读懂2040的宝山:上海主城靠北



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Question1:上海的中心在哪？

近几年上海热门发展板块频出，徐家汇、大虹桥、前滩，都号称宇宙中心，但你真的去问上海人甚至新上海人，上海的中心在哪？几乎所有人都会毫不犹豫的告诉你：人民广场。

1946年民国政府的大上海都市计划，将五角场规划为国民政府为核心的市中心，上海仿佛要向东北发展，然而到了改革开放之后，虹桥经济技术开发期的建设，以及徐家汇－莘庄的开发，又把上海的主城区拉向西南、紧接着是黄浦江以东陆家嘴的强势崛起，又把城市向东大大扩展……

这就像是有名的醉汉理论：醉汉走路，向东南西北无法预料，但如果醉汉走1000步，则“规律”就会呈现出来。陆家嘴之后，上海又陆续发展了大宁、前滩、大虹桥、上海东站，看似没有规律，但其实都是围着人民广场这个中心在绕圈圈。

Question2:上海的地理中心在哪？

但其实，如果除去崇明岛不算，上海真正意义上的地理中心应该是闵行区的莘庄附近。然而没有人会真的把莘庄当作上海的中心。

百年前上海在外滩开埠的历史，让上海的真正中心向北移动了20公里。上海后来区域发展，都要在这个基础上来解释。

Question3:上海南部新城为何那么多？

为什么上海向北可以把11号线修到昆山花桥，但是南面却有大片的区域通不了地铁，松江到嘉善的地铁也仅仅是个传说？

为什么金山通了罕见的市内“城际铁路”？至今却没有一条地铁？

奉贤为什么会修上海排名前列条BRT？而不是地铁再往南延伸？

临港新城、南桥新城、松江新城、金山新城，上海在南面为何一下规划了4个新城来作卫星城发展？

以上诸多问题，都可以经由“上海主城偏北”来得到解释：正因为上海市中心严重偏北，才导致了北边的地铁相对可以修的覆盖了高很多，甚至可以连到花桥。而南边的金山因为离市中心过于遥远，更经济的办法不是修地铁而是城际铁路。

临港新城、南桥新城、松江新城、金山新城，都是上海用来组团发展的卫星城，作为城关镇都聚集了人口和商业，但和主城连接则遥遥无期。

这些事与我们有何关系？只要你想在上海买房安家，就关系深远。

上海房价虽然普遍持续上涨，但各个区域的涨幅却差异很大，只有读懂了上海，选择那些有规划利好，有发展潜力的区域，才能获得超出平均水平的涨幅。

读懂2040的宝山

看懂了“上海主城靠北”这一事实，更有助于你读懂《上海2040》规划。比如，它会让你重新审视宝山。

为何宝山定位为主城？

给8月22日起公示的《上海市城市总体规划（2016—2040）草案》画重点：

上海将构建“主城区-新城-新市镇-乡村”的城乡体系，将有9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心。

在宝山、虹桥、莘庄、川沙4个主城片区内分别设置主城副中心。在嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5个新城内分别设置新城中心……

宝山、虹桥、莘庄和川沙都是主城，还要建设副中心！宝山区正站在时代的风口上，同时具备了主城定位、城市更新、交通升级三大规划利好。

No.1主城定位

为何上海把宝山列入主城？其实也是受“上海主城靠北”影响。城市发展有一条25公里主城边界规律：无论一个城市的行政范围有多大，能够有效通勤在一个城区生活的半径是25公里。

由于上海主城偏北，所以宝山整个区差不多都在距离人民广场25-30公里范围内，自然是主城的待遇。

No.2 城市更新

宝山位置优势明显，但之前有宝钢和大场机场的阻隔，宝山发展一直受限。但随着去年9月宝钢武钢合并，加快了宝钢搬离上海主城的步伐；大场机场也要在十三五期间搬迁，将为未来的发展留足空间。新静安成立后，宝山区即直接与中心城区对接，城市更新的大幕正在拉开。

No.3 交通升级

既然宝山被上海纳入主城，那一定会有大规模的建设来打通任督二脉：

于是宝山地铁即将大爆发：15、18号线2020年前规划通车，1号线向北延伸5个站点，更新增19号线、21号线、22号线、24号线等四条轨交线路。

于是有了中环北抬，一旦完成宝山将有很大一部分区域进入中环内。

S7公路一期开建，预计2018年通车。

拥有主城定位、城市更新、交通升级三大利好，这也导致了宝山成了8月底土拍的大明星，罗店两块宅地受到热捧。两住宅用地成交总价59.74亿元，平均楼板价约2万／㎡。此外，以上土地规划建筑面积中5%为保障房、15%为永久不可售租赁住房。拿地要求可谓不低，依然引发品牌房企争抢。早在今年年初，罗店和罗泾就出让了两幅优质土地。宝山北区一年之内连拍四块地，如此密集的土地出让引发市场关注。

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本文来源：焦点