这些巨头们先后拿下长三角地标地块,资本永远跑在了前面?

粤港澳大湾区规划公布之后，长三角一体化成为了下一个国家战略规划的重点。

01

大湾区的下一站

长三角一体化拉开序幕

5月13日，央视新闻播报：中央审议《长三角一体化发展规划纲要》；5月17-19日，长三角三省一市领导在芜湖聚首；6月4日，韩正在上海主持召开推动长三角一体化发展领导小组会议；7月22日，《规划纲要》已印发，明确了长三角地区要建设“一极三区一高地”的战略地位。

长三角地区已拥有上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波等多个万亿GDP城市，数量在全国名列前茅。三省一市的GDP接近20万亿人民币，占据整个大陆的1/4，远超粤港澳大湾区。

长三角区域一体化发展上升为国家战略，意味着长三角区域内的城市，将合力消除跨行政区域要素市场的制度壁垒和政策障碍，促进资源要素充分流动和高效配置。

三大城市上海-杭州-南京从产业上来看，互补性非常之强。上海定位于世界经济金融贸易商业中心，辅之以科技中心，拥有巨大资本和政策优势；杭州近年来借助阿里巴巴的影响，正在朝具有世界影响力的“互联网+” 创新创业中心迈进；南京则是打通长江经济带与中游城市互动联系的枢纽。

以上海、杭州、南京三座中心城市作为引擎，将为长三角吸引更多以金融、贸易、服务、信息科技为代表的高端产业落户，带来更多高端商业、办公项目的需求。

02

国企港资大手笔出手

接连拿下长三角地标商办地块

巧合的是，在同一时间——国企、港资等商业地产大佬接连拿下了上海、杭州、南京三个核心城市的地标商办地块，创下了多个地王纪录。

在南京，2017年，金茂联合华润、平安拿下河西南鱼嘴G97地块，规划较高达到580米的地标商业办公住宅综合体，总价73.4亿。几个月后的8月18日，绿地又以总价90亿元摘得南京江北G41地块，规划建造一幢500米-550米的超高层地标建筑群。

2018年5月，在杭州，恒隆击败了华润、新鸿基、新世界、九龙仓和银泰，以107.3亿元的价格拿下了百井坊地块。2019年5月，嘉里最终经过126轮竞价，以上限价格68.14亿元竞得文晖单元地块，楼面价29677元/㎡，溢价率29.94%。

而就在昨天，平安联手新鸿基以132.6亿拿下了杭州江河汇地块，再次刷新了杭州土地成交记录。

而在上海，2019年1月，华润联合体击败新鸿基与太古平安，以58.02亿的价格夺得了南京西路核心办公地块，地上建筑面积楼板价约为6.52万元/㎡，远超之前静安区南西社区111-09地块5.36万元/㎡，刷新了上海商办土地的楼板价记录。就在最近，8月1日，南京西路静安寺CBD范围内又一幅地块正式挂牌，起拍价已经达到了6.53万元/平方米。

这些大佬们一直是以保守著称，无论是华润、平安，还是恒隆、嘉里、太古、新鸿基，都在积极布局长三角核心商办地块。商办地块相比于住宅开发需要大量且长期的资本投入，且要求高水准的开发与运营能力，看重的是一个地区未来10年乃至于20年的经济增长潜力，他们的出手，代表的是资本对于长三角一体化的强大看好。

03

长三角商务联动新时代

密集布局长三角核心城市

上海作为长三角一体化中的核心城市，无疑成为了兵家必争之地。然而楼典从“观点地产新媒体”近期的一篇文章中注意到，相比其他地产开发商，华润早已有所动作，在上海整合资源、低调落子。

为此，楼典专门咨询了华润相关负责人，大致了解了其投资思路。华润在今年大力拿下了上海南京西路商办地块，南京西路向来是港商云集之地，高端办公市场基本被嘉里、九龙仓、恒隆、太古等港资大佬垄断，该地块的竞争也非常之激烈，除了华润联合体之外，还有太古平安联合体、新鸿基等巨头，该幅地块需要在出让年限内持有100%商业与办公面积，却依然吸引到了这么多巨头参与，最能显示出长三角核心城市商办地块争夺激烈程度。

静安区南西社区115-12地块东临石门一路与兴业太古汇，西临张园，北临四季坊，为13号线南京西路站地铁上盖，未来更会通过地下通道联通2号线与12号线，三线交汇之地，地上建筑面积8.9万㎡，可以建设一座180米的地标办公楼以及紧邻地铁的商业综合体。毫无疑问，就位置而言，是上海过去20年来公开土地市场出让的较好的一幅商办土地。

而高昂的地价让业界也产生了疑问——华润要在南京西路打造一个什么样的产品？

楼典获悉，目前该项目此前已经邀请了世界五大知名设计事务所对项目进行设计竞赛（包含RSHP、KPF、 Foster等），将以世界一流的办公楼的建造标准打造；同时，为了融合张园的风貌，项目的180米顶部将会建造开放式露台空间，未来可以饱览整个南京西路乃至于上海的天际线，前期准备工作正紧锣密鼓展开，待近期方案最终确定后，预计在今年就将开工建设，打造静安新地标。

