浦发东悦城VS金融家,区域地板价楼盘PK战!

十一过后，上海新房市场正迎来一波认筹、开盘潮。

细心的小伙伴也察觉到了，上表有不少价位相近，让人挺难抉择的项目。

比如唐镇的金融家以及周浦的浦发东悦城。

这是浦发东悦城推文下的一条评论

那我们就来聊聊这两个项目。

各自板块的“地板价”

的确都有硬伤

首先，它们的售价都堪称各自板块的“地板价”。

金融家，目前认筹中，推出约88-126平洋房及少量叠墅，均价约4.3万/平。而唐镇核心的品质新房均价早过6万/平，足足近2万/平的差价。

浦发东悦城，目前认筹中，推出约71-130㎡1-3房，均价约4.1万/平。而周浦目前的品质住宅已来到5.8万/平，有着近1.7万/平的价差。一路之隔 的明天华城，不久前售罄，均价约4.7万/平。

为什么这么便宜？

是因为质量不好？

金融家开发商是张江集团

浦发东悦城开发商是浦发集团

都为本地大型国企，产品虽谈不上多优秀

但出品一直比较稳定，小胖君认为不必太担心

那就是周边有硬伤？

1.金融家：不属于唐镇核心，尤其是教育配套略显尴尬。

唐镇国际社区的规划，大家都有耳闻。但如果细分，金融家实则归属唐镇下属的王港社区，二者以龙东大道为界。

换句话说，唐镇高逼格的规划、配套在这里出现了断层，金融家只是“近邻”，难以“实享”，因此王港的现状就相对比较“接地气”。

另一点是教育配套，目前虽然在“城中村”改造对学校进行扩建和迁移，尴尬的就是学区未有改变，金融家前期交付房源对口王港幼儿园同馨部、王港中心小学、王港中学(恒生校区)，对学校有要求的家长请慎重。

2.浦发东悦城：监狱+公墓，心理上会有所抗拒。

浦发东悦城，较大的槽点是北侧过河为周浦监狱，东侧约500米处是周浦公墓（中间隔了动迁房）。对生活未必真有影响，但如果心存芥蒂，建议慎重选择。不太在意的，4万出头的单价，小胖君觉得项目还是物有所值。

两个项目怎么选

归根到底还是板块竞争

如果以上两个不利因素你都能接受，那怎么选？

既然是地板价，说明板块价值高于项目价值，因此归根到底还是板块竞争力。不妨考虑以下三点：

1.上班通勤成本

2.板块配套现状

3.板块发展潜力

一、通勤上，金融家更适合张江、陆家嘴的客户；东悦城客群覆盖范围更广。

2号线贯穿唐镇，理论上很适合通勤张江、陆家嘴、市中心等地。

但金融家有点小遗憾，距最近的2号线创新中路站步行接近4公里，需要公交车接驳地铁站。

平时坐2号线，636路到唐镇站，或者浦东66路到创新中路站，都免不了近半小时花费。

但总体来讲，如果工作在2号线沿线，金融家还算便捷。尤其是张江、陆家嘴的小伙伴再合适不过。

而浦发东悦城，未来必将依赖18号线，目前在建中，预计2020年底通车，而项目预计2021年交房，时间相近。

东悦城距18号线繁荣路站约1.2公里，理论上也需要公交接驳或者一辆共享单车。

值得注意的是，18号线是一条南北大动脉，换乘站点颇多，因此后期可能会给周浦带来四面八方的人流，比如向北4站在莲溪路可与13号线换乘，7站可到龙阳路与2、7、16号线换乘。再向北，工作在杨浦的也可以便捷到达东悦城。

当然，作为张江的辐射区之一，东悦城前往张江高科、金科路站也挺便捷，相比金融家，公交接驳时间要短，但地铁时间长一些。

二、配套上，金融家周边档次有限；东悦城周边比较成熟，教育配套是亮点。

金融家与在建中的王港中学新校区仅一墙之隔。

项目沿上丰路向东沿路就能看到一所幼儿园，路上还有不少小超市、餐饮店等配套设施。总体来讲，基础配套齐全，但档次有限。

如果要享受优质商服，需前往唐镇地铁站附近，上文也讲过，公交接驳时间较久。

唐镇地铁站的商业版图目前来看不错：

阳光城MODO（23万方的地铁上盖城市商业综合体）；

恒生商业广场（8万方商业体）；

恒生万鹂商业广场（刚开业的15万方综合体）;

还有唐镇政府重点规划的20万方的露德市民广场；

...

