被遗忘的城市副中心,板块轮动下一站

大将军是上海楼盘活地图，买房专业户。走遍上海15个区，200个版块，最懂房子背后的那些故事。

早在2001年，上海公布了建设四大城市副中心的规划。徐家汇，五角场，花木，真如。辗转15年过去了，其他几个副中心收获颇丰。唯有我陀真如，至今还处于挖地三尺之状态，规划落地速度十分缓慢，这直接导致上海西北向的整体弱势。

▲副中心规划效果图

上海2040年规划，真如再次以副中心的定位梅开二度，水产和水果市场相继搬迁，14和15号线陆续开工，粮仓和家居停业在即。这失去的15年，亡羊补牢，未为迟也。

真如

NO.1 概况

“真如”的名字源自七百年的古寺真如大庙，整个地区也由庙会发展为市集，有着悠久的历史。

前生的真如为上海市郊的一个辖区，囊括了如今北普陀，以及南翔，江桥，大场镇的部分地界；现在则为普陀重镇，区政府所在。

通过真如的地理位置，我们就可以理解为何早在15年前，此处就被规划为城市副中心的原因。

真如东临光新和宜川的高密度工人社区；南面则是长风生态商务居住区和曹杨新村；西面靠着中环外的真光桃浦地区；北面与万里城居住区隔铁轨相望。

若干年前，环顾周边一圈，有大片空地可供发挥的板块，除真如之外，万里长风桃浦长征，也都可以选择。

桃浦长征距离传统市中心直线7公里开外，市区外溢能量很难抵达，仅靠自身和郊区的能量则无法崛起。

长风离成熟的虹桥和中山公园都在2公里以内，距离过于近，分流严重。万里城距离虽然适中，但地块实在很小，与市中心之间又有铁道阻隔，不利于规划。

唯有真如，1公里进内环，4公里静安寺，居民以流动人口和农民为主，搬迁相对容易，因此当年就选择真如作为城市副中心，原本就在情理之中。

可是这一等15年，啥都没做成，倒真是意料之外。

真如

NO.2 交通  1 轨交

☞ 7号线：岚皋路站

☞ 11号线：真如站，上海西

目前真如可以利用的仅两条地铁线，11号线6站直达徐家汇，7号线4站直达静安寺，其他环球港，中山公园，虹桥，南京西路，陆家嘴等核心就业区，在换乘之下也很方便。

同时，真如14号线，15号线同时开挖，计划2020年完工，届时虹桥，漕河泾，陆家嘴，淮海路，也都将单轨直达，地铁线路非常发达。

但11,14,15号线与7号线之间，没有横切线路，无法换乘是个遗憾。

▲7号线岚皋路地铁站

2 驾车

☞ 东西向：铜川路，武宁路，芝川路（断头）

☞ 南北向：中环，大渡河路，曹杨路，兰溪路，岚皋路（断头），真华路（断头）

上海北部由于历史原因，路网十分混乱，真如也不例外，水产市场，粮仓和铁道将道路阻隔，不得不环状，或者东南-西北向规划，因此真如虽然地处内环边，地面交通却不是很方便，往往要绕很大一圈才能到达相邻板块。而作为主干道的曹杨路，中环，武宁路，铜川路则常年拥堵。希望在市场拆迁后，可以疏通更多的断头路，打开路网。

真如

NO.3 商业&就业

☞ 市级商圈：静安寺，中山公园，虹桥（4公里）

☞ 区级商业：中环百联（2公里），环球港（2.5公里），真北路（3.5公里）

☞ 社区商业：大华虎城（2公里），品尊国际中心（板块内）

真如板块内没有大型商圈，甚至连像样的社区商业都没有。居民大多前往市中心，或者大华虎城消费。要改变现状，只有等待未来真如副中心的开发。

而就业，周边最近的长风商务区都是皮包公司，不值得一提，大型就业还是要跑去静安寺中山公园。真如本身规划了大体量的写字楼，目前品尊自持的写字楼也有较高的入住率，相信凭借良好的区位优势，未来副中心在商办上的竞争力还是比较强的。

真如

NO.4 医疗&教育  1 教育

☞ 小学：真如文英中心小学（普通小学）

☞ 中学：上海师大附属第二实验学校初中，真如中学（均为普通学校）

周边民办学校资源：金洲小学，进华中学

真如板块没有学区房，文英小学的整体表现一般，实验初中则是新学校，目前也没有出彩的成绩。真如中学是八大金刚延安中学的前身，但自优质资源转去长宁之后，就渐渐没落。

不过板块周边有全区最优质的民办教育资源，金洲小学的成绩在区内数一数二，进华初中更是全市前列的民办学校。

4 医院

☞ 三级甲等：同济医院（3公里），儿童医院泸定路分院（4公里）

☞ 三级乙等：普陀区中心医院（1.5公里）

真如板块本身没有知名医院，不过隔壁板块医疗设施还是比较丰富的，两所三级综合，一所三级专科距离都不算远，达到中环平均水平

真如

NO.5 社区环境

▲铜川路

▲海鲜小酒家还是遍地可见

▲真北街坊

▲真如北侧街景

▲绿地合景的天汇广场项目已经开始招商

▲南侧真如老街

▲桃浦港街心公园

▲星河世纪城社区

真如

NO.6 规划   1 近期

☞ 轨交14号线，15号线（在建）

14号线将西起嘉定封浜，东至浦东金桥，线路全长约39.1公里，共设车站31座，均为地下站；沿途经过曹安公路、铜川路、武宁路、万航渡路、华山路、长乐路、金陵路、新永安路、浦东大道、云山路、锦绣东路、桂桥路。

