九龙仓上海静安项目拿地25年未售引争议 3000元楼板价曾拟报15万每平方米起

　　日前，港资企业九龙仓集团有限公司（00004.HK，以下简称“九龙仓”）因为位于上海（楼盘）市静安区万航渡路的静安花园（又名静安壹号）项目而备受关注。

　　日前，《中国经营报(博客,微博)》记者实地走访静安壹号项目了解到，项目在2016年就有过入市的打算，当时预计价位会在15万～16万元，不过当时并未能取得预售证，今年项目有望再次入市。据介绍，自5月22日起，沙盘和样板间就不再对外开放，目前正在积极沟通，以尽快拿到预售证。

　　资料显示，九龙仓早在1993年便以土地批租的形式获得该地块，时至今日，为何二十多年过去依旧没有入市？

　　对此，九龙仓相关品牌负责人回应本报记者采访表示，项目发展按相关程序要求进行，预计今年下半年拿到预售证。记者亦致电致函静安区规划和国土资源管理局，截至发稿，未获回复。

　　据《中国房地产报》此前报道，1993年3月12日，九龙仓集团与上海静安区方面达成协议，以土地批租的形式拿下的该地块。熟地楼面地价为520美元/平方米，占地2.98万平方米，容积率4.7，使用年限50年。按1993年美元兑人民币1：5.76的平均汇率计算，该项目的楼板价约2995元/平方米。另据《每日经济新闻(博客,微博)》报道，案场销售人员介绍称，该项目是1993年拿的地，不过地块在随后的10年里均归政府所有，直到2003年才交由九龙仓。

　　日前，本报记者实地走访项目案场发现，目前项目大门已经做好，只在一角有“备案名：静安花园”七个小字，此外再无其他宣传痕迹。

　　关于土地的问题，项目销售人员表示仅知道产权年限是到2072年。以70年产权推算，九龙仓正式的管理时间应该从2003年起算。管理至今，项目已经开发16年仍未入市。

　　“单纯看此类区域的地块投资价值，成长性是很高的，所以囤地的嫌疑也不是说没有。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，即便是没有囤地，一般来说，开发这么长的周期，也和常规的地产开发思路不一样。“实际上如果计算此类楼板价，大体上在3000元/平方米左右的水平，而现在此类区域楼盘若不限价，销售价格达到12万元/平方米是很轻松的，若是限价，也是会在10万元/平方米以上的。”严跃进称。

　　九龙仓集团有限公司排名前列副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥日前在接受本报记者采访时坦言，2016年市场曾把项目推到了15万元/平方米以上，但紧接着当年9～10月份便碰上调控，“虽然确实不认可现在的价格，但作为一个比较守法的发展商，我们还是会积极响应政府限价政策。我们也不想房地产价格在一个城市里面涨幅过多、过大，但对于高端豪宅项目长期限价也不利于行业的健康发展。”

　　公开报道显示，截至2012年，静安花园上述地块仍闲置未开发。九龙仓华东区执行董事周成辉彼时在回应媒体采访时表示，由于规划楼盘的容积率比较高，周边居民认为建筑过高将影响自己住宅的采光，双方因此僵持不下。“老百姓(603883,股吧)要"闹"，不让盖，相关部门也不敢批。”除了采光原因，周成辉表示，由于该地块涉及到多家股东，之间的协调也可能会存在一些困难。

　　根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》，未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。

　　不过，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，对于闲置土地的界定比较困难，“比如找几个工人在挖泥，很难界定是不是停工，上有政策下有对策”。

　　特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献

（责任编辑：张洋 HN080）