【盘点】房企系十大长租公寓品牌,商业模式哪家强?

三季度以来，公寓机构扩张放缓，房企类入市增快。一方面，“资金”“消防”“群租”等全面从严监控下，公寓机构类被打压，而房企类资金雄厚优势渐显，另一方面，也反映出房企类主战场失利不得不转型的无奈。

今天，同策研究院出品的房企长租公寓品牌样本更新完毕。因此，我们终于可以纵观全貌，盘点十大房企系长租公寓品牌，研究其在规模战中的策略、规划、打法及布局，重点发现其商业模式中的特色之处，总结其轻重结合发展的内在逻辑。

图：2018年9月十大房企长租公寓品牌运营房间数

说明：排名不分先后，数据来源于官网、公开资料、同策研究院整理

1

 碧家国际社区

利用小集体用地、农民用地等土地来发展长租城市

目前，碧家国际社区已布局六个城市，分别为上海，厦门，武汉，广州，深圳，东莞，开业13家门店。

碧家国际社区已联合居住、物业、金融、商娱、健康等领域20个行业500个供应商，共同打造BIG+碧家寓乐圈。碧桂园内部产业资源和外部优质生活元素的整合，让每一位租客尽享跨区域、跨业态的多元体验。

在碧桂园计划中,100万套长租公寓,40万套自主开发,60万套靠创新模式拓展.碧家国际社区希望通过整合公寓、酒店、写字楼、商业等资源打通上下游产业链，引进零售、娱乐、健康、出行、教育等优质社会资源打造一个全新公寓品类和城市综合体，是产、城、人融合发展的城市生活生态圈，为人民美好生活提供完整的闭环体验。

碧家未来重点要利用的土地来源是小集体用地、农民用地等一些多元的土地来发展整个长租城市。要一个城一个城，十万、二十万的去建长租公寓，所以一百万间长租公寓的目标，很快便会实现。Read More>>>

2

金地（荣尚荟和草莓社区）

层层嵌套，两条线并进，多个子品牌

金地集团在长租公寓领域分为两个条线，分别运作的是荣尚荟和草莓社区。荣尚荟是金地集团旗下的资产运营机构，主要依托金地物业与金地商置两大资源平台，以物业托管为主。2015年，荣尚荟品牌完成了从服务品牌到公寓运营的品牌外延扩展，致力于创建中国智慧服务公寓。现推出自在寓、名仕寓、荣尚行政公寓三大公寓品牌。

2016年，金地又在深圳市场推出了“草莓社区”品牌，定位为青年公寓。根据计划，金地草莓社区将于未来两年内实现3万间公寓的管理与运营。此外，金地还专门设置了长租公寓运营的品牌“火花时代”，涵盖了长租公寓的拿地、设计、装修、运营及物业管理等全流程业务。

金地虽为开发商背景，但无论是荣尚荟还是草莓社区，都采用轻资产拿房模式，不新建或购买物业。草莓社区采取包租、托管及联营合作多重渠道拿房模式；而荣尚荟作为物业管理团队，主要采取资产托管模式，主责公共权益的管理和维护，装修改造由产权持有人负责。Read More>>>

3

景瑞悦樘

景瑞悦樘疯狂收购“类住宅”实现规模扩张

2017年，景瑞控股集团确立了五大板块业务，其中包括了公寓平台，集团旗下公寓品牌“素舍”正式进军长租公寓领域。2018年公寓平台品牌改名“悦樘”，并确立了2+2+X的战略布局，悦樘负责景瑞持有型公寓业态产品的投资、开发/改造、持有运营及项目退出等相关工作。

目前，悦樘在上海分布6个项目、北京分布4个项目、杭州、苏州各1个项目，2018年计划开业26个项目，管理总房间数6000间。

从集团在租赁物业扩张路线来看，在发展的初期，悦樘主要的模式是以低门槛的包租模式为主, 悦樘排名前列批开业2家店（上海杨体店和杭州杭州城西银泰店）是轻资产拿地模式，剩余10家房源全部都是通过购买外部“类住宅”项目的重资产模式。Read More>>>

4

  龙湖冠寓

冠寓7天获取一个项目，轻重模式齐头并进

2016年龙湖集团还未发展长租公寓业务，其租赁物业营收主要来源于商业地产租金收入; 2017年租赁物业业务版块营收由原来的商业地产租赁收入加入长租公寓租赁收入，总涨幅约为6.8亿元，同比增长35.56%。

从轻重配比来看，冠寓现在已开业的52个项目中，有8个是自持项目，占总开业项目数量的15.4%左右。冠寓总管理建筑面积为580,395平方米，自持管理面积为84,870平方米，占总建筑面积的14.6%左右。

在包租模式回收周期等成本控制上，冠寓制定了自己的全景计划，在7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在五个月左右。目前冠寓轻资产模式毛利率是35%以上，动态投资回收期是五到六年左右。

拿房模式方面，冠寓注重轻重并举，同时发展。在发展的初期，冠寓主要的模式是以低门槛的包租模式为主，由于其开发商背景，有部分集团内部存量物业支持，也有少量产业园区委托管理合作项目，其自持的重资产中有很大一部分是为了盘活存量物业。Read More>>>

