家底泄露,上海地段排名前列次被贴上价格标签

最近收到一份特别重要的报告资料

来自上海市规划和国土资源管理局公开的资料

这是上海排名前列次对自己进行地理国情普查，所以本质上这也是目前上海排名前列次从“地段”维度对整个城市进行剖析

很多人从不同维度都有各自的解读，而我看到了之后感觉如获至宝，因为从一些数据上，基本上已经把上海的地段价值排序做了一个清晰的罗列，或许看了之后你会对你脚下的土地如何定价有了更明确的标准

给大家带来一些我的观点，很有意思

1、上海哪个方向发展的比较完善

有一张图非常有意思

这是上海种植植被的分布图，有颜色的就是有种植植被的地方，不论是水田、旱地、果园、茶园还是各种苗圃等，有颜色的就代表是有种植被的

我们不是为了了解上海哪里种着什么植物，但是我们可以逆向思维，没有大量种植的地方本质上就是城市化开发的地方

所以从整个视觉感知上来说，上海整个城市发展，北面要明显大于南面，整个上海的南部还有大量尚未有城市化开发的区域，而北部几乎以及开发完全

所以通过这个维度，我们可以很明显的得到一个判断，从整个片区发展均值来说，北面要优于南面

而且有一个很重要的判断，基于此，整个城市的外溢成效之后，基本上未来昆山、太仓的发展前景要比嘉善嘉兴这个的城市要好，因为很显然上海北面已经城市化完全，而南向还横亘着一大片的绿化带，城市联动关系一目了然

2、上海未来的潜力方向在哪里

很多人都会问，上海后面的价值突围点在哪个方向会更加明显，其实面对这个问题很多人都是答不上来的，而去到每个售楼处他们都会告诉你自己楼盘所在的位置会是未来城市发展主轴