15号线是上海轨道交通网路中一条在建的重要南北走向线，预计于2020年底开通试运营。路线起终城市西北部的宝山顾村公园站，途经宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行5个行政区，止于城市西南部的上海紫竹高新技术产业开发区，目前共设30站，拥有10座转车站，目前奉贤正在努力申请15号线延伸到奉贤区，未来可能会有延伸计划。

▲真华路延伸（红色部分为真华路）

真华路南北贯穿真如板块，即将穿过水果市场，延伸至武宁路。真华路是真如主动脉，贯通之后会给这个城市副中心带来更多的活力。

☞ 星光耀广场

▲星光耀广场

复星集团旗下星光耀广场规划以总部办公、高端商业、高尚住区和城市配套为主要功能，提供全新的高星级商务体验、娱乐式消费体验、生态化居住体验以及丰富的城市配套，成为开放式、国际化商圈新坐标。其中包括板块稀缺的低密度住宅项目——星光域雅苑，目前已经售罄。

☞ 高尚领域

▲高尚领域商办综合体

长实旗下的高尚领域项目位处上海普陀真如副中心核心地段，项目总建筑面积近120万平方米，是目前上海中环内在建较大规模地标性城市综合体项目，规划有行政公馆、高级住宅、商业领地、星级酒店及商圈地标五大功能于一体。行政公馆空间灵活既可作办公之用，亦同时满足各种生活所需。

目前商住部分已经陆续开盘并交付，尚有住宅和商业部分还在建设中，其中包含330米的写字楼，建成后将超越北外滩白玉兰，刷新浦西排名前列高楼记录。

2 中期

☞ 铜川路带状绿化（水产市场，果品市场）

▲规划与现状

曹杨路水产市场紧邻内环，距离环球港约一公里车程，附近有7号、11号两条已经建成的地铁线，以及一条在建的14号线和规划中的15号线，是为数不多的四线交汇的地区，也是真如城市副中心的核心部分。根据规划，市场拆除后，一部分将打通成为新建道路——真华南路的延伸段，与现有的武宁路、曹杨路相接，缓解周边道路拥堵。其余部分将结合苏州河支流，新建一个带状公园，届时，武宁公园-带状绿地-真如公园将联结为一片。

☞ 上师大12年一贯制学校规划

普陀区政府和上海师范大学将在真如地区合作共建一所公办12年一贯制学校，为真如地区提供高品质的教育资源。

☞ 岚皋粮仓搬迁

岚皋粮仓地块位于普陀区石泉路街道，为规划仓储用地。2017年基本完成征收，正在开展规划调整研究。未来可能规划学校，体育，住宅等设施用地。

☞ 联运仓库以及金盛家居搬迁

联运仓库已经部分开始搬迁，未来将全部撤离。金盛由于在租赁官司中败诉给了中铁，明年租约到期后也将全部腾空。两块地体量不小，而用地规划尚不明确。

▲真如城市副中心整体规划

3 远期 ☞ 轨交20号线

联通普陀，新静安，杨浦的市北横切线。预计2025年左右建成。

真如

NO.7 总结   1 优势

1.市中心近在咫尺，区位优势显著

真如距离静安寺仅4站地铁，距离内环仅1公里左右，前往长宁，徐汇，新静安等区域的繁华地段，也都有地铁直达，十分便利。

2.地铁线路众多，北上海交通枢纽

真如站11号线，14号线；铜川路14号线，15号线；上海西站11号线，15号线，20号线；岚皋路7号线。整个真如板块内规划地铁线路众多，副中心定位势在必行。

▲上海西站

3.规划级别高，可开发空地多

连续十多年发展缓慢，但依然被定义为城市副中心，可见政府对打造这一地块决心之强。而临近传统市中心，尚有大片储备土地可供开发的，也只有真如了。

4.内中环价格洼地

沿着中环看一圈，上海内中环地段，真如的特别价格依然是比较低的。次新7万上下，CEO盘8.5万，远低于长宁，徐汇，虹杨闸，也低于金杨，张江，北蔡等板块。随着副中心的打造，依然有成长空间。

▲铁道部福利分房石泉春晓小区

2 劣势

1.进度落后于其余副中心，规划落地情况尚不明朗

2001年规划的城市四大副中心之中，真如的进度是最慢的。17年的真如，对周边的影响甚至还不如97年的徐家汇。传统中心也并没有放慢发展的脚步，等真如竖起330米高楼，并以5轨交枢纽自居之时，老牌的徐家汇也造起了380米ITC，周边轨交数量更是达到了8~9条。

虽然近期真如开始加快速度，同时竞争对手也变得更多。第二批副中心比如大宁，莘庄，大虹桥等，现阶段的建设速度也均快过真如，资源再一次被分流，崛起难度高于当年。

而地价的上涨，人口的红线，长实的跑路，商住的新政，这个副中心的发展道路可谓困难重重。

▲位于板块东侧的煤气包

2.目前各方面配套欠缺，工地状态不适合自住

水产市场的存在导致真如周边都是流动人口，开发商难以进入，因此没有大型商业配套。同时流动人口也影响地区学校的教育质量，虽然如今已经基本清除，但要整体提升只能等待副中心崛起，引入新鲜血液。

3.路网混乱，铁道隔离，外部能量进入受阻

由于北区早期规划时有多条铁轨通过，二战时日军为切断上海补给线，集中轰炸市北，原来的道路面目全非。之后流串人口在北区造起棚户，成群居住，新路修建只得绕开，因此导致北区路网如今十分混乱，断头和环路甚多。尤其外围要通过真如进入市区，道路只有曹杨路和武宁路两条。真华路疏通工程正在进行，修成后会一定程度上改善路网。