购买别墅,交房和广告宣传甚远,怎么办?

上海一小区交房在即，业主疑惑多多

最近，上海当代万国府的部分业主打电话投诉这么一件事：

问题 

1. 下叠南花园实际面积与样板房及开发商销售宣传期间出入较大。

A.证据及事实陈述： 宣传口径：

（1）销售期间广告宣传叠墅花园面积能达到 50-100 平; 

（2）样板房花园展示部分虚扩交付花园面积；

2 实际情况：相比样板房及开发商销售宣传期间南花园面积缩水超过 1/3。

 B.相应法律条文及解释南花园大小是购房者是否购买的重要因素，且在房屋价格上也已充分体现，对下叠和上叠的实际居住品质有直接影响。业主咨询法律界人士后认为：根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 3 条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说 明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，提供格式条款一方免除其责任的免责条款无效。

 问题 2. 叠墅房屋结构与宣传册房屋结构图及样板房差异较大。

A.证据及事实陈述： 宣传册房型如下：

实际情况：1. 上叠 3 楼客厅、下叠 2 楼主卧，南边一角被隔成阳台，与宣传册房屋结构图及样板房结构完全不一样；

2.大门向屋内缩进，与宣传册房屋结构图及样板房结构完全不一样。

业主认为：开发商单方面拟定的《商品房预售合同》及其附件均设定特别条款，内容大致为： “该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，有关该房屋的样板房、宣传资料、模型、展示板及广告仅供买受人在选择楼盘时的参考，其中所述内容并不作为该房屋的交付标准和条件。双方同意，以上宣传资料如与本合同约定有冲突，以本合同约定为准”。

同时《商品房销售管理办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。购房者可以以"格式提供方未作必要的提醒和解释"为由进行抗辩，故业主应注意保留样板房证据，如售房广告、样板房照片等。

问题 3. 部分毛坯公寓房型结构与样板房不一致。

A.证据及事实陈述： 宣传户型如下：

（以 48 平米户型为例，其他户型存在类似问题）：

实际情况：

（1）厨房被墙单独隔离出来；

（2）原卧室部分被分割一部分作为阳台

（3）原客厅部分被分割一部分作为阳台；问题 4. 地面部分停车位改造为机械立体车库。

A.证据及事实陈述： 宣传口径：房地产商宣传册，沙盘，以及不利因素影响未提及到地面停车位会有部分车位是机械立体车库。

实际情况:（1）开发商于2015 年 11 月就已分别向区规土局、市交通委交通建设处、上海市建设工程设计文件审核管理事务中心申报并获批准小区车位布置规划，其中规划建设机械车位 100 辆。（2）小区确实在建 100 个机械车位。业主查询后发现：属于小区红线以内的不利因素，开发商不但没有在不利因 素中提到立体机械车位独有的对住户不利因素影响，从规划审批通过时间和售楼沙盘，开发商是完全早已获知，有意隐瞒立体机械停车位的不利因素，没有尽到告知义务。问题 5. 部分叠墅外墙渗水。

问题 6. 部分地面停车位紧挨一楼住户阳台。部分地面车位与一楼卧室窗户零距离紧挨，这样不但影响采光，还有噪音、汽车尾气污染、住户隐私曝光问题，影响一楼相关住户的生活及作息，同时也存在安全隐患。

问题 7. 叠墅层高达不到宣传描述。

宣传口径如下

实际情况: 实际房间净高 2.8 米，地下室净高 2.5 米。

一个楼盘怎么会被业主发现这么多的问题？

在听取了小业主的意见之后，致电当代万国销售负责人申先生了解有关情况.

在沟通中，申先生表示：当代万国是当代职业在上海落地的排名前列个项目，试图做到最，让上海消费者满意；他表示：当代万国项目严格按照上海市和国家的有关建设施工要求进行建设，目前的状态符合国家有关规定，尤其在提到花园面积缩水问题时，他解释说：实际缩水面积不像业主反映的那么多，这和大家对绿地和花园面积界定的理解不一致，他还说：当时销售员所介绍的50-100平方米的花园和包含了采光井及其他的一些公用面积，并不单纯是绿化面积。当地政府在接到业主投诉后，也正在组织开发商和小业主展开不同规模和形式的沟通。对于销售人员在介绍楼盘时可能存在的不实和误导，开发商也会主动和业主联系沟通，以期在交房之际将矛盾解决。

律师观点

民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。《房地产广告发布暂行规定》第二十一条：违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但较高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。 我们也提醒广大购房者，不要轻易相信广告中所提到的相关信息，对于楼盘周边具体情况需要实地去考察，以自己的亲身经历为准。