广东四连发!上海拼了!楼市最害怕的是...

来源于：房地产投融资俱乐部

广东楼市连发四箭！没有买房的人沸腾了

狂欢吧，刚需客们！广东楼市出大招了。

昨天（8月22日），广东省住建局和发改委联合印发了《广东省新型城镇化规划（2016-2020年）》的通知。（具体内容可以点击本文左下角“阅读原文”去下载附件查看）

文件中有四句和楼市相关的核心话语，就想四支利箭，每一支都射中楼市要害，对于没有买房的刚需客们，是一个值得庆贺的消息。它们价值千金。

01 排名前列箭

文件中提到：

拓宽住房发展资金渠道。全面建立住房公积金和住房补贴双轨制。研究扩大公积金缴存覆盖面的措施，推进住房公积金使用政策调整。

建立住宅政策性金融机构，为群众提供低息、长期稳定住房贷款。探索住房抵押贷款证券化。按照 10%左右面积标准，在住房保障小区配建经营性设施。

其中红色部分的“建立住宅政策性金融机构，为群众提供低息、长期稳定住房贷款”是关键。

我们知道，目前购房贷款有两种渠道，一是公积金贷款，另外一种是商业银行贷款。

但这两种贷款方式都有很大的弊端。

先说公积金贷款。尽管公积金贷款比商业银行利率要低，但条件颇多。例如需要借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建住房支出达到一定比例；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力等。

另外，公积金贷款额度较小，根据个人还款能力来计算，一般是在40万~70万。

潮哥查到的数据显示，在深圳，一人申请住房公积金贷款的，较高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，较高贷款额为80万元。北京上海较高位可达120万。

这个额度对与中小城市房价不高的地方还算可观，但在一二线高房价城市中，就杯水车薪了。

诸多弊端决定了公积金制度其实服务的只是能买得起房的人群。对于一二线大部分买不起房的人来说，根本用不到公积金，每年所缴纳的钱等于是白交了。换言之，这种制度是用买不起房的人群的资金来帮助能买的起房的人群。

另外，对于已经购房的人群来说，制度规定仍需缴纳公积金直到规定年限为止，这是资金的浪费。

所以，公积金制度一方面没有帮助到需要帮助的大部分人群，另一方面导致资金囤积浪费。

再说商业贷款。它的贷款条件更苛刻。且在如今的楼市调控期间不但不优惠，许多城市连首套房购买利率都提高了，买房成本增加了不少。这种方法的确有助于打压炒房者，但也伤害到了刚需人群。

在这种情况下不利于人才的引进和人口流入，所以急需一种全新的购房贷款机制，来鼓励刚需客购房，留住人才和人口。

广东省作为中国经济和常住人口排名前列大省，此次拿出了一副老大该有的样子，率先提出建立住宅政策性金融机构，为群众提供低息、长期稳定住房贷款。

这种机构很有可能就是之前提到过的住房保障银行。这个概念最早是在2013年11月15日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》被提出。

在发达国家，这种银行机构已经很普遍了，美国就有“房地美”和“房利美”为低收入人群服务的两大公司。

住房保障银行和公积金制度有两个较大的差别是：

1、它更人性化。住房保障银行制度是一种鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度，而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡，政策性融资渠道的辅助性特征更为突出。

2、它是真正服务大众的机构。为了保障中低收入家庭的住房需求，利用住房银行贷款买房，能够享受到更大的贷款折扣和额度。

因为，这个机构本来就不是以盈利为目的。不盈利，这种机构不是亏本了吗，怎么活？其实不会，住房保障银行属于政策性银行，它可以以低利率方式从央行直接拿钱，获得充足的资金。

正因为拿钱便宜，所以住房保障银行才能以低利率给低收入人群提供贷款。不盈利没关系，只要保证不亏本就行了。

你肯定在想这会不会更有助于炒房客。放心，防止炒房客这种技术性问题，解决起来不是什么难事。

另外，这种机构会不会诱发像2008年美国那样的次贷危机？当年美国的金融危机就是因为将贷款贷给了一大批没有能力偿还的人群。

既然有前车之鉴，我想我们肯定不会重蹈覆辙，这些难题都可以通过一系列技术手段来防范和解决。

02 第二箭

文件中提到：

将探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。

尽管“共有产权”已经不是什么新鲜词汇，北京半个月前已经出台。早在2014年住建部也已宣布，把北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。

