最不像上海的地方,放宽限购了。

1st

昨天（8 月 6 日），上海在北京宣布了临港将放宽限购的消息。

场合很高级：在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上。上海常务副市长陈寅在回答记者提问时，顺便提到了临港将放宽限购：以家庭为单位的限购，放宽到以个人为单位，即解除了「外地单身不能买房」的限制；社保或个税由 5 年缩短到 3 年。

陈副市长的话，说在昨天下午 4 点 35 分。这个时间点——如果你是在上海临港的政府部门工作，你应该恰好下班，门口等着一堆大巴，接你回上海市区的大巴。

临港的政府部门是下午 4：30 下班，比别处早一个小时。临港也在浦东新区，但到浦东的世纪公园要 60 多公里，到虹桥要 80 多公里。下班回家，在路上花掉两个小时，很正常。

为什么不住在临港？临港的道路很宽，绿化很好，街上几乎没有人。

有一个很执着的人，非要在临港一处售楼部门口坐上一整天，想数一下到底会有多少人从他眼前经过：除了建筑工人，没有一个人。

临港在哪？在上海最东面，有正在建的特斯拉超级工厂，有上海人不太待见的海昌海洋公园。

2nd

放宽住房限购是小事情，设立上海自贸试验区临港新片区才是大事件。小事像一只红苹果，挂在大事的枝头。

大事是一棵参天大树，我们没法像泰奥弗拉斯托斯那样，系统地阐释它的野性与开化；但小事是即将砸下来的苹果，我们每个人都以为自己是牛顿，多少懂一点地心引力的，张口就可以谈上几句。

所以啊，放宽限购，是更有触感的新闻。虽然只是放宽而不是取消，就已足够震撼：铁板一块的上海，竟然也会放宽限购。

上海临港可以放宽限购，是不是意味着其他城市也可以？是不是意味着调控风向转向了？答案是否定的：不可以，没转向。

临港太特殊了。

3rd

设立上海自贸试验区临港新片区，这个新闻到底有多大？

如果非要比较：超过 2018 年的海南自贸港，因为临港新片区更强调「更快落地见效」；甚至超过 2013 年的上海自贸试验区，虽然临港新片区是上海自贸区的一部分，但力度远超此前。

陈副市长的原话是这么说的——

增设新片区不是简单的原有自贸试验区扩区，也不是简单的现有政策平移，是全方位、深层次、根本性的制度创新变革。

如果非要挑一个历史上同等量级的事件，差不多是：1992 年国务院批复设立上海市浦东新区。

这一次，改革的力度有多大？至少有两项特权：1. 浦东新区享有的政策举措，「在新片区全部适用」；2. 接下来上海的重大改革举措，「优先在新片区试点」。

这种说法，此前中国从未有过，现在临港新片区有了：「将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区」。

2018 年 11 月 5 日，较高领导人在上海进博会开幕式上说了三件事：1. 增设上海自贸区新片区；2. 设立科创板；3. 长三角一体化上升为国家战略。

现在，这三件事，已经全部落地。

中国的办事速度，还是很可以的。

4th

再归纳一下：产业、人才、城市界面与肌理，一个都不能少。

◆ 产业：重点是「集成电路、生物医药、人工智能、航空航天等我国高质量发展急需产业的关键环节和技术」，换成通俗说法是「中国芯」「创新药」「智能造」「蓝天梦」。

◆ 人才：降低落户门槛，「居转户」（居住证转户籍）年限从原来的 7 年缩短到 5 年，核心人才进一步缩短到3年；放宽住房限购，以家庭为单位变为以个人为单位，社保或个税由 5 年缩短到 3 年。

◆ 城市界面与肌理：「这一地区还有城市功能，配套优质的教育、医疗、文化、娱乐、生活服务等资源，是宜居宜业的新城。」

「临港新片区」超级概念，像天使一般降临了，值得买房吗？

5th

用上帝视角看，滴水湖是上海最显著的地标。

滴水湖在临港。这个人工湖挖得太规整了，并且非常规整绕了三条路，形成一个优质的同心圆。用上帝视角看，好看。但是没啥用。除了跑步，你在这个湖边没啥别的事情干。

缺乏参与性的人工湖，是上一个年代的规划取向。但是，滴水湖可以让提醒我们：临港是一个认真规划过的城区。

如果你走在临港的街头，你的感官判断很可能是这样的：当前的临港，是最不像上海的地方，更像是二三线城市的一个新区。

举一个例子，你就清楚了：如果你在临港的新房子装修，装修施工人员是可以直接租在这个楼盘里，因为租金太低了——这种状况，在上海其他地方是不太可能出现的。

过去十年，临港也算是买房投资的一片小热土。从典型楼盘的样本来看，投资与自住差不多是七三开。在上海楼市最火热的 2017 年，临港的楼盘开盘，几百套房源曾经创造了 30 秒「秒光」的纪录。

在更早的 2009 年，临港所在的南汇区撤销，并入浦东新区，当时就有买房投资客冲进去。

当时，并区的概念很热，但十年之后，临港还是临港，还是「最不像上海的地方」。收益非常一般。

现在，「自贸区新片区」的概念更热，投资客继续冲？

现在的临港，也就三四个楼盘可售，大概两千来套房源而已。「临港新片区」正式宣布前，开发商还在为销售烦恼，接下来应该不用烦恼了。

就房地产而言，这种级别的政策，短期内最受益的一定是开发商，而未必是购房者。临港要变成一个华灯璀璨、活力迸发的城区，还需要时间。

产业意义上的「临港新片区」没问题，城市意义上的「临港新城」暂时还是有问题的。

从城市活力看，临港还需要等这个契机：上海东站。

上海东站在浦东国际机场门口，类似于虹桥高铁站与虹桥机场的关系——它们共同滋生了虹桥商务区。

城市之所以为城市，是需要诱发性的节点，上海东站具备这种诱发性。

上海东站不在临港，但当它也滋生出像虹桥商务区那样的东西时，就能拖动不远处的临港，让临港慢慢变成城市意义上的临港。

这应该是多年后的事情了。对于购房者来说，现在的临港，还没到时候。

6th

「临港新片区」在住房保障上，会选怎样的路径？

1. 像雄安新区那样彻底掐掉商品房

2. 先做大量人才保障房，等城区成熟了，再推商品住房用地

3. 趁着放宽限购，赶紧猛推商品住房用地

应该不会是排名前列个选项，更可能是第二个选项。

7th

「临港新片区」这个概念，但这阵子的热火劲过了，是不是就归于沉寂了？

不会。临港新片区不会像海南自贸区那样。可以肯定的是：接下来会有持续的动作，时不时蹦出来。

上海在浦东新区之后，又不声不响地滋长出了虹桥商务区。对于主政者来说，临港新片区这张白纸，是适合做一个政治地理作品的。

7 月 30 日的政治局会议，刚刚讲过「不将房地产作为短期刺激经济的手段」；8 月 6 日，上海临港就放宽限购。在当前中国的政治运行规则下，这是非常例外的做法。你可以感受到主政者的魄力。

放宽限购——这只突破禁忌的小苹果，挂在临港新片区的枝头，金光闪闪。现在，临港新片区是改革开放前沿阵地了，不是其它城市或城区所能比拟的。

或许，多年以后，我们可以这么谈论「上海三部曲」：浦东新区，虹桥商务区，临港新片区。

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