市场经济意识深入人心,王石一石多鸟成较大赢家

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《我们房地产这些年》详细介绍了房地产30年的发展历史，让我们更清晰的了解现今的房地产行业是如何架构，又是如何发展，以期让我们每个人在楼市中的行为能够更胸有成竹。

本文从1978年，一直介绍到2009年，可以说是一本房地产行业编年史，不管是普通人，还是房产从业人员，都可以从中收获自己的感悟。

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01

新世纪，新千年

2000年终于来了，中国以短短20多年的时间让世界重新认识了自己，发生在华夏大地的每一个变化都让人惊奇。

这年4月，北京率先传出消息：建设部有关官员表示，政府允许房地产企业试点上市，这意味着中国房地产被当作“泡沫经济”的年代结束了，房地产业作为国家经济增长的重要支柱地位重新得到了强调。

住房福利分配制度取消后，中国的房地产市场进入到“商品住宅时代”、“零售时代”、“联盟时代”的新的历史时期。

住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，这对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设发挥了重要作用。

纵观中国房地产业发展历程，中国房地产的起伏，大体上保持着与国民经济发展一致的运行轨迹，即经济增长较快，房地产业发展也快；反之，经济低迷，房地产业随之下滑。

但从1998年开始，中国房地产业一反常态，没有跟随国民经济发展的下行轨迹，而是出现了宏观经济无法解释的快速上升。

是什么原因导致了房地产业脱离了经济运行曲线，超常规逆增长？中国房地产及住宅研究会评估后认为：那几年的经济变量，只有用当年大力推进的住房制度改革能够解释。

1998年，当政府果断启动住房制度改革时，没有多少人意识到这项改革的战略意义，当时人们更多地把抵御亚洲金融风暴维持经济增长的宝，压在经济的财政政策上。现在回过头来看，住房制度改革对宏观紧急的影响，远远超过了积极的财政政策。

这次由政策变革引领的、声势浩大的、具有实际需求内涵的房地产热潮，与1992年前后的房地产虚火截然不同，日渐深入的市场化，为这一阶段的楼市发展注入了健康的原动力。

这一次房地产持续增长不是经济发展带动的，而是相反，近年来的经济增长是房地产带动的。我们是在一个下降的经济周期里，通过制度改革启动了房地产业和新一轮经济增长。

整体来说，这是中国房地产市场发展较好的一个时期，市场表现稳健，商品房价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步成长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。

从全国来看，城镇职工住房正在由以往单位集体“批发”后无偿分配向个人掏钱“零买”过渡，买方市场的“散户”特征越发明显，集团购买逐渐退出历史舞台。

统计显示，2000年个人消费占到了全国房地产消费总量的70%多，上海、江苏、广东已接近90%，个人已经成为房地产消费的主体，而金融对个人信贷市场的大力支持，又直接为个人买房打开了大门，这些现象标志着中国房地产业已全面进入“零售时代”。

小康不小康，关键看住房。

那时，一段关于中美两个老太太对话的传奇故事，在中国广为流传，燃起了国人提前消费的热情。

中美两个老太太在天堂见面了，中国老太太伤心的说：我省吃俭用一辈子，临终前终于攒够了买房子的钱，可惜我已经没有机会住进去了。美国老太太高兴地说：我再贷款买下来的大房子里享受了一辈子，临终前终于还清了银行的贷款，我没有遗憾。

2000年，拥有一套宽敞明亮的住房，对大多数中国人来说已不再是遥远的梦。按揭买房，成为一种普遍现象。

“按揭”一词最初起源于西方国家，后经香港引入内地，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内部流行起来。

住房按揭贷款全面铺开后，商品房从面相少数群体的奢侈消费迅速转为普通人的大众消费。

住房宽敞了，心情自然也就更加愉悦了，追求也就更加高雅了。安居，才能乐业，房子可以自由买卖了，更深远的影响是从此，因为一处房子，人才被拴住不敢自由流动的日子也一去不复返了。

奇迹不光发生在城市，也发生在乡村。无数离开乡村土地到城市的谋生者，自这一天起，也有了自食其力在城里买下一套房子的可能，这样的奇迹在各大城市次第出现，直至城市化蔚然成风。城市化进程的加速，为房地产市场提供了更加广阔的需求空间。

