元
与此同时，它还在地产的其他赛道，做出了增长三倍业务
包括持有、服务、运营、社群收入等占75%以上，凭借这些精彩的业务，大和房屋也实现了其他赛道增长
大和房屋这个企业，同样告诉我们
房地产开发，未来不再以卖掉房子为最后节点，而还有更多无限精彩
所以，这未尝不是一个新的大海
所以，这真的只是刚刚开始而已
而对于个体来说
我们应该如何来对抗这个周期
作为最后一次的创业周年演讲，我不想和大家聊太多关于趋势的判断
因为我相信这两个字：具体
那些具体的事情，是在神经末端，是真真实实改变这个行业
我们不要再预测市场什么时候变好，我们不要再预测会不会出调控
只有做具体的事情，我们才能真正的对抗焦虑，才能穿越周期
这确实是一次以告别为主题的周年演讲
因为对于第八年的真叫卢俊，应该是另一个开始
最后，跟大家分享两个词，这大概是我认为人生中最美好的两种状态
这也是为什么真叫卢俊最后一次的演讲，叫做大海深蓝的原因
因为我相信
只要我们一直游一直游，就一定能在那个大海最蓝的地方相遇
我也相信
我能如约而至，我们不期而遇，未来可期
ps：最后，要特别感谢本次演讲活动的首席赞助：科勒
以及我们的金牌合作：中国中铁大桥局、华发股份
战略合作：香港兴业国际、中交·凤启虹桥、自如、香港置地、白茶原、中国金茂、华润置地
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