但作为我国经济、常住人口均排在排名前列位的广东省，在这么重要的文件中正式提出将“探索共有产权住房制度”，意义非常大。

它标志着，中国的“共有产权住房制度”从顶层设计到开始普及，迈出了关键一步。

“共有产权住房制度”和在十二个试点城市推进的“租赁机制”将从根本上长期有效控制中心城市房价。

03 第三箭

文件中提到：

探索将经过整治的城中村住宅纳入住房保障体系。

这一条对于其他城市而言或许没多大威力，但对广东，无疑将会产生巨大反响。因为广东的核心城市广州、深圳，以及重要城市东莞、佛山等地都有大量的城中村。

以深圳为例，数据显示，2013年深圳市住房存量有5.2亿平米，其中商品房11941万平米，政策性住房2793万平米，单位和个人自建住房4721万平米，城中存26006万平米，工业区配套宿舍和其他6549平米。

城中村占比高达50%，是商品房占比的两倍多。尽管文件中提到的，是将经过整治的城中村住宅纳入住房保障体系，但这个量相比于住房结构来说，不会是小数目。

该政策的落地，将极大地增加深圳、广州、东莞等城市保障房供应量，对各地商品房价格将产生巨大的平抑效能。

04 第四箭

文件中提到：

全面放开放宽重点群体落户限制，省内大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

意思就是广东省将放宽落户制度，这一招也非常猛。

深圳、广州尽管实行外地人购房社保年限为5年，但和北京、上海不同的是，广深落户并不难，尤其是深圳。

今天的这份文件要求放宽落户限制，将让广东省落户变得更容易。这其实也是对今年一批二线城市开启人才抢夺战的回应。

武汉、长沙、成都、郑州等中心城市正在通过送钱、送户口等方式抢夺人才。

最后来个总结：

无论是排名前列部分提出的“全面建立住房公积金和住房补贴双轨制，建立住宅政策性金融机构，为群众提供低息、长期稳定住房贷款。”，还是第二部分提出的“探索共有产权住房制度”，还是第四部分的“放宽落户限制”，总结起来就是一句话：刚需客购房门槛将更低。

这是广东刚需客们的福音。

这份文件更大的意义，还在于它起到了一个带头作用，后续江苏、浙江、山东、河北等其它省市，估计也会纷纷效仿。届时，受益的就不只是广东的刚需客，而是全国所有人。

壮举！上海楼市拼了！一次性让利180亿！

就在刚才，上海市楼市又有新动作！

据上海市规划和国土资源局挂出的消息，上海一次性挂牌出让4块地理位置优质的国有建设用地，总规划建筑面积21.85万平方米，用途全部为租赁用途！

根据澎湃新闻的报道，上述四块土地的楼面价仅为目前市场价格的10%左右。

据澎湃新闻：

浦东新区有两宗，浦东新区南码头社区Z000302编制单元14-03c紧靠浦东内环高架，地块出让面积17522平方米，容积率2.5，起始总价3.45亿元，起始楼板单价为7872元/平方米。链家网的消息显示，地块周边80年建的老小区均价为6万元/平方米左右，而一些次新楼盘则报价8-9万元/平方米不等。

另一宗为浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块，出让面积53108平方米，容积率2.5，起始总价89593万平方米，起始单价为6748元/平方米。

单价起始较高的为长宁区古北社区W040502单元E1-10地块，起始单价为12762元/平方米，该地块出让面积为9316.4平方米，容积率为3，起始总价35669万元，楼板单价12762元/平方米。

上述长宁区地块距离地铁10号线约300米左右，链家网站的消息显示，该地块周边的二手房古北中央花园单价逾10万元/平方米，最近挂牌的房源达到12.20万元。

徐汇区漕河泾社区196a-08地块地块位于漕河泾开发区，主要发展高新技术产业，是国务院批准的全国首批14个高级经济技术开发区之一。地块起始总价9014万元，出让面积7745万元，容积率1.8，起始单价6466元/平方米，链家网的数据显示，该地块周边1994年建的三江小区挂牌均价超过8.3万元/平方米。

参照此前上海市出让给国有企业的两块租赁用地，成交价基本上就是目前测算的楼面价，综合价值约为16.87亿。

而按照上面的土地价值和面积计算，4块土地如果全部开发为商品房，那么市场价值约为200亿！

把租赁用途的土地潜在成交价和按照商品房标准成交的价格做一个对比的话，那么可以得出一个结论，上海市政府此次让利183.13亿元！

那么这些土地拿出来租赁的话，回报率有多少呢？

以最贵的长宁区古北社区地块计算，12762元/平方米的楼面价，最终成本大概是2.5万左右；目前临近地区一套125平米的房子月租金是1.5万；

按照上述计算，租金回报率在5%~6%的水平。已经是合理的租金回报率了。

不过，其实计算租金回报率是很苍白的，因为这些小钱和上海市政府一次性让利180亿的豪壮之举相比实在是大巫见小巫！

上海市的举措可以说既在情理之中，又可以说在意料以外。

之所以说是情理之中是因为，此前上海就已经提出提出“十三五”期间供应租赁住房用地1700公顷，占全部供地比重的30.9%。

说意料之外是因为，其实离2020年十三五结束还有很长一段时间，但是上海市政府却快速的在短期之内连续推出8块租赁用地，这个速度着实让人惊叹。且上海市政府让我们看到，租赁用地完全不涉及赚钱和利益，全然是让利之举！

