​公有住房买卖合同纠纷案件的审理难点及解决思路

公有住房买卖合同纠纷案件的审理难点及解决思路

【作者】王俊，顾鸣香

【作者单位】上海市长宁区人民法院，上海市长宁区人民法院

【原载】《人民司法》  2006年第3期      

　　引言

　　逐步出售公有住房产权，提高居民住房的自有率是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。然而，随着住房制度改革的深化，住房商品化、社会化的不断普及以及近年来房价的大幅上涨，因公有住房买卖合同引发的纠纷日渐突出，其中多是由其他同住人以公房买受人提供的职工家庭购买公有住房协议书(以下简称家庭协议书)非自己的真实意思表示而要求确认公有住房出售合同(以下简称公房出售合同)无效的案件。由于此类案件发生在家庭成员之间，给法院认定案件事实、确认家庭协议书及公房出售合同的效力带来了难度。尤其是在售后公房进入房地产二级市场、公房买受人将所购房屋再行出卖给第三人的情况下，如何确认后手买卖合同的效力，把握家庭协议书、公房出售合同及后手买卖合同三者的关系，平衡当事人之间的利益冲突等问题，就更为尖锐地摆在法官的面前，增加了案件审理的难度。笔者拟就公有住房买卖合同纠纷案件中存在的上述难点问题进行探讨，提出解决思路，以期正确认定家庭协议书、公房出售合同及后手买卖合同的效力，保护公房买受人、其他同住人和后手买受人的正当权益，避免三者之间的利益冲突，维护交易安全和不动产登记制度的公信力，促进房地产市场的健康发展。

　　审理难点

　　职工家庭购买公有住房协议书的效力认定。

　　职工家庭购买公有住房协议书是具有购房资格的同住人一致同意购买公有住房，并确定其中一人或数人为所购房屋产权人的合同。上海市房屋土地管理局及上海市住房制度改革办公室根据沪府199522号《1995年出售公有职工住房的方案》制定的实施细则中规定，公房买受人在与公房出售单位签订公有住房出售合同时，必须征得其他具有购房资格的同住人同意并签署职工家庭购买公有住房协议书。原告主张公房出售合同无效，一般均基于家庭协议书上的签名非其本人所为或所盖印章系被告盗用或私刻之理由。由于家庭协议书的签订属于家庭内部事务，具有隐秘性、非市场性的特点，因而给法院查明案件事实并确认家庭协议书的效力带来了难度。一种意见认为，真实的签名和印章，是反映当事人意思的直接而有力的证据，只要没有证据证明家庭协议书上的签名或印章是真实的，就应当认定协议无效。另一种意见认为，由于家庭成员同居一室，图章及相关证件的保管存在疏忽亦属常情；另外在公房买受人将房屋再出卖给第三人的情况下，受房价上涨因素的影响，家庭成员往往“通力合作”通过诉请确认公房出售合同无效来达到不履行后手买卖合同的目的，法院对争议印章的真实性往往也难以核查。因此，如果仅以签名或盖章的真伪来确认家庭协议书的效力，则可能给不诚信的当事人以可乘之机，损害善意后手买受人的利益，损害交易安全。