华润透露，除了石门一路项目，华润长三角布局的重心上海，多个地标项目即将面世——从中央商务区到中央商务区的扩展区，再到新兴商务区，华润目前几乎完成了全上海各个类型商务区的布局。

核心商务区：静安|石门一路项目、苏河湾中心项目，陆家嘴|华润时代广场、陆家嘴滨江中心。

新兴商务区：虹桥|上海万象企业中心、大宁|万象大宁中心。

从他们的布局来看，不同于传统开发商的思路，华润置地想做的不仅仅是建一栋写字楼，而更多考虑的是在“城市综合投资开发运营商“发展内涵下的均衡思考以及对城市及区域大势的判断。而在上海的重点布局区域，其实就是陆家嘴+南西两个核心商务区，以及虹桥这个在长三角一体化背景下充满想象力的区域。

另一方面，在和上海地产强强联手之后，陆家嘴滨江中心是排名前列个将要面世的项目，处于浦东21公里滨江东岸的中点位置，与董家渡金融城隔江相对。

项目位于陆家嘴最后一块可开发的大型一线临江土地之上，且临近地铁，从可达性来看，优于陆家嘴核心区大部分项目。继黄浦江45公里岸线全线贯通后，2018年，陆家嘴东方纯一大厦被外资以高价整体收购，这个陆家嘴金融城的辐射区域日益受到关注。特别是随着6月13日陆家嘴论坛上科创板正式开板，以及6月20日排名前列陆家嘴金融科技创新平台正式亮相，落位于陆家嘴滨江中心，陆家嘴核心区金融产业的升级与蓬勃的经济活力，被水到渠成地引流。

（陆家嘴滨江中心效果图）

上海虹桥商务区作为长三角一体化发展战略实施的重要承载区，华润置地在此前联手华发拿下了七宝商务区一幅地铁上盖项目——上海万象企业中心。该项目距离10号线航中路仅150米，距离9号线七宝站1公里，开车前往虹桥交通枢纽仅4.5公里12分钟，随着机场联络线的规划落地，项目与虹桥交通枢纽的联通可以说是全方位的。

虹桥从未来的产业布局来看，会成为整个长三角20万亿生产总值的商务中心，企业在虹桥办公可以便捷达到各个城市，长三角一体化代表的是资源与资金流的一体化，对于需要在区域扩张的企业，虹桥是较佳的选择。

（上海万象企业中心效果图）

04

商办竞争的下一战

投融管退的全产业链比拼

当然，长三角的商办大战远远不止于开发一个好产品与吸引几家企业入驻这么简单，它考验的是一个开发商投融管退全周期运营的实力。

今年一季度，上海万象城一期的写字楼被华润旗下华润资本成功出售给了世界私募地产基金巨头之一——基汇资本，此次交易所代表的模式也基本代表了未来开发商转型的方向，具有指标意义：

（上海万象城商办综合体）

投：在10年前，华润与申通合作，在10号线紫藤路停车场之上从无到有打造了西上海较大的一个53万㎡上盖综合开发项目，涵盖了办公楼、购物中心、博物馆、精品酒店、空中花园等全业态布局。那时的虹桥枢纽的建设尚未成型，华润就已布局。

管：上海万象城项目一期的4栋甲级写字楼于2015年6月交付后，快速达到满租，且续租租金涨幅多数超过15%；二期写字楼于2017年12月交付前，预租率已超过40%。整个项目入驻企业涵盖三星财产保险、欧普照明世界总部、LG化学等多家优质行业巨头。

由于本身租户品质与硬件品质都高，让上海万象城的办公平均租金水平超出周边区域30%-40%以上，成为上海中环外租金较高的写字楼之一。

退：强大的资产管理能力让上海万象城的价值不断提升，在今年上海万象城写字楼一期成功实现基金化退出，基汇资本及其财团伙伴成功拿下，收购价格创下了区域办公楼价值的新高。

（上海万象城写字楼一期）

凭借华润置地的运营能力，加上华润资本的基金平台优势，合力将资产解决方案做到以轻重结合方式实现灵活退出，同时博取资本溢价，实现全产业链覆盖。华润是否会把其在上海万象城成功的运营与资产管理经验，运用在即将推出的陆家嘴滨江中心、上海万象企业中心乃至于整个长三角区域20多个优质项目之上，令人期待。如果真的如此，无论是租户、整栋办公买家与机构投资者都可以通过他们强大的资管能力获得较大的收益。

随着房地产市场的逐渐成熟，传统的住宅高周转模式已经远远无法满足现阶段开发商的竞争，长三角一体化乃至于粤港澳大湾区的建设，给予全产业链的优质开发商又一个提前布局继而先进的机会，大佬们上百亿的出手必定是深思熟虑之后的机智选择。

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来源：楼典

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