正合解读 | 对标上海张江科技城,成都人才公寓市场何时迈入4.0时代?

近期，各地陆续出台人才公寓、产业园区配套住房等项目的人才安居支持政策，其中，成都方面计划未来五年将建设人才公寓共计30万套，2017年预计开工8万套…

据正合的数据统计，9月的成都主城区共计7宗人才公寓项目专用土地拍卖，307.79亩土地用于限定向人才定向销售。从地块针对各类人才的户型配比指标来看，门槛较低、人数最多的D类人才（研究生）所能申请的房源配比最少，供应与需求存在错配现象 。

我们来看另一组数据，早在8月，各大租赁平台共推出人才公寓和产业新城配套住房共计1万余套，截止到9月8日，平台各类房源共剩7381套，60余条各类人才的住房申请信息中几乎都是D类高端人才...

因此，正合选取上海张江科技城人才公寓案例，供大家参考。

张江科学城人才公寓项目借鉴点

几个关键词

住宅配套比例较高

规划核心总面积约94平方公里，居住用地比例约20%，规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足园区就业人口居住需求；

运营模式：园区管委会规划统筹+国企开发

由政府以市价2-3成价格供应租赁性用地，指定国企进行开发，园区管委会进行日常运营；

租金定价

租金以市场价7折左右，供产业园区人员租住，优先保障各类创新创业人才，各类高级专家人才重点高端人群的住房需求；

公寓项目打造

以目标人群打造人才公寓，满足从蓝领工人至高端人才，从单身青年至家庭的各类住房需求。

早在今年5月8日，上海市发布《张江科学城建设规划》征求意见稿正式出炉。根据规划草案，张江科学城未来将成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为现代新型宜居城区和市级公共中心，成为世界一流的科学城。

为打造现代新型宜居城区，规划97%新增住宅用于租赁，新增的住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，以满足科学家和科创人才需求。

为聚集人才，张江科技园区采用招商引资和纳入人才公寓作为园区配套的方式，目园区工作人员共36万人，园区配套9个人才公寓项目，可供出租体量为17万平方米，共2861套住房…住房供不应求，低成本居住需求未完全得到满足。

据悉，张江科技城园区的人才公寓采用园区管委会规划统筹+国企开发运营模式，“两定”（定楼、定人）“两限”（限价、限期），严格限定租赁对象和租期。其中，租赁对象包括：1.  人才所在单位的工商注册地、财税户管地均在上海张江高新技术产业开发区核心园2.  具有大学本科（含本科）以上学历，与单位签订一年及以上用工合同。租期规定合约一年一签，可续签一次，最多可入住两年。

图：张江人才公寓开发运营方组织架构

租金方面，张江科技园区人才公寓从20㎡的一室户到235㎡的六房，租金在700元/月/人—9400元/月/人之间浮动。总体来看，人均租金约1500元/月，为市场价格的6.5-8折。

从发展历程来看，上海已有10多年人才公寓运营经验。人才公寓产品从1.0时代满足从单身至家庭的住房刚需，到现今4.0时代租户的居住感逐步提升。我们分别选取了4个迭代的代表案例供参考。（如下图）

其中，4.0时代的孙桥国际社区项目为响应张江科学城的整体定位，从“园区”向“城区” 转型后作为重点建设项目，一期项目用地面积达6.5万平方米，总建筑面积19万平方米。规划建设13.7万平方米的地上建筑面积，其中1.19万平方米的商业配套，搭配1226套精装公寓，主要包括三种户型：小户型、中小户型、大户型。

该项目以小尺度、多层为主、较高的建筑密度，开放的街区以及周边小商铺的设立，增加居民的接触活动，增强社区活力；“街道-公共平台-架空步道”多级均布，架空步道将增大居民活动空间，开放的布局使整体形象更加自由开放，更添社区朝气。

从土地端来看，7月上海拍出全国首次“租赁住房”用地两块，本次拍地价格相比之前一年的附近宅地楼面价降低80%以上，底价成交。成交对象均为国有独资有限责任公司，明确了租赁对象、租期等细节条件。按目前租金计算，投资回报率约5%，按人均建筑面积35平米，人均月租1500元/月，简单测算下，20余年可收回成本。

一句话总结

从实施多年的一线城市来看，人才公寓供不应求现象凸显，在建立市场长效机制中作用有限，同时，成都人才公寓供应目标虽与深圳持平，但人才认定门槛较高，更多的低成本住房需求或仍需要长租公寓等其他渠道来解决。

附：其他重要城市人才公寓政策一览表