但是，一切都还是要用脚投票。

要明确未来的突围方向，本质上要看一个城市自己为自己投资的方向

什么是城市对自己的投资，毫无疑问就是道路。要发展一个片区，首先需要投入的就是道路，想要富，先修路，这句老话其实很有道理的

所以我们来看下，上海的路网结构，哪里更加密集呢，很幸运这份报告里也有提起

我们从肉眼就可以看出，上海西部的路网密集度要更加明显

如果这张图还不够明显的话，卢俊这边还有简化版

大家这样看可能会更加直观吧

道路是一个城市的骨架，路通了之后就是土地规划，然后片区开发。重仓哪里，以后这里一定会有大发展

当然，我们也可以明白为什么西边会更加密集，这也非常符合长三角城市群战略，整个长三角需要上海的带动发展，而与上海接壤最密集的其实就是西部，所以这一定是道路的骨架

所以从这个角度上来说，大虹桥的发展潜力可以说是空前的，他是上海接壤内陆的枢纽，某种程度上我认为这是少有一个可以跳出上海环线重新定义地段价值的这么一个版块

3、上海最能抵抗风险的地段在哪里

我看出这个问题其实花了一点心思，首先报告里有这么一张图

这是上海地理国情最详细的一个细分图（看不清？没关系，看完这篇文章我会送给你的）

大家可以留意下左上角不同色块的含义，有一个点希望大家注意下，就是第二个深绿色模块对应的林草覆盖

林草覆盖在一个城市里的目的在一个城市规划里是防止恶性扩张，同时也是抵御外部扩张之后侵蚀自己的土地

所以这是很好的用来划分领地的一个标志

然后我去仔细找寻了下上海的林草覆盖的地方，发现一个有趣的规律

手机图片太小看不清楚，我帮大家画出来了

我们发现，有三个地方种植了林草，排名前列个是上海临海部分，第二个是崇明的东北角落，这两个维度都很正常，本质上都是为了抵御外部进入的必要规划

但是我们发现一个有趣的现象，围绕着外环这一群，居然也若影若现的规划了大量的林草覆盖

这一点非常值得细想，上海有这么多条环线，为什么只有外环有这样的覆盖呢

我对此的解释是：或许这就是上海对于市区和郊区的界定划分。

随着城市的发展，市中心各个区越来越融合，但是对于市中心来说未来发展成什么样子，可能不知道，但是需要一定的界定划分。这个划分不是为了撇清什么，而是防御性的规划

这个态度不会非常明显的对外说，但是在规划上会做好伏笔

如果这样的推断没有错，那么外环就是上海自己定义自己市中心的地方

4、所有郊区里，哪些区域的发展势头较好

我们把最关键的一张图进行放大然后细看，然后发现有三个区域非常值得重视

图片里黄色的是建筑构筑物，本质上黄色的分布城市表达了一个片区和外围城市化沟通的程度（看不清？没关系，看完这篇文章我会送给你的）

我发现几个现象，首先松江是黄色分布和外界连接最紧密的地方，所以松江已经相对融入市中心体系，郊区概念已经越来越弱了

闵行整体相比较而言已经基本上完全的黄色，少有绿色的是黄浦江东边的部分，也就是浦江镇东边位置，未来浦江镇的发展会相对比较分裂

另外值得一提的是，奉贤目前正在处于高速融入市中心的趋势中，因为奉贤是少有一个建筑构筑物排布呈现比较归整的长方形的，说明他的城镇化不是自然分裂的，而是一个通过规划强劲驱动的一个片区

而且难得的是，奉贤还穿过了黄浦江连成一体，说明规划落地很彻底，政府执行和开发商联动都非常的给力

而金山或者滴水湖这些区域，虽然小范围已经起了气候，但是因为和外界联动比较弱，未来的势能释放也是有限的

最后呢，对于嘉定新城这一块，虽然和市中心的联动也很强，几乎已经串联起来，但是因为嘉定新城内部排布了深绿色的林草覆盖，本质上打散了内部的能量

5、上海的市中心里，价值排序到底是如何

还有一个核心问题，上海我们常规意义上的市中心版块，到底哪个较好，哪个最值钱

其实回答这个问题你可能需要很多数据的剖析，而且很有可能还解释不全面，但是这份报告里有一个数据或许可以侧面反映这个问题

他把每个区不同楼层的建筑占地面积都做了一个统计，这是一个非常重要的数据，你可以从里面获得很多重要信息

其中一个用来判断地段价值的，我们可以浅显的这么认为，单位平米上，盖的房子越多，这个地段就是最值钱的，因为单位平米的产出多所以效应也就更多

学术一点你可以这么解释，每平米建造的空间越多，也就代表单位平米聚集的人群也就越多，互相协作以及劳动产值就会相对比较高。并且另外一个维度为了服务人群配套也会相对变多

所以相比较而言，容积率越高的区域，整体的地段价值一般都会相对越高

所以我们把这个数据进行二度分析，把高层房屋的占地比上总占地，最后我们得到了这样的排行

我们得到这样一组数据，首先整个上海10层以上建筑的占地面积平均数值是3.34%，可以看出其实上海的建设强度还有很大的空间

然后再来看排行，排在排名前列的是静安（老静安），属于城市里开发强度较大的达到16%以上，所以看到这里你或许可以明白为什么静安要和闸北合并了，静安的地段驱动力是很强劲的

然后是黄埔、长宁、徐汇、虹口

值得注意的是，市中心里，排名最后的是杨浦，这个信号其实挺有意思，大家可以想下为什么

另外我们常规意义上的郊区，发展的较好的是闵行，而且和宝山啊，浦东新区啊不在一个档次，跳脱的蛮厉害的，某种意义上来说闵行已经不属于郊区了

对于这个数据排行，我感受了一下，基本认可这样的价值判断

好了，这就是这份报告里我看到的，里面还有很多大数据，就像报告最后说的那样

这是对城市家底的一次全方面的解读，每个人都可以从中找到自己的解读

对外来说，整体的看了报告，感受到非常强烈的上海这个城市的震动，感受数字的变化，仿佛每一刻这个城市都在呼吸变化。或许这就是这个城市有魅力的地方

那些数据可能都不是房价、经济有关的数据，但是我还是喜欢那句话，一个城市从来都是在用脚投票，地理风貌的一点点的变化，本质上都是土地价值较好折射。

看懂数据背后的意义，或许就是看懂一个城市价值的终点。不知道这和你自己的判断是否一样，但这确实最客观现实的存在

希望每一个人都能探寻好这个城市的价值，以及自己在这里的最终意义。