5

 朗诗寓

朗诗绿色集团打造下的“绿色”朗诗寓

朗诗寓在发展公寓项目上并没有依赖朗诗绿色集团内部的存量物业资源，而是积极对外拓展项目，以轻资产模式为主，辅以合作经营模式在内的重资产模式轻重结合发展。主要以物业租赁、委托管理等商业模式为主。朗诗寓成都市场负责人马鹏也曾透漏，朗诗寓不拿地开发而是直接外拓租赁是其快速提升市场占有率的途径之一。

朗诗寓在产品打造和供应链建设上有着严格的标准和流程。自主研发标准化产品，最终达到物业和产品的协调和统一，从而实现高品质的标准。

利用成熟的供应链和工程管理体系，在选型、材料、设备、设施等各个方面高标准、严要求；要求供应商不仅拥有非常丰富的资源，还要在到货时间、安装节点、产品配合等各个方面在更短的时间里达到效率的统一；并且要做到目标成本可控，能够达到成本限价下的选型。Read More>>>

6

万科泊寓

房企系长租公寓领跑者，获取房源优先利用自有物业

万科是较先试水长租公寓的房地产企业之一，在2015年初公司内部对于住宅租赁产品线统称为“万科驿”，在2016年5月正式推出长租公寓品牌名称——泊寓，为适龄人群（18 - 35岁）提供优质租住空间及一体化社区服务。

对于万科而言，实施长租公寓战略是其践行“城市配套服务商”战略的重要一环。从万科布局长租公寓目的来看，无论是广深区域提出的“八爪鱼”战略，还是北京区域的6+X战略、上海区域“热带雨林”计划等，长租公寓都是其中的一部分。在城市配套服务商的定位下，万科认为客户是最稀缺的资源，在万科不断增大的客户池里，长租公寓业务显然是站在面对客户的最前列，为客户资源的获取打下基础。

在获取房源方面主要有四种潜在的方式：收购、“二房东”、自建、托管。泊寓作为开发商背景的公寓运营商对于房源获取的优先级方面，有着自身的标准：优先自有物业的利用，再而考虑以租赁、收购等轻资产方式获取，最后是通过土地市场购买自持住宅用地。Read More>>>

7

 旭辉领寓

战略导向，目标清晰，创新融资有远见

自旭辉领寓发展以来，一路高举高打，目标非常清晰，排名前列个五年目标是管理规模达到20万间，行业排名前五；完成国际化布局以及IPO准备。远期目标则是成为中国的EQR以及IPO上市。

由于旭辉领寓一开始就将远期目标设立为IPO上市。旭辉领寓在最开始的股权架构上就做了设计，领寓完全独立于旭辉控股集团，位于表外，是旭辉控股集团的联营公司。为了融资，领寓必须打通自己的融资渠道，领寓提出了一种非常有建设性的融资规划，将不同模式的收益率与融资成本相结合。

另外，旭辉领寓想成为中国EQR，意味着其发展模式轻重结合的倾向。外部获取的方式主要来自于轻资产“二房东模式”包租，重资产业务来自于自身的类住宅（由于独立于集团，所以重资产买下来运营）。而自持存量物业来自于位于旭辉名下的类住宅、商办项目或其他品牌酒店及收购银行的不良资产。目前从项目拓展比例开看，重资产和二房东模式居多。Read More>>>

8

  远洋邦舍

股权合作、收并购扩张规模

“邦舍Boonself”是远洋集团成员公司远洋服务旗下，旨在打造“新精英排名前列成长社区”的资产管理和长租公寓运营品牌。“邦舍Boonself”目前已在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、大连等一线及核心二线城市布局。目前开拓房源近5000套，预计未来还将拓展20余个项目。

商业模式方面，邦舍将尝试股权合作、公寓公司收并购等业务拓展试点，多渠道提升业务规模。

9

招商蛇口（壹公寓）

壹公寓的所有项目基本都是自持改造或者买地自建

2016年，招商蛇⼝根据不不同的消费人群推出了了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求，目前运营的公寓面积超过60万平方米，总套数约11812套，在运营项目建筑规模约50万㎡。未来两年年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量量过百万平方米的租赁公寓。

从商业模式来看，壹公寓全面打通公寓租赁“全价值链”各个环节，主要以整租改造、散租整合及收购⾃自建为主要路径。

10

中骏Funlive方隅

房企系黑马，2018年成立已落地7000间

2017年中骏集团开始构建“FUN+幸福生活”生态圈，布局FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK联合办公、FUNSUPER超燃健身及大健康等新型业务板块，致力于引领未来智慧生活的潮流。

中骏置业未来3年内，将在中国一二线城市投资5万间长租公寓，定位中高端市场。通过与美国睿星资本的合作，为城市白领及高净值人群提供具有国际化服务水平的长租公寓住房，打造强化"健康"和"社交"主题的中高端长租公寓。

商业模式上，长租公寓中骏是重资产跟轻资产互相结合，重资产方面成立了“中骏方隅资本”，重资产开发结束后卖给新建立的基金，实现退出。