　　职工家庭购买公有住房协议书与公有住房出售合同的关系。

　　家庭协议书与公房出售合同之间是一种既相对独立又紧密相联的关系。其相对独立性主要表现在：家庭协议书存在于家庭成员之间，是具有购房资格的承租人和同住人就售后公房产权的归属或分配作出的特别约定；而公房出售合同是公房购买人和公房出售单位之间就公房的价款、支付方式、产权登记等内容作出的约定。前者约束的是家庭成员的内部关系，后者约束的是平等民事主体之间的外部关系。两者之间的关联性主要表现在：购房人只有持有家庭协议书，方有资格与公房出售单位签订公房出售合同，否则公房出售单位有权拒绝购房人的购房要约，故家庭协议书是签订公房出售合同必备的资格要件。毫无疑问，购房人持有效家庭协议书，与出售单位签订的公房出售合同，自成立时起即具有法律效力。但是，当家庭协议书因系购房人以伪造签名或印章等方式获得、并未征得其他同住成年人同意而被确认无效的情况下，公房出售合同的效力如何认定，就成为困扰审判实务的一大难题，并形成了无效说和有效说两种截然对立的观点。无效说认为公房出售合同的效力和家庭协议书的效力密不可分，一旦家庭协议书被确认无效，据此签订的公房出售合同亦应无效。同时根据上海市高级人民法院《人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》(以下简称《意见》)第14条规定，未经有购买公房资格人的同意，冒用名义购得房屋，该房屋买卖合同无效。且按照传统审判模式，此种情况亦作无效处理，现如虑及后手买卖而背离这一模式，则会出现案情相同而裁判结果相异，造成执法不一。有效说认为公房出售合同的效力和家庭协议书的效力应当适当分离，家庭协议书的无效并不必然导致公房出售合同无效。上海高院的《意见》出台在合同法之前，合同法的立法宗旨是限制无效合同的范围，维护合同的私法效力，合同法第五十二条第(五)项将合同无效的情形严格限制为“违反法律、行政法规的强制性规定”，公房出售合同的效力应当根据合同法的规定进行判断。家庭协议书被确认无效后，其他同住人若主张产权的，可以要求确认产权共有；若不主张产权的，可以要求购房人给予折价补偿，并不影响其物上请求权的实现。

　　后手买卖合同的效力。

　　随着房地产二级市场的不断发展，相当一部分购房人在获得公房产权后将房屋出卖给第三人，产生了后手买卖行为。在此情况下，如公房出售合同被宣告无效，后手买卖合同的效力如何认定亦成为无法回避的难题。一种意见认为，按传统思路，公房买卖合同被宣告无效后，产生的法律后果是恢复原状，即恢复公房承租关系，则公房买受人再次出卖房屋的行为构成无权处分，现权利人(其他同住成年人)明确表示不予追认，该后手买卖行为不符合合同法第五十一条规定的有效条件，应当认定无效。另一种意见认为，后手买受人基于不动产登记的公示公信效力与售后公房产权人签订的买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。公房出售合同与后手买卖合同是两个不同的法律关系，前者无效，并不影响后手合同的效力。

　　原告请求被告折价补偿情形下补偿标准的确定。

　　在公房出售合同被宣告无效、房屋又为第三人获得的情况下，原告可以要求被告予以折价补偿。由于房地产市场价格波动较大，按何标准补偿亦成为争议的焦点之一。目前主要的观点有：(1)按被告出售房屋时的实际价格。(2)按被告出售房屋时的市场价格。(3)按起诉时的市场评估价格。另，折价款在原、被告之间按均等份额分配还是按房屋来源、贡献大小酌情分配也存在争议。

　　解决思路

　　正确分配举证责任，综合案情确认家庭协议书效力。

　　较高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据该规定，此类案件应当由原告就其主张的家庭协议书上的签名和印章系被告(购房人)盗用或伪造之事实承担举证责任，如提供签名、申请笔迹鉴定或者提供其在经济活动及处理日常生活事务中使用的印章等以证明家庭协议书上的签名和印章的非真实性。不能提供的，应由其承担结果意义上的举证责任，即原告如无充分证据证明购房过程中存在欺诈、盗用印章等事实的，系争家庭协议书及公房出售合同原则上应为有效。同时，根据家庭协议书的自身特点，可能存在家庭成员私刻印章或者当时同意现在反悔而另一方难以举证等情况，为正确认定案件事实，不能简单地仅根据家庭协议书上的签名或印章非原告所为或没有证据证明是真实的就否定其效力，还需结合购买公房时是否使用过原告的工龄、职级、公积金及当时的出资情况等因素综合判断。如果经审查购房时使用了原告的工龄、职级、公积金，或原告出资过的，即使没有证据证明家庭协议书上原告的签名或盖章是真实的，也应当认定原告对购买系争公房是知情且同意的，从而认定家庭协议书的有效性。