相比物质层面的改变，精神层面的变化更令人欣喜。从被动等待，到主动购买，人们在住房观念和思维上发生了巨大转变，市场经济意识已深入人心。

02

王石的一石多鸟之计

“为竞争而合作，考核做来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳，潘石屹说得好：国内房地产市场未到此消彼长的地步，所以有合作的前景。

2000年中国房地产被誉为“联盟时代”，先有新住宅运动、中城房网地产企业大联盟，继而有各种高峰论坛、南北对话，更有华润收购万科这样巨额资本运作的石破天惊，而这很多时间都与万科的掌舵人王石有关。

万科虽然越做越大，名气越来越响，但深特发还是它的排名前列大股东，婆婆还是那个婆婆。虽然婆婆管得不那么紧了，但总归还是一家人，有事还得见面，还得商量，摩擦自然少不了，期间每一次增发扩股都是王石和大股东之间费尽心机的一次较量。

终于可以了结了。2000年8月10日，深特发签署股权转让协议，将其持有的万科股权全部卖给了华润，经过15年不愉快的磕磕绊绊，王石终于跳出了深特发这个“如来佛”的手掌。

脱离深特发后，万科彻底投入到市场经济的怀抱，但是，市场经济自然有市场经济的规律，率先迎接王石的是一场市场经济模式下的争权大战。华润宁高宁、华远任志强既是他的合作伙伴，也是他的对手。

也正是这一战，万科、华润牢固结盟，中国房地产一哥地位从此确立；也正是这一战，一代高手任志强负气出走，从此几乎以一人之力再造“新华远”；也正是这一战，奠定了华润资本大戏的丰厚收益。

任志强和王石都是军人出身，经历过“文化革命”，最早的职业也都与不关乎房地产。华远快速发展离不开任志强的贡献，而万科可以说是王石一手养大的孩子。

由于华远业绩突出，任志强被董事会聘为董事长兼总经理，年薪700万。据说，1997年王石曾主动找过任志强，希望华远能收购万科，却赶上万科领导班子调整，新上任的党委书记不同意被收购。

随后，任志强和王石都成为中国房地产界的大佬，一个在北，一个在南，一个搞房地产批发， 一个搞的是房地产零售，井水不犯河水。然而，1998年中国住房制度彻底变革后，王石的万科依然红火，任志强的华远却今不如昔。

1948年成立于香港的华润集团，是国务院直属企业。华润一直有一个地产帝国之梦，这个梦远非一个华远就能实现。随着北京房地产市场化程度越来越高，华远的政府资源已经有所弱化。于是，华润将目标瞄准了万科。

华润宁高宁对万科的评价是：从专业化的管理到市场的影响力都很强的一个公司。

而此时的王石也急于要使万科乘势高速发展，成为中国房地产排名前列品牌。在解决土地储备之后，他需要更多的地，更需要大量的钱，万科上市八年才筹资16.57亿元，而华远投靠华润后，四年就筹了33个亿。对于王石来说，华润才是万科理想的东家。

双方一拍即合。2000年4月，万科天津总经理郭钧接替任志强出任华远地产总经理职位。此次人事变动，当时在北京房地产界引起极大轰动，很多人纷纷议论，认为王石派郭钧进京是并购整合的一次前锋战役。

王石则否认这种说法，“只能说郭钧是华润挖去的”。

仅仅四个月后，在2000年8月，和深特发完成股权转让后，华润成了万科排名前列大股东，但只有15.08%的股权，远没有达到特别控股，要知道华润在华远地产一直是持有60^%左右的股份，处于特别控股地位。

对于万科，华润自然也想拿到特别控股权。特别控股以后，收益丰厚、管理顺畅，高管任命大权全在集团掌握之中。

华润方面当时的总经理黄铁鹰回忆这段往事时曾表示，在并购之初，黄铁鹰直接问王石：你的公司经营的这么好，为什么非要找个“主子”。

王石回答：想做大，就必须要和世界接轨。

黄又问：公司做大了是别人的，职位可是你自己的，难道你不怕那天华润把你炒了？

王石回答：如果有人能做的比我好，炒我是应该的。

这段话，或许是无心的聊天，或许是随即的回答，或许都暗藏了机锋。

有媒体报道，2000年9月，郭钧出任华远地产总经理后，在北京表示，未来三个月内，华润将斥资20~30亿元，将持有的万科股份增加到50%。

在2000年12月，万科发布公告，拟向华润定向增发4.5亿B股，以提高华润对万科的持股比例，如果此次增发完成，华润将成为万科的特别控股方。万科将和华远一样，成为华润下属的特别控股子公司，王石、任志强都将是华润旗下的职业经理人。

