地产申度|上海七批次新房辣评 绿色无广放心食用
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6月1日，上海网上房地产公布七批次新盘名单，本次上市8个商品住房项目，共20.5万方，合计1503套。
先来做个七批次楼盘的整体点评：
1.七批次入市新盘是上海2021年执行批次供应以来，供应楼盘数量、套数最低的一次。不过业内普遍认为，上月中旬六批次新盘提前入市，七批次新盘更像是上批次新盘的补充，尤其是高端住宅，在七批次管够。综合这两批次合计24个新盘供应，几乎与五批次新盘数量相当。
2.六批次新盘没有豪宅项目是一大遗憾，不过本批次近乎一半是豪宅项目，整体均价也是历届之最，4个10万+/平的新盘，1盘9.9万/平。
3.徐汇内环外新房价格超过了内环内的老静安，这也验证了上海环线价格逻辑早已被打破，上海“一江一河”滨江岸线的价值，正在超越传统的内环板块。
4.上周五，上海出台史上最宽松楼市限购新政，当前正逢六批次新盘即将开盘，七批次即将认购之际，新盘卖得如何也将考验政策的落地效果。在5.27政策出台前，上海市中心楼盘热，郊区楼盘冷的情况普遍存在。如今，政策放宽释放了不少多孩家庭或外地单身的购房需求，这或对一些近市区，近郊楼盘的成交带来激励。尤其是闵行的新盘，如保利光合上城，此前的几次认购明显后劲不足，不过在政策放开后，售楼处的客流可以看出，需求明显提升，最终表现如何还得拭目以待。
既然七批次的重头戏是”豪宅“，申度君不妨来点评下这些高端住宅。
全新盘世纪臻邸位于浦东世纪大道附近，属于非常稀缺的优质地段。不过项目周边被老旧小区包围，附近是竹园小区。今年以来，此类的旧改楼盘在市场上也有不少。对于陆家嘴金融民工而言，是置业陆家嘴的好机会，未来这里再推出低总价新盘指不定要等到何年马月了。
但是项目的短板也十分明显。社区仅有27套可售住宅，几乎没有现代化社区的概念，更别提绿化和配套设施，如果购房者喜欢比较安静的生活环境，不想倾向与邻里来往，那么选这个盘正合此意。本盘为1幢总高8层建筑，3-8楼为住宅。
此外社区车位比传闻是1:1.2，物业费高达12元/平（具体以实际为准）。更绝的是，由于地块不规整，部分边套户型是三角形，这或影响居住。
图源网络，仅供参考
一句话总结，这样的产品在市中心比上不足比下有余，作为小高层项目，地段可以打满分，但社区“负分”，户型格局有好有坏，需要买房人自己斟酌。
本批次的重头戏就是徐汇滨江的中海领邸。这是中海在真如，新天地后，又一个超大型的城市更新项目。
2023年，中海&西岸以240.16亿拿下徐汇的这幅地块，规划打造为西岸数智中心，未来徐汇滨江中部版图再次扩大。地块规划了产业，商业，酒店，办公及生态，还有23号线上盖，未来潜力十足。
不过地块西接壤龙吴路，未来住宅项目建成后虽能看到徐汇滨江天际线，但并不挨着滨江岸线，低楼层或很难看到江景。
另外，项目本身规划能级较高，周边徐汇滨江的产业能级也很高，不过片区内的商业氛围稍显薄弱。
项目这次过会价格在14.6万/平，比联动价稍高，主要原因是这批次推出的全是大户型产品186和210平产品，高总价圈层更纯粹。当然有人会说项目就在云锦东方隔壁，不过能否成为像云锦东方这样的爆款，还得结合项目未来的产品打造。
另外值得一提的是，年初徐汇滨江核心段的汇元玺均价13.3万/平，如今非核心段卖到14万+/平，可见徐汇滨江概念的新房依然有增值潜力，徐汇滨江概念新盘房价上限究竟在哪里，当下还不得而知。随着徐汇滨江岸线的开发进入尾声，在中海项目之后，未来徐汇滨江的新房供应数或不会太多。
新杨思上园并不是全新盘，不过相信很多购房者对它还是比较陌生。该盘在4月30日开盘，认购率为136%，开盘去化近8成。这次入市的是二批次产品，推出约104-166平房源。
楼盘与前滩为邻，并且拥有杨思新中心宏伟的规划。不过需要注意的是，杨思新中心的概念已经提出多年，目前板块的情况与梅陇新中心如出一辙，住宅先行，商办大多还停留在图纸阶段。要知道，规划从图纸到建成需要很长的周期，短则3-5年，长则或8年10年。杨思新中心究竟何时才能兑现是未知数。
当然撇开这些大饼，项目的地段还是很可以的，不到10万均价买在内中环，已经比同等板块要便宜不少，周边杨高南路，南北高架，前滩，世博都在6-7公里，还算比较便利。
不过楼盘的定位还是比较尴尬的，究竟属于刚改还是高端改善很难下定论。从社区来看是容积率1.7的低密度小高层，比较宜居。但产品力来看，社区100平左右的小户型较多，装标也中规中矩。
昌平云岸是本批次备受关注的新盘，毕竟项目地处老静安，地理位置十分优越。更何况项目这一次入市价格才14.5万/平，完全低于市场的意料。不过昌平云岸这个楼盘的优势和短板都是很突出的，申度君在此前就实探过这个盘，这里不再多赘述。（详情点击查阅→探盘昌平云岸：王者地段，黑铁社区）
总体来说，项目的产品做得还算比较到位，如果有十分明显地段情节的购房者，昌平云岸是很不错的选择。但购房者希望更现代化的居住生活，对于社区或圈层有较高的要求，该盘或很难实现业主的诉求。
附：上海七批次新盘名单
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