　　准确定位两者关系，运用立法精神认定公房出售合同效力。

　　前文已述，家庭协议书与公房出售合同是既相对独立又密不可分的关系。家庭协议书是订立公房出售合同的前提，如果购房人不持有家庭协议书，出售单位就不会与其签订公房出售合同。国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次；职工购买公有住房要坚持自愿的原则。根据这一立法精神，具有购房资格的职工，对是否购买公有住房有自主选择的权利。公有住房的出售具有福利性质，每个家庭只能享受一次，家庭成员对是否购房及以谁的名义购房应当进行协商，并达成一致。虽然公有住房出售后并不影响其他同住人对房屋的居住使用权，但今后可能发生的继承、析产等权属纠纷，则会影响其他同住人利益的获得，其他同住人有权选择是否购买。购买人未经其他有资格购房人同意，利用虚假的家庭协议书签订公房出售合同的行为，侵害了其他同住人的利益，违反了国务院上述规定的精神，也背离了民事活动应当遵循的意思自治原则。因此，在家庭协议书被宣告无效的情况下，该协议书确认的购房人便不具有代表家庭成员签订公房出售合同的主体资格，其与出售单位签订的公房出售合同应为无效。鉴于此，当家庭协议书被依法确认无效的，公房出售合同亦应被确认无效。

　　维护物权公示公信效力，依法独立判断后手买卖合同效力。

　　公房出售合同与后手买卖合同是两个独立的法律关系，公房出售合同被宣告无效后，并不直接导致后手买卖合同的无效。公房出售合同的有效与否与后手买卖合同虽有关联，但我们仍应根据民法通则及合同法的有关规定来审查后手买卖合同的效力。不动产登记的公示公信原则是物权法的重要原则，也是物权制度的核心。善意第三人基于对不动产登记这一权利外观形态的信赖，而与登记权利人进行的物权交易行为，产生与真实权利人进行交易相同的法律效果，即使登记权利人和真实权利人不一致，也不妨碍善意第三人取得物权。这一第三人善意取得制度，已为各国物权法所普遍接受。公房买受人在获得产权后，后手买受人基于对该房屋产权状况的信赖与之签订买卖合同，只要不存在合同法规定的无效情形，我们就应当认可其效力，以保护善意第三人的利益。如果房屋产权已经过户至后手买受人名下的，可由后手买受人保有房屋所有权，但能否要求出卖人履行交房义务，则应视具体情况而定；如果产权尚未过户的，可由公房购买人(即后手买卖的出卖人)承担履行不能的法律责任，按照合同约定或法律规定向买受人承担相应的违约责任。

　　努力平衡各方利益，妥善处理涉及后手买卖的公房出售合同纠纷及折价补偿问题。

　　妥善平衡当事人利益，力争案了事了，是法官办案追求的结果目标。虽然公房出售合同与后手买卖合同是两个独立的法律关系，但公房出售合同被宣告无效后，势必会影响后手买卖合同的实际履行，该案的处理结果与后手买受人有法律上的利害关系，因此，在有后手买卖的公房出售合同纠纷中，我们应当根据民事诉讼法第五十六条第二款的规定，追加后手买受人为无独立请求权的第三人参加诉讼，以便查明案件事实，正确认定公房出售合同的效力。如果经审查认为公房出售合同无效，而后手买受人构成善意第三人、后手买卖合同合法有效的情况下，为维护各方当事人的合法权益，宜只对公房出售合同作无效判决，而不判决恢复原有承租关系，并在判决书的本院认为中说明理由，告知其他同住人可以根据合同法第五十八条的规定，另行向公房买受人(后手买卖的出卖人)行使侵权损害赔偿请求权。如果其他同住人不要求确认无效或者不主张恢复原有承租关系而要求折价补偿的，原则上应给予折价补偿。至于补偿标准，可以按实际出卖价格计算，如果权利人认为出卖价偏低要求评估的，应按其主张权利(即起诉)时的市场评估价计算，同时从公平合理的角度出发，可以结合房屋来源、贡献大小、共有份额比例等诸因素，由法院酌情处理，以切实维护各方当事人的利益。