然而，谁也没有想到，此次定向增发方案竟然在小股东的倡议下被否决了。华润特别控股万科的意图落空了。

当然，有市场人士在事后发表意见，认为是万科高管在其中起到了作用，为了维护高管团队的稳定，万科不得不悄悄策划了这次否决，但事实真相如何，怕终是无人能解。

既然增持、整合万科都不行，那宁高宁只好另觅他图了，2001年5月，宁高宁宣布收购万科的新方案：华润将所持北京置地44.2%的股份注入万科，由万科向华润按比例增发A股，这样就形成了华润控股万科，万科控股北京置地，北京置地控股华远的股权结构。

宁高宁最终没有在任志强和王石之间取得平衡，他这样的安排合了王石的心愿，但却深深伤害了任志强。

倔强的任志强选择了与华润劳燕分飞。2001年9月，他宣布辞去华远房地产董事长一职，并将持有的华远地产18%股权全部转让给了华润集团。一年以后，华远集团将收回华远房地产品牌。此事也印证了任志强的倔强不只停留在嘴上。

任志强很快重建了“新华远”公司，但是除了“华远”品牌外，他几乎一无所有，他要重新建立自己的土地储备，重新开发自己的项目。

被任志强抛下的老华远被迫更名为“华润置地”。

任志强当时对外界解释说：在万科向华润集团定向增发B股的公告中，华润集团做出了两项针对华远的限制性承诺，一是华远房地产不得在北京以外发展房地产业务；二是华远或万科在北京新增住宅项目双方都有合作的优先权。

北京市场一直是万科较大的鸡肋，有着深厚鸡肋的华远，自然不愿意因为此次并购，在北京市场多出万科这样一个强劲的对手，华润方面的限制性承诺，等于卡住了华远继续发展的脖子，华远如果想发展，就必须和万科手拉手，一起走。更何况，在这种模式下，华远丧失了外地的业务发展权，又丧失了北京的部分发展权利，而接下来，还会丧失什么？

这才是任志强离开华润的主因。

而王石最后也说，就其个人而言，他对华远与华润之间的结合与分离是很欣赏的。在他看来，传统的行业通常是企业不行了，老总才离职，而华润与华远则是按资本市场原则办事，所以他欣赏任志强的个人能力，同时更欣赏华润资本力量的成熟。王石称，这是市场成熟的标志。

一场博弈，精彩纷呈。

按照资本游戏规则，在这场游戏中，王石似乎是最缺乏发言权的人，但最后王石成了较大的赢家。

在最初的股权变动中，出让万科股权的是深特发，受让股权的是华润，但此次转让却是王石引的线，也正是凭借此轮股权转让，王石摆脱了15年的婆婆，引入华润这个大股东。

在增发与反增发的博弈中，要求增发的是华润，反对增发的是中小股东，但最后增发失败了，万科管理层空前稳定。

在华远与华润分手的过程中，主角是任志强和宁高宁为首的两方团队，最后的结果是，任志强带着转让股权收回的资金，以及“华远”的牌子，重新另起炉灶，等于是把北京房地产企业的领军企业消灭于无形之中。

任志强重新打造的华远，和在华润旗下时的华远，名称虽然一样，但实际上已经有了天壤之别，毕竟新华远丧失了原来的土地储备，丧失了资本平台。

宁高宁借万科整合华润地产资源的宏愿在任期内并没有实现，重新以“华润置地”为品牌进入内地市场的华润非但没有了华远与万科的“金字招牌”，而且还丧失了华远与万科原有的资源。

三轮交锋下来，深特发被送走了，华润进一步整合万科的意图被叫停，任志强的华远元气大伤，只能重头再来。

在2000年的房地产江湖，业界经常说“南王北任”，“南万科，北华远”，但此轮争端过后，只有万科脱颖而出，逐渐成为业界龙头，再也无人能够比肩。

王石，凭借一个职业经理人的角色，能取得这样的战绩，能这样熟练地利用资本市场的规则维护利益，这在全世界的商战历史上，怕也是少有的。

明日分享：《股市跌跌不休，楼市不断升温，温州炒房团无比风光》，精彩内容明天见。