地产申度|上海六批次新房辣评 绿色无广放心食用

来源：地产申度

今天（5月16日），上海网上房地产公布六批次入市新盘名单，本次上市16个商品住房项目，共45.2万平方米，合计3989套。分布在浦东、普陀、虹口、闵行、宝山、嘉定等8个区域。

先来一个六批次楼盘的整体点评：

1.突袭入市，出乎意料。距离4月29日推出五批次新盘才16天，这一批次的新盘公告来得猝不及防。按照此前推盘节奏，每批次新盘多在月底入市，而这次却一反常态,楼盘数量也较以往略有“缩水”。

2.没有“硬核大餐”，但“地方特色”也值得一品。

3.豪宅继续休息。虽有2个均价10万+的项目，不过嘉佰道和北外滩虹口源·717只能算市区改善型楼盘，此前网传会入市的静安昌平云岸未过会。入市新盘中，嘉佰道如愿突破了“房地联动价”，过会均价10.4万/平，而另一个项目的前身是祥生海伦路项目，如今“摇身一变”改名为北外滩虹口源，本次拿证价格在13.8万/平。

4. 刚需楼盘在六批次再度发力，闵行、宝山共有7盘入市，均价在4-7万/平。其中，花语前湾、留香园、观宸润府都将推出收官房源。值得一提的是，郊区项目还没等来上海放松限购，却先迎来海量供应，外围楼盘的竞争“卷上加卷”。

老规矩，申度君点评下本批次热度颇高的几个项目：

虹口源717

这个盘寄托了祥生集团的美好期望，项目曾经“停摆”多年后，如今通过资产重整，重新盘活项目。2023年6月底项目举行了复工仪式，上海三中院将对项目资金进行监管。

从地块的底子来看，虹口源717拥有良好的地段和规划。4、10、19（在建）三轨交格局，28万方的大型综合体，项目似乎前景一片光明。

不过对于虹口源自身而言，一边是债主们咄咄逼人，急切回笼资金。另一边是购房者们“顾虑重重”，生怕被套住。

申度在项目现场看到，虹口源717已经封顶，项目主推100-356平。有少量101平左右的2房，在内环内是非常稀缺的小户型产品。但是项目能否如期交付并顺利拿到产证，也可能需要打一个问号。

嘉佰道

宸嘉100·嘉佰道特色十分鲜明。从产品本身来说，宸嘉算是目前上海房地产市场的一匹黑马。主打艺术的概念，品味在线，产品好，装标过硬。很多媒体宣传过了，我们就不赘述了。

项目所在的长风板块，属于普陀区内较为“小资”的板块，交通、商业都算便利，居住密度也较低，对于项目来说，续客时间足够长，相邻板块没有太多竞品，属于板块内比较少的改善新盘。

但是，这个区块也是它的一个短板。10万+的价格，相对于区位来说，价位还是偏高的。毕竟更好的地段，可以看江的，也有很多才10万出头。购房者的选择这么多，10万+买长风就变得比较艰难。

另外，这个区域的发展几乎到头，配套不算高端但都还凑合，未来城市界面和能级变化或不会太大。

华润中环置地中心润府&中环金茂府

俗话说“冤家路窄”，宝山南大央企双雄再次狭路相逢。在今年4月两盘就已经正面交锋过。中环金茂府可以说是被华润中环置地中心压着打。

华润在上一次成绩完胜金茂，认购率约223%，并触发了积分。虽然金茂官方公布的成交数据也不错，但是有传言对外的“数据是不实的”。

从位置上来看，华润紧贴地铁站，还有商业规划，占据“天时地利”。有媒体笑称，“金茂在南大被华润吊打，在桃浦又被宝华吊打”。真的替金茂一声：“我太难了”。

所以，金茂在上海的项目，现在是被倒逼着不断升级。这次推出的产品，在原有的100平小户型之外，又推出了面向改善人群的大户型产品。数周前还开放了会所。在PK之下，对购房者是个利好。也许这时候选择金茂，会有意外的收获。

这一次两盘的PK胜负还难料，不过相信客户会用脚来投票。值得一提的是，两盘本次入市价格较前期都有小幅上涨，但作为北中环附近的全新盘，均价不到7万，相比同级别区域，还是具备一定的优势。

象屿交控中环云悦府

本批次市区另一个新盘，就是位于普陀桃浦的象屿交控中环云悦府。从位置来看，项目是实实在在的中环新盘，距离中环线仅约1公里。然而，这样一个位置不错的项目，在今年1月首开，仅收获29%的认购率，人气“惨淡”。

作为一个中环附近的楼盘，如此“不受人待见”。究其原因，项目与沪嘉高速为邻，噪音是不可忽视的因素；此外，项目约1公里处聚集了桃浦湿垃圾中转站（祁连山路971号）和普陀区粪便预处理场，成为购房者的大利空。

有别于其他中环改善型楼盘，该盘是一个以小户型为主的社区，本次推出的户型是85-98平小三房，对于刚需家庭而言置业门槛较低，或是为数不多的小优势。