楼市大逆转,北京房价宣告全面下跌!上海还会早吗

北京房价全面下跌，中产将成为猎物！

最近一年以来，经常写文章预警房价泡沫太大，很快迎来下跌，劝告大家理性买房。但狼来了的故事说得多了，到了现在都没什么人能听进去了。

作为持续见证房价不断上涨的国人，已经很难用逻辑去说服，即使他们已经身处险境，但总有驱之不去的侥幸心理，他们不相信楼市泡沫真的会破裂，或者认为自己比其他人聪明，能够在泡沫破裂之前成功找到更傻的接盘者。

就在大家都认为“狼来了是谎言”的时候，狼却真的来了。

经过三番五次楼市新政之后，北京像脱缰野马的房价，终于被勒住，而且有掉头转向迹象。

据经济观察报记者调查，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%，个别降价400万。

链家研究院的数据也显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。

比如在和乔丽晶小区，一套面积167平方米的两居室已由过去报价1300万元降到现在的1050万元。和乔丽晶二期，一套285平方米的3居室，已由过去报价的2200万元降到现在的1800万元。有一业主月供5万元，已出现无法供应月供的局面，资金链非常紧张。

房价普遍下跌背后，成交量也创近年新低。最近一周（4.10-4.16）链家成交692套，为2016年以来除去特殊长假以外的较低值，调控后链家二手房共成交5258套，较调控前一月下降71%，成交量下滑幅度较大的是通州，下滑82%。

在多条新政效应叠加、二手成交量下降的情况下，一些中介公司已开始出现关店潮。

其实，这只是刚刚开始。接下来，除了房价调整之外，草哥获得的消息是，房地产的行业整顿和反腐暴风即将来临，有些房地产巨头已经开始坐卧不安了。

这是金融反腐之后的必然走向，因为在这轮金融反腐过程中，发现了很多跟房地产行业有千丝万缕的联系，也发现了很多跟房地产有关的腐败线索。

此前，面对节节攀升的房价，很多人生活在一种幻觉之中，总是认为中国人太有钱了，但不知道，这其实都是透支几代人的积蓄，是高杠杆和高泡沫造成的假象，是金融系统衍生的各种“钱炒钱”推高的资产泡沫。结果当然是把债务从地方政府转移到了私人部门。

按照前财政楼继伟的说法，中国目前整体的杠杆率是250%，非金融企业杠杆率达到了160%，因买房等原因，近两年居民杠杆率（即居民负债率）上升了近50%。

有些开发商都扛不住开始降价了，但有些人还在房价上涨预期下不断买入，却一不小心被房子套住了几代人。父母一辈因为买房子把养老钱供出去了，自己为了买房，把后半生的未来搭进去了。

一套600万的房子，如果你倾全家之力首付300万，剩下300万贷款，时间为20年，采用等额本息还款方式，如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元，光利息就要还170多万。对很多白领来说，利息就要透支你苦苦奋斗半辈子的薪水。

这样的压力可以说，大部分的白领是受不了的！但他们被高房价逼着走向了不归之路。

去杠杆和去泡沫，只是排名前列步，接下来，由于货币市场政策利率走高，央行资产负债表的收缩，必然会传导到市场，导致市场资金面的收缩。

央行自2017 年年初以来已连续两次上调政策利率。作为利率走廊上限的隔夜SLF 利率累计上调了55 个基点，而作为下限的7 天逆回购累计上调21 个基点。另外2017年一季度央行累计净回笼1.03 万亿，缩表1.1 万亿。