浦发东悦城，处在周浦较为成熟的地段。相比金融家，城市界面上不会出现隔一条街差异巨大的感觉，周边配套也更为全面、更便捷。

比如商业：

有万达广场、绿地缤纷广场、“小上海”步行街、今年开业的永乐广场（目前盒马鲜生等已入驻）、还有在建中的海印又一城。

万达广场

项目还带约5000方社区商业，建成后将形成集餐饮、娱乐、购物于一体的体验式商业集群。

值得关注的是教育配套：

附近有公立的东南幼儿园、澧溪小学、澧溪中学，国际学校上海英国学校浦东校区、中福会幼儿园、尚德实验学校等。

澧溪中学

所以，对学区特别看重的家庭，可优先考虑浦发东悦城。

第三，板块发展潜力，唐镇核心＞周浦＞＞王港

唐镇核心区比周浦强在“国际社区的规划以及产业”，板块内优质改善住宅云集，界面也十分干净，隔几条马路就能看到规模比较大的公共活动场所和绿化设施。

此外，唐镇文化创艺中心、唐镇文体中心、露德圣母大教堂、东窑艺术工作室一路连缀...人文气息也比较浓烈。

产业上，除了受张江辐射，自身也有银行卡园，分3期，目前2期已进入建设阶段。卡园的小伙伴买在金融家再合适不过，仅一街之隔。

至于周浦，小胖君认为它的价值已逐渐显露，虽然无太大产业利好，但位居前滩、陆家嘴、张江、迪士尼四大产业区的中心位置，势必要承担起居住功能，在18号线通车后，大量商务人士的导入，会对板块的配套、价值兑现起到推动作用。

再说一下金融家所在的王港，自2000年并入唐镇后一直到2007年才有了新动作，唐镇政府和浦发集团联手打造唐镇“城中村”改造项目（即王港老街“城中村”改造），该项目是上海市旧城改造项目之一。

但目前该地块还依旧处于土地征收阶段和动迁阶段，且已村镇改造为主要目标，无实质性的规划提升。

居住体验到底如何

这两个项目居住风格迥异。

金融家社区特点是低密、舒适。

为英伦风格的洋房社区，1.2的容积率、40%的绿化率、1:1的建筑栋距、全人车人流。

浦发东悦城社区特点是，高层围合景观，集中式中庭设计，约5500方相当于小区中间有个“天然氧吧”。

容积率2.3，规划了11栋22-28层高层，约5500方中央景观，所有楼栋围合景观，楼栋距约50米。并非全人车分流，环保区铺设待用机动车道，紧急用车可达任意楼栋下，比较贴心。

从户型装修来看：

首先，两者皆为毛坯交付；

其次，浦发东悦城起步面积更低，71平1房，258万起，是超低门槛入主周浦的好机会，适合预算有限的小两口。

户型不错，双开间朝南+双阳台，未来也可一房改两房，可塑性较强。

浦发东悦城71平户型

第三，浦发东悦城户型涵盖了1-3房，且设计较为出众，相对来讲舒适性更高，美中不足是96-130平两个三房面积跨度很大，总价差异大。

金融家户型中规中矩，没什么硬伤。

需要两房的可以考虑金融家这个88平户型。

金融家88平户型

如果觉得功能性不够，想三房起步的，东悦城96平设计得很优质。

浦发东悦城96平户型

如果想要舒适型三房，两个项目都有：

金融家126平户型

浦发东悦城130平户型

总结：两个项目都为各自板块的“地板价”，确实都有硬伤。

在接受硬伤的前提下，金融家适合卡园以及工作在2号线沿线的小伙伴，社区低密、户型比较舒适，周边配套是劣势，但可前往唐镇地铁站享受。

东悦城，周边配套成熟，教育资源较好，以高层为主，中央景观很出挑，户型设计也略

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