实务丨“一梯一户”概念模糊下的法律风险及防控建议

“一梯一户”概念模糊下的法律风险及防控建议

因“一梯一户”往往与“尊贵品质”“享有私密电梯前厅”等说辞挂钩，较之“一梯两户”“两梯三户”等设计更为特殊，而究竟何为“一梯一户”，尚没有规范性文件给予定义或形成商业惯例，当实际交付的情况与购房者个人理解、销售说辞不一致时，就容易引发法律纠纷。这其中除了有房地产企业发布虚假广告、欺诈、误导购房者的可能，关于“一梯一户”的理解也能成为双方博弈的关键。

一、法院裁判理由

对于销售人员或楼书、广告等宣传物料介绍楼盘为“一梯一户”、而实际交付时为“两梯两户”等其他设计的问题，法院判决多认定开发商不必赔偿损失，但裁判理由稍有不同。

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宣传资料仅供参考，以双方合同约定为准

购房者认为，房屋楼书和销售中宣称“鲜有的一梯一户设计，智能化电梯直达自家楼层”、电梯厅可以封闭使用，但实际为两梯两户，遂要求开发商赔偿因电梯厅无法隔断私用而造成的面积损失。开发商辩称其“一梯一户”是指电梯直达自家楼层，并不是每户都有一台电梯。

法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：出卖人发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型仅供买受人参考，实际社区规划、施工设计以政府相关部门审批文件为准。而双方之后也未另作约定，且电梯厅属于房屋共有部分而非业主专有部分，故购房者要求对方赔偿该部分损失缺乏事实和法律依据。

【案例索引】（2016）苏05民终3462号 洪潇与苏州中展房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

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宣传资料属合同一部分，但电梯厅为公共部位

开发商在售楼广告中称，E房型为一梯一户，电梯直接入户，进口处独立玄关，增加实际使用面积。其后，电梯前厅的设计由砖墙拦开两室变更为在砖墙上开设一个不能锁的门。E型房一层有二部电梯，物业曾通知业主更换只能使用自己一侧电梯的电梯卡。

法院认为，开发商涉案广告宣传资料虽未载入预售合同，但对该房型预售合同的订立具有重大影响，根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为预售合同的内容，如果开发商违约，应承担违约责任。但是，（1）建筑行业对于“一梯一户”的词义并没有规范性解释。（2）购房者认识上有误区，电梯前厅本身就是公共部位，且广告中“增加实际使用面积”的表述也说明了该部位不属于业主所购房屋的面积范围。（3）从样板房的现状来看，因电梯旁有消防门，即使隔墙上的门被遮住，电梯前厅也无法成为独立私人空间。电梯卡的设置做到了一户使用一部电梯，但是不管如何电梯前厅都不可能成为私人空间。购房者以个人理解来证明开发商违约，依据不足。

【案例索引】（2009）沪一中民二（民）终字第273号 沐慈侠与上海浦发振丰房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

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“两梯两户”与“一梯一户”无本质区别

2011年1月，建筑设计研究院设计变更通知单载明，考虑消防等原因，某高层部分楼梯和电梯前室分隔墙取消，合用前室。2011年5月，双方签订买卖合同。购房者表示，设计变更后开发商仍然宣传为一梯一户、两户业主之间有消防墙和防火门相隔、互不相见，实际变成了两梯两户、前室对通。

法院认为，从变更原因和效果看，都是考虑消防安全。在日常使用电梯的过程中，因同楼层业户数量固定、电梯数量固定，所谓“一梯一户”和购房者所称“两梯两户”无本质不同，故并未影响原告所购商品房质量或使用功能，不能认定开发商恶意欺诈。

【裁判理由】（2015）云民初字第0230号 季立云诉绿地地产集团徐州新诚置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

二、法律风险

虽然现有判决多认定开发商在此问题上不属于违约，但仍存在法律风险，不可掉以轻心；且电梯装配好后很难再变更设计，如不妥善处理风险，纠纷将涉及多户业主。

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“一梯一户”认定标准不统一

关于宣传物料上“一梯一户”的表述，有几种理解：（1）指梯户比，平均每户对应一部电梯，实际建筑为一梯一户、两梯两户或三梯三户等；（2）指一层楼只有一户，配套一部电梯；（3）实为“两梯两户”，电梯只供一侧业主使用，或电梯前厅中间隔断，或两户共用电梯前厅；（4）电梯入户，出电梯后完全属于业主私密空间。在实际交付房屋时，购房者发现“一梯一户”与之前的宣传存在差异，有的是因为开发商在广告中明确承诺“一梯一户”的含义，后未经业主同意发生设计变更，有的是因为开发商一开始就“偷换概念”宣传。不管何种原因，都面临法律风险。

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合同条文与司法解释的适用差异

较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

尽管大多数商品房预售合同补充条款中约定：“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同的约定为准，出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。”但作为格式条款，且需具体问题具体分析，开发商能否以该条抗辩存有风险。

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开发商可能面临行政处罚

即使开发商就此争议在民事诉讼案件中获得法院支持，也面临因虚假宣传受到行政处罚的风险。根据具体案情，工商局或可依据《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规对开发商作出行政处罚。开发商一旦受到行政处罚，容易引发社会舆论，企业信誉将受损。

三、风险防范建议

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规范销售宣传行为

一般购房者所理解的带私密空间的“一梯一户”，与“两梯两户”在实际使用中还是存有区别的，涉及使用感、公摊面积、房型、房屋方位、价格等。在销售宣传过程中，要避免陷入虚假宣传。对此，宣传广告、销售说辞要经多部门多端口审核，纳入风险检查表。如已知设计与购房者理解有差异、容易让客户陷入重大误解，要尽可能明确、如实表达“一梯一户”的含义，避免在销售过程中偷梁换柱、打“擦边球”，欺诈客户。

若确要使用“一梯一户”的表述，可以模糊规定，例如，小区中存在多种电梯配备设计方式，其中一类是“一梯一户”，但在宣传物料上不针对具体楼栋、而是笼统表述“一梯一户”，这种表述不具有特定性，就不能构成合同内容的组成部分。同时，在宣传物料中要尽到提示义务，写明其效力。

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完善合同约定

开发商可在合同中约定，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同正文及附件、补充条款不一致的或者超出合同及附件、补充条款的约定的，不构成合同内容。同时如前所述，约定如宣传资料与合同及附件、补充条款有冲突，以合同及附件、补充条款约定为准。此时购房者若以被告违约要求赔偿违约金，则会因证据不足难以得到法院支持。开发商还可在合同中留有余地，不在合同中对电梯数量等作出承诺。

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正确处理设计变更

当房屋确实要违背宣传销售时的原意、发生设计变更时，要按照合同关于设计变更的约定操作，避免因程序履行不到位而违约。在签订合同和实际交房时，要保留证明业主已知房屋实际情况并同意不得再因此提出任何主张和要求的材料，避免日后纠纷。要在合同中约定好无需通知购房者且购房者不得以此要求开发商承担违约责任的设计变更事项，合理利用变更原因。

如，有法院在开发商承诺“一梯一户”业主互不相见、后未将电梯前室隔开的问题上，考虑到变更原因系消防主管部门为消防安全考虑要求变更设计，从变更效果看提升了火灾发生时消防疏散人员的速度，公共空间更加开阔、通畅，遂将此作为了判定开发商不违约的原因之一。