穿越周期,蓄力新生——房地产市场2025回顾与2026展望

2026年1月15日——全球知名的房地产顾问服务公司莱坊于上海召开媒体沟通会，深度解读上海写字楼市场及长三角工业与物流地产市场2025年运行态势，并基于宏观经济趋势与行业变革，分享2026年市场展望。数据显示，2025年上海写字楼市场在调整中完成新旧动能转换，长三角工业与物流地产市场则呈现差异化发展格局。

上海写字楼市场：逆周期调整，需求结构优化显韧性

2025年中国经济韧性凸显，为写字楼市场奠定坚实基础

2025 年，中国经济在复杂的全球环境中展现出强劲韧性，为写字楼市场提供了有力支撑。贸易顺差达人民币7.71万亿元，彰显全球贸易核心地位；中国开源人工智能模型全球下载量位居第一；太阳能电池生产量约占全球80%，成为全球绿色转型的重要引领者；上证指数年内涨幅达18.3%，位居全球主要股市前列。宏观经济的稳健运行与产业结构的优化升级，为上海写字楼市场注入了多元化的需求动力，推动市场在逆周期中完成新旧动能转换，为后续复苏积蓄力量。

2025年上海写字楼市场：逆周期完成新旧动能转换

中国经济的韧性为2025年四季度上海写字楼市场带来了需求面边际改善的迹象。第四季度，市场新增供应为216,585平方米，环比增长55%，推动空置率环比上升0.5个百分点至23.8%。与此同时，本季度净吸纳量为82,570平方米，环比增长9.3%，释放出需求端改善的积极信号。

从全年来看，供应端方面，2025年全年新增供应约101.4万平方米，同比减少13.2%，比过去五年新增供应平均值减少16%；截至2025年年底，甲级写字楼市场存量增至1,996万平方米；在需求端方面，全年净吸纳量达21.88万平方米，但较2024年降幅收窄11个百分点，表明市场需求收缩已进入尾声。

在供应持续释放、市场竞争加剧的背景下，业主为维持出租率水平，继续调整租金策略，截至四季度末，全市甲级写字楼平均租金为人民币6.05元/平方米/天。

然而，区域分化态势持续。核心商务区超甲级写字楼“虹吸效应”凸显，四季度租金环比跌幅收窄至1.3%，达人民币10.35元/平方米/天；中央商务区扩展区受区位优势不足、楼宇楼龄较久等因素，租金环比跌幅达3.4%，至人民币4.62元/平方米/天。

需求端呈现结构性优化特征，从市场租赁活动统计，2025年金融、专业服务以及TMT企业位列前三，合计市场占比近57%。值得关注的是，TMT行业中超35%的企业租赁来自AI相关企业的新租及搬迁活动，尤其是自商务园区向甲级写字楼市场搬迁的需求显著。按净吸纳量统计，68%的办公面积由专业服务类-律所、咨询（占比26%），TMT类-AI 科技（占比23%），金融类-证券、资管（占比11%），零售类-快消（占比8%）完成去化。

内资企业主导地位巩固，四季度租赁需求占比回升至63%，同比上升 4 个百分点；外资企业占比持续减少。

从子市场来看，市场流动性活跃。虹口、浦东、静安以竞争力租金和租赁条款双重优势吸引企业；黄浦新近交付项目受市场欢迎；徐汇区内租户在徐家汇、徐汇滨江等板块间流动频繁。

2026年上海写字楼市场展望：多元需求共促筑底复苏

展望2026年，全球经济增长面临结构性挑战，但中国“十五五”规划的开局为市场注入了强劲的内生动力。政策层面聚焦AI、芯片、量子等未来产业，将直接利好上海这一全国科技创新中心的办公楼宇需求。

从市场基本面看，供应压力有望边际缓解。过去五年新增供应呈逐年递减趋势，未来3-5年计划总量约370万平方米，延续这一态势。尽管2026年计划供应约140万平方米，但考虑到部分项目延迟交付及部分预售，实际入市面积将更为温和，有助于市场在2026年下半年进入筑底期。

与此同时，商业不动产公募REITs试点的推出为市场提供了关键的流动性支持。叠加2026年作为AI技术大规模应用之年的产业机遇，相关投资与就业增长将有效去化库存。

值得一提的是，莱坊近日发布的市场预测量化模型：智核擎™（LuminaPredict™），依托 20 余年写字楼市场与宏观经济数据，结合决策树与随机森林双模型引擎，实现对写字楼空置率、租金的精准预测。模型预测，上海写字楼市场预计将于2026年年底进入筑底期，2027年至2028年，市场租金将在低位盘整；2029年，随着经济复苏与需求回暖，市场将进入回升通道，租赁双方信心持续修复。

此外，需求端将呈现多元复苏态势，前沿科技企业、专业服务业、美妆行业、国潮品牌、“银发经济”大健康产业、中资出海企业将成为核心增长引擎。在产品层面，“双碳”及ESG要求推动新项目提升绿色与智能化标准，具备软硬件优势的楼宇更受租户青睐。

