收取定金且未能协商签订定金合同,房屋另行出售是否应当双倍返还定金?

收取定金且未能协商签订定金合同，房屋另行出售是否应当双倍返还定金？

【提要】

买卖双方之间就购买系争房屋的价款达成过合意，买方实际也支付了定金，定金合同实际已经成立。但由于定金合同除价款确定外，其他条款仍需双方磋商确定，开发商要求双方先行签订书面定金合同，正当合理；故在买方拒绝签署书面定金合同的情况下，开发商将系争房屋转售他人，不构成违约。

【案情】

2012年10月，高某、某公司就系争房屋买卖事宜达成初步意向，为此高某于29日通过银行转账方式向某公司支付了定金30万元，次日某公司向高某出具了收款收据，其上记载：交款单位高某、收款内容辛耕路81弄12号2801定金、金额30万元，收据上盖有某公司的印鉴。  

2013年12月23日，高某向原审法院提起诉讼，要求某公司双倍返还定金共60万元。原审另查明，系争房屋原权利人为某公司，2013年3月该房屋产权被转移登记在案外人名下。

【一审及二审裁判观点】

一审裁判观点：

高某、某公司之间就系争房屋买卖事宜已达成定金合同关系，高某并已支付了定金30万元，但某公司在收取了高某的定金后未按约与高某进一步签订房屋买卖合同，相反却将房屋出售给案外人，故某公司的行为已构成违约，应承担相应的民事责任；现高某要求某公司双倍返还定金，符合法律规定，法院予以准许。至于某公司辩称的委托房屋中介销售房屋一节即便成立，也不能免除某公司依法应承担的民事责任，故某公司的答辩意见，法院不予采信。

二审裁判观点：

根据本案现已查明的事实，高某为购买系争房屋向某公司支付了30万元的定金，双方对于签订正式买卖合同的总价款亦达成过一致，故双方之间成立定金合同法律关系。本案的争议焦点为是否应当适用定金罚则。

根据双方的举证情况，高某在某公司的销售代理方通知其签约的情况下，以双方之间应当签署正式房屋买卖合同，而非定金合同作为拒绝的理由并不充分，因为虽然双方之间就购买系争房屋的价款达成过合意，高某也支付了定金，定金合同实际已经成立，但由于定金合同除价款确定外，其他条款仍需双方磋商确定，某公司要求双方先行签订书面定金合同，应属正当合理；高某亦未就其曾向某公司主张以及催促过双方直接签署正式买卖合同进行相应的举证。

故在高某拒绝签署书面定金合同的情况下，某公司将系争房屋转售他人，并无不当，不构成违约。综合本案的情况，本院认为双方最终未能签署正式房屋买卖合同应当不可归责于任何一方，本案不应当适用定金罚则。根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条有关“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，某公司收取的30万元的定金应当返还给高某，故原审判决排名前列项应予维持；原审认定某公司构成违约，缺乏事实根据。

【终审判决结果】

被告天x置业（上海）有限公司应于判决生效后十日内返

还原告高某定金300000元；

姚剑、王荔2018.1.17