五一节前夕，7 只债券发行利率超过7%、4 月份超千亿规模的债券取消发行，其实就是债市波动正从二级市场向一级市场的蔓延。

这一系列的迹象都说明，货币市场利率中枢步入上升通道，资金面吃紧将是常态，贷款成本上涨也会到来，房贷利率优惠政策取消只是开始。

凛冬已至，北京有房产降价数百万！

更苦的是，买房者还遭银行当头棒喝

The winter is coming（凛冬降至），这是火遍全球的美剧《权力的游戏》当中的一句台词。这句话提醒人们，严峻的考验随时都会到来。

对部分北京的房主来说，凛冬已经袭来。据媒体走访调查，在经历了十几轮的楼市调控之后，北京部分二手房纷纷降价数百万出售，出售价格低于对应小区市价。

但这只是个开始，寒冬仍将肆虐。据报道，北京有银行已经取消房贷折扣优惠，甚至上浮二套房的利率20%。在上海，类似的政策同样在跟进。

 北京楼市大逆转：个别降价400万 

在3月份十几项楼市调控政策的轮番“轰炸”之下，北京楼市终于降温了！

据北京日报5月1日报道，调控新政后这一个多月，“炒”字当头的二手房市场正向“居住属性”回归。来自北京市住建委的数据显示，4月上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。此外，据经济观察报报道，记者通过多渠道走访获悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%。此外，来自链家的数据显示，4月第二周，将自己的房价下调的二手房业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的较高水平。

链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。

经济观察报记者在北京市区东北部的酒仙桥地区采访获悉，和乔丽晶小区，一套面积167平方米的两居室已由过去报价1300万元降到现在的1050万元。和乔丽晶二期，一套285平方米的3居室，已由过去报价的2200万元降到现在的1800万元。

同一区域的二手楼盘丽都水岸的房屋挂牌价也出现下降，一套180平方米的3居室由过去报价的1900万元降至现在的1600万元，条件是买房者需帮客户先还款600万元抵押，每平方米8.8万元，已跌破了这一小区每平方米9.78万元的均价。

在多条新政效应叠加、二手成交量下降的情况下，一些中介公司已开始出现关店。

经济观察报记者通过实地调查获悉：位于朝阳大悦城西北的链家门店已于近日关闭，门店内外的物件已经搬空，经纪人都已离开。

根据房天下经纪人透露，房天下正在关闭部分线下门店，预计关店总数是300多家，这300多家门店主要分布在环京地区和北京市，“我之前卖商住，现在准备卖海南的房子。”一位房天下经纪人说。

链家管理层向经济观察报透露，如果成交量持续低迷，中介公司肯定会关闭门店。

上海跟随北京脚步，房贷利率提高

然而，房价下跌并不意味着又可以炒房了。一方面，调控政策将各路炒房资金堵死，另一方面，买房贷款的成本也增加了。

据央视新闻报道，从5月2日起，包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，也就是4.9%的年利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%，也就是执行5.88%的年利率。

数据监测显示，4月份北京地区首套房利率平均折扣为9.27折，平均利率为4.54%。在监测的北京地区30家银行中，有26家银行的首付为3.5成，贷款利率较低的是平安银行的8.5折优惠利率。首套房首付主流为3.5成。4月份江苏银行、天津银行将优惠利率调整至9.5折。二套房方面，主流首付是6成，与3月份持平，较高的是花旗银行的7成。二套房贷款利率稳定在基准利率上浮10%水平。

▲北京房贷平均利率走势

就在北京各大银行提高房贷利率的同时，另一座一线城市上海也没闲着。

昨日（5月1日），看看新闻Knews记者调查发现，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到9.5折甚至基准利率，房贷审核力度也空前严格。

业内一份调研报告指出，过去的半年时间里，上海的首套房贷平均利率始终维持在9折优惠，但在4月下旬，这一平行线突然上扬。招商、浦发、交行等多家银行，首套房的首付款比例虽然仍是不低于35%，但较低利率已悄然从原先的9折提高到9.5折。

▲上海房贷平均利率走势

假设在上海购买一套总价500万元的一手房，为首套房。除去3.5成的首付后，需向银行申请一笔325万元的商业贷款。如果按照等额本息方式还款，贷款期限为30年。以首套房贷利率9折计算，每月还款额为16293.93元；按照9.5折利率计算，每月需还款16777.68元。因此，基准利率由9折上调至9.5折后，每月多还483.75元。

除了房贷利率上调，商业银行在贷款额度、贷款资格等方面也提高了各类门槛。一些中介透露，由于银行收紧房贷，很多客户预审就没有通过，而审批时间则是大大延长。

出来混早晚要还的。此前，很多人从楼市的价格狂飙上获得了财富增长的幻觉，但其中大部分并没有机会充分变现，楼市泡沫破裂将会把他们的财富幻觉打回原形。这几年冲进去的中产阶层，将成为经济周期的潜在猎物！

作者：原上草

来源：牛爷财经