因此，尽管外部环境严峻，但在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命的多重驱动下，我们对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观。

莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚（Virginia Huang）发表演讲

莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚（Virginia Huang）表示：“2025年上海写字楼市场穿越逆周期， 2026年将是完成新旧动能转换的关键一年。尽管市场整体仍处于调整期，但需求结构的优化与核心区域的韧性尤为值得关注。AI科技、高端金融等新兴动力的崛起，正在重塑市场需求格局。2026年作为‘十五五’规划开局之年，政策红利将持续释放，为市场注入长期需求支撑。对于业主而言，提升运营能力、强化ESG布局与场所体验打造将成为核心竞争力；而租户则可把握当前租金低位窗口期，通过灵活租赁策略实现成本优化与业务扩张的平衡。”

二、长三角工业及物流市场：分化加剧，多元需求驱动结构升级

2025年，长三角物流地产市场呈现 “发展不平衡” 的核心特征，复苏回升、稳步筑底与持续探底三类城市差异化发展，资源集中与供需失衡并存的格局进一步放大区域分化态势。截至 2025 年第三季度末，长三角高标仓总存量超 5,000万平方米，居全国五大城市群首位，但城市间市场表现差异显著:

领跑型城市（复苏回升）：以宁波、合肥为代表，凭借雄厚的产业基础、强劲的物流辐射能力与谨慎的土地供应政策，需求由高端制造业与跨境贸易双轮驱动。其中，宁波港口优势叠加汽车制造业需求，主要地区仓储出租率达95%以上，租金稳步上扬；合肥高端制造业集聚效应显著，新能源汽车、集成电路等产业带动仓储需求持续释放。

追赶型城市（稳步筑底）：以上海、苏州为代表，产业需求稳步增长且能吸纳周边需求，但受新增供应影响，市场处于 “以价换量” 的筑底阶段。上海凭借外向型产业集聚与国际枢纽港的突出优势，虽有部分仓储需求外溢至周边低租金地区，其高标仓市场呈现强劲韧性，优质项目租金保持坚挺；而苏州则以坚实的产业基础持续支撑仓储需求，电子元器件、汽车零部件等制造业客户扩仓意愿强烈，并有效承接了来自上海地区的成本优化外溢需求。

调整型城市（持续探底）：包括嘉兴、南通等，因新增供应持续释放、本地产业需求增长乏力，去化压力加大，租金仍处下行通道。嘉兴持续多年的土地大规模供应，且本地产业的需求疲弱，供应过剩问题突出，空置率依然较高，租金持续下降；南通存量物业面积较大并分散，且难以吸纳周边地区溢出需求，去化节奏缓慢，市场探底过程尚未结束。

市场分化的核心驱动因素包括四大方面

一是外向型产业发展不平衡，机电产品、车辆及运输设备等成为出口主力，上海、苏州、宁波进出口额超万亿，金华、合肥增幅达20%，显著领先其他城市；二是本地产业增长带动仓储需求，合肥规模以上工业增加值自2024年一季度起保持12%以上增长，上海自2024年四季度起快速增长，直接拉动原材料与工业制品的物流存储需求；三是港口枢纽功能凸显，上海港、宁波港集装箱吞吐量逐年上升，有效带动本地及周边区域仓储需求；四是供应量成为市场稳定性关键调节工具，嘉兴因持续大量新增供应导致空置率上升、租金下降，而宁波通过收缩新增供应推动空置率下降、租金回升。

租金水平与城市发展状态高度匹配，2025年上海高标仓平均租金为人民币36元/平方米 / 月，空置率28%；宁波租金人民币33元/平方米 /月，空置率仅6%；杭州租金人民币27元/平方米/月，空置率18%；南通租金人民币16元/平方米/月，空置率25%，区域梯度差异显著。

莱坊高级董事及上海工业物业服务部主管郑卫华（Will Zheng）发表演讲

莱坊高级董事及上海工业物业服务部主管郑卫华（Will Zheng）表示：“2025年长三角物流地产市场的分化态势，本质是产业基础、区位优势与供应调控多重因素共同作用的结果。外向型经济的不断向好、高端制造业的集聚与跨境电商的崛起，正在重构物流地产的需求逻辑。2026年，区域分化格局将进一步加剧，多元化需求将成为市场核心驱动力：国内电商与快递物流需求偏好租金洼地区域，围绕制造业的仓储需求聚焦产业根基雄厚的城市，而港口枢纽需求则集中于国际型枢纽城市。对于投资者与开发商而言，精准把握城市产业定位、在有利的时间窗口加码关键市场至关重要；对于租户而言，可借助区域租金差异与市场调整期的优惠政策，优化仓储布局与成本结构。随着‘十五五’规划对重点产业的支持，以及拉动内需一系列的政策落地，长三角物流地产市场将在分化中实现结构升级，优质资产的价值韧性将进一步凸显。”

莱坊将持续聚焦市场动态与行业变革，为开发商、投资者、企业租户提供专业的战略咨询与交易服务，助力客户在周期波动中把握机遇、实现价值增长。