现行购房政策下 沪外来常住人口首次置业必读

上海作为首批沿海开放城市，经过几十年的发展，已然成为中国的经济、金融、贸易、航运中心。是世界上规模和面积较大的都会区之一。她与江苏、浙江、安徽共同构成的长江三角洲城市群已成为国际6大高级城市群之一。

而城市群所带来的经济效应更是吸引了全国各地的人才来沪。统计显示，2015年末上海市户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人。外省市来沪人口与上海户籍人口比，接近于1:1.46。从年龄构成来看，在全市常住人口中，17-43岁年龄段中，每岁组都是外省市来沪人口比上海户籍人口多，即青壮年人口中，户籍人口与外来人口倒挂。

与之相关的人口疯狂涌入更令房地产市场大有作为。在上海工作的小伙伴们都应该清楚房价已经上涨到了令人发指的地步。为了稳定房价，十三五提出了“房子是用来住的”理念并大力发展房屋租赁市场。7月开始，上海开始出让纯租赁住房用地，项目建成后，均采取“只租不售”模式，同时，十三五规划提到，到2020年将新增租赁供应70万套。未来上海居住模式可能会靠拢国外发达国家以租赁为主的方式。那么，如果倒推这些信息，国家现行的购房政策使房价相对平稳，我们可以大胆推测现在买房是赶在了最后一波可以买得起上海房子的时代。 

上海现行的购房政策下，全国范围内有贷款即视作2套房，首付比例和贷款利率都会上调很多。所以，对于900万外来常住人口来说，首次置业是买在家乡大面积超豪华还是买在上海寸土寸金，即买即住，这是一个问题！为此，我们选择了几个比较有代表性的二线城市石家庄、郑州和南京来作为对比，通过房价和数据来分析，上海外来常住人口首次置业应该如何选择。

二线城市11月份周土地交易情况整体显示，土地市场处于供不应求的状态，很多城市没有土体推出。大部分二线城市房价依旧处于上涨状态。

石家庄

石家庄各区在售住宅及别墅项目均价显示大部分楼盘均价已经超过15000元/平米，且二线城市新房推出户型建筑面积普遍较大，而上海金山、奉贤、临港等地新推楼盘单价略高于15000元/平，但因户型面积较小所以总价与其相差无几，那么不论是投资还是自住，相同预算下置业上海毋庸置疑。

郑州

商品的价格是由供求关系决定的，过去5年里，从住宅的施工面积来看，地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的郑州，相对于销量来说，供应是不足的，因此房价长年上涨。供求关系可以由去化周期来体现。去化周期超过10个月是滞销，6-8月为正常，而6个月以内则是供不应求状态。

据省住建厅数据显示，截至2016年12月底，郑州市区商住房累计库存500.63万平方米，按照2016年平均月销量测算，去化周期仅为3.5个月，属于供不应求状态。2016年郑州土地成交建筑面积2689万㎡，同比增长近50%，排名全国榜首。如此大规模的土地成交，意味着2017年商品房供应量大增，会在一定程度上平衡供需关系。也就是说，虽然目前去化周期短，但是去年大量出让的土地，将会使2017年的商品房供应量大大增加，弥补供不应求状态。

 南京

近日，南京河西区十个楼盘齐开，引发购房者排队疯抢的消息在朋友圈刷屏。在今年房地产调控从严，特别是南京在限购、限贷、限价、限售组合拳一个都不少的背景下，抢房引发社会大量关注。之所以会出现疯抢的现象，首先是因为热点城市的楼市整体供求关系偏紧，需求旺盛。南京是全国十五个热点城市之一。

今年以来，南京楼市调控不断升级，不少新盘因预售价格未达到预期而选择延缓领证，导致供应量不足，而河西区又属于南京的热点核心区，刚需和改善性需求强烈。其次，这些新开盘项目价格与周边的二手房价格相比，有的甚至每平方米低一万元钱，这就导致不少对房价有上涨预期的人，抱着“买到就赚到”的心理，加入到抢房者的行列。

我们对比南京的房价，很多单价可以媲美青浦、松江等楼盘价格。

  下面，我来为大家推荐上海的超高性价比好盘，让外来常住人口的兄弟姐妹们在选择房子时能有更多的参考。