均价才刚过5W!还有最后不到800个中外环置业机会要来了

上海环线催生了内环、内中环间、中外环间、外郊环间、郊外等多层次置业。因此每隔5-8年，就会出现一个新的板块。比如，从沿中外环间均价来看，古北7.5W、虹桥7W、长桥6.3W、金桥6.5W，这些板块随着城市更新发展、交通配套完善，逐渐成为市场热门置业区域，价格更是直奔一线均价。相比之下，宝山南大板块5.5W的均价立刻成为中外间置业的洼地。

一、南大板块：中外环价格洼地

早先根据宝山区政府发布《祁连敏感地带规划图》称，大场地区的祁连敏感地带，被称为南大地区。总用地面积约630万平方米，按照国际先进的4-3-3规划理念打造，成为继大宁之后的新一代高端住区。

作为宝山重点规划的区域板块，目前南大已吸引保利、滨江、招商等品牌房企的入驻，区域内开始出现面向高端人群的高品质社区。

性价比优势一凸显，楼盘入市关注度随之升高。较好的证明就是中国铁建保利·熙悦，从2017年1月11日首开，推出均价约51000元/平，首开三栋楼去化速度喜人；再至2017年4月22日，加推24-32号楼，劲销30亿元，一举夺得上海前三季度销售金额，面积“双榜眼”，风光无限。

二、未售先火：保利熙悦三期加推在即

如今，保利熙悦预计将在11月份，加推三期，六栋楼一次性推完清盘。三步推盘，干净利落。如果申请预售证顺利的情况下，这个热门楼盘将在年底前实现清盘，交付答卷。还有不到800个置业名额，究竟谁能入驻中外环？拭目以待。

作为宝山居住的领军房企，从2008年排名前列个“保利叶上海”项目打响宝山住宅排名前列枪开始，那时的保利地产像个“拓荒者”，励精图治，潜心磨砺品质作品，以37.74亿的销售金额先进全市。从此开启了保利地产长达9年的浓浓“宝山情”。

实地去了之后大概就会了解为何它总能做到“未售先火”。

天很蓝，云飘浮，曲径通幽，景观设计下让人产生置身园林徒步之感。在当下季节却没有悲秋悯人之意，绿草葱树，光影斑斓，仿佛可以卸下一身疲惫，解放身心。

既有中外环最有潜力的生态豪宅区傍身，又有253万方南大城市生态绿带包围，保利熙悦，作为保利地产在宝山的第四代住宅产品，在中环区域显得尤为醒目。

营销中心实景

该项目西边是尚未建成的15号线丰翔站，直线距离大约500米左右，但是距离已经建成的北面的7号线却有1.6公里。

据悉，在保利熙悦项目以南和以东方向，仍有28宗地块待嫁入市。整体规划达17所中小学，教育配套资源丰富。

周边待开发地块集中，未来规划可期。洞察其“面粉价”，不难发现保利熙悦无论从楼面价还是入市价，均占有明显的优势。

保利熙悦的楼面价为22314元每平，入市价5.1万每平。而此前信达在顾村拿下的A单元10-03,10-05号地块，楼面价为36383元每平，预计入市均价为7万元，每平；同样，建发和中粮也在顾村共同拿下N12-1101单元06-01地块，楼面价53727元每平，预计入市楼面价将超10万每平。

数据对比可见，后期拿地楼面价比保利多了一番不止，成本增加，购房总价增多，直接的购房压力增大。

日后各大开发商拿地入驻，增加此区域开发的多元性。而高额的拿地价格，势必会拉高今后此地的房价，改变这一区域价格洼地的格局。

三、3大特色：走心设计呈现实力效果  1 一楼架空楼宇之间用景观连廊相接

从融创滨江壹号院到汤臣一品，从保利翡丽云邸到万科翡翠滨江，这些千万级乃至上亿的沪上豪宅园林，都有一个共同的亮点——景观连廊。

景观连廊沙盘近景

上海位于亚热带季风气候区，降雨充沛，天气潮湿，小区底层潮湿、光线差等问题常遭人诟病。保利熙悦一楼架空大大提高了楼宇间通风性能，住户再也无需担心一楼潮湿发霉的问题。

同时，这样的开放空间，既为业主、访客遮风挡雨，又是老人或亲子休闲娱乐的开心场所。

说起走心更多的是央企房企的大格局，楼事君脑洞了一番，一楼架空将会让整个小区至少少卖60套房子，按平均一套500万计算，就是3亿。也就是说3亿的配套享受均献给置业者。

2 自带下沉式广场和1.3万方社区商业

相比宝山其他板块目前在售新盘，保利熙悦自带1.3万平方米社区商业，可以说是其另一大亮点。 

根据当初地块出让条件，该项目商业占比15%，并且自持50%以上，对外销售部分的商业用房的基本单元规划建筑面积在100平方米以上。整个配建商业将以自持与整体运营互补的方式，给业主近距离提供丰富的购物消费场所。

作为业主休闲娱乐的另一大去处，保利熙悦小区中央还有下沉式广场，带健身会所。对于高品质小区来说，小区内部的配套不仅为满足生活需要，还要追求更高层次的物质和精神需要。

3 117㎡4房2厅2卫突破性设计

保利熙悦不管是3房和4房，基本都满足。除此之外，玄关、过道、厨卫等多重收纳空间也非常充裕。

但是楼事君觉得最有亮点的莫过于117㎡的4房设计，标准南北通透、动静分区格局；客厅和双卧三开间全朝南；主卫、次卫分开，3房的次卫还做到干湿分离，家人使用不冲突；厨房安装移门，烹饪备餐时关起来，平时敞开，洁污分离，还增加客餐厅的采光通风和空间感；

结语

放弃诱人利润将一楼全部架空，只为打造更丰富的邻里活动空间。社区内更自带约1.3万方社区商业，约2000平米健身会所（内部将配置恒温泳池、室内全标运动场所等），以及下沉式广场在保利熙悦可以一站式享受。

保利熙悦即将加推三期房源，总价在530-630万元/套，建筑面积约94㎡、98㎡、106㎡和117㎡，还有不到800个置业名额，究竟谁能入驻中外环？拭目以待。