上海市政府的动作让我们看到，政府是实实在在的通过让利来落实租赁政策，为租购并举，先租后买的实施保驾护航！

上海市的决心从更深层次说明未来楼市的调控，或者说长效机制的建立是具备可持续性的。而这种可持续性是保证楼市稳定较具价值和分量的。

“租售并举最令人担心的是，房价没有下来，房租又涨上去了！”

随着多个城市房地产的调控力度加大，有关租房的新政也陆续出台。多地提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。尤其是北京、上海、广州一线城市的租赁赋权，无疑让无房、无当地户籍的居民多了几分期待。

我们的租房时代真要到来了吗？

在经济学家马光远看来，“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但是，这只是理想。冰冷的现实是，要真正实现租售同权，在热点城市仍然不现实，需要很多配套的举措，特别是要在户籍上打破坚冰，这绝非一朝一夕之计。

各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

租金回报率较低的城市中， 四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。

当房价和房租都只有少数人有能力支付时，支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释，还能有什么别的办法？

租售并举最让大家担心的是，房价没有下来，房租又涨上去了。这种担心不是没有道理。

中国的房租太贵了？

按照美国的标准，如果一个家庭每年用于住房的支出（包括房租和按揭）超过家庭可支配收入的30%以上，意味着这个家庭有严重的“住房问题”，即用于居住的支出太高了。中国目前还没有衡量家庭“住房问题”的标准。如果参照美国的标准，结论将是非常可怕的。

不说房价，单说房租的支出。在这里列举几个不同机构的数据：一是北京市统计局7月12日公布的数据显示，6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计， 北京6月份月租金均价，达到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。

各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

中国的房租太便宜了？

以上数字说明，中国的房租相对于一般居民的收入，实在太高了。但是，如果和房价比，房租真的很便宜。仍然以北京为例，目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右。这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元，等于一个人1年的收入买不到一平米的房子。假定两个人都工作，买一套600万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线，保守估计在1:500以上，一些地区甚至到了1:1000的程度。最近媒体报道，租金回报率较低的城市中， 四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。1%的租金回报是什么概念，意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价，北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

中国的房租究竟是高还是低？

这话其实很容易被误解，有些人会认为我为房租暴涨站台。按照我前面引用的美国的标准，其实，无论是房价，还是房租，都耗尽了很多中国人的收入，这是不争的事实。

在中国的热点城市，特别是北京，房租的特别值并不低，我们特别不能说房租太低。某知名网站的数据显示，留在北京的大学生，要拿出月收入的67%用于房租，这是非常惊人的。按照美国的标准，在北京的绝大多数家庭，无论是买房，还是租房，其实都存在严重的和自己的收入完全不匹配的问题。在谈论资产价格的时候，我们虽然一直强调趋势，但是大家记住，资产价格最终崩盘，会有一个因素，那就是资产价格特别是房价，高到只有少数人才可以买得起的时候，资产价格就比较危险了。

所以，国内那些认为北京房价永远会上涨的人应该记住，当北京房价和房租，都只有少数人才可以有能力支付的时候，支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释，还能有什么别的办法避免出问题？

所以，在今天我们讨论住房问题时，一定要清醒地意识到，中国大城市，特别是北京、上海等城市，需要解决的不仅仅是房价高的问题，也有房租的支出已经严重偏离了居民可支配收入正常支出的比例。如果一个城市的居民把收入的50%用于住房支出，一定会影响其生活质量和在其他方面的消费，这是基本常识。

但是，相对于畸高的房价，房租支出倒没有引起很多人的关注。而且，在房价上涨的预期下，最终这些租房的人群也会加入到购房的队伍中来。再加上过去多年中国的公共政策关于关注买卖市场，而忽视了租赁市场，导致在租房市场，公共政策非常匮乏，租房市场极度萎缩，租房没有成为城市居民的正常生活方式，而是成了无奈之举。特别是，在把房子和很多居民应该享受的福利捆绑的情况下，选择买房仍然是主流。这就使得房租问题在一些热点城市没有成为焦点问题的根本原因。

“租售同权”如何影响房价及房租？

最近各地政府拿出很多举措推动租赁市场，缓解购房的焦虑和压力，甚至一些地方推行媒体所言的“租售同权”、“租房落户”等举措。本人对这些举措也发表了一系列自己的看法，有一些看法甚至引发了误读。

借这篇文章，我正式表明一下我对租赁市场的观点：就大的方向而言，我是支持发展租赁市场的，而且过去多年，我也一直呼吁租赁市场要拿出真金白银的支持措施，“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但是，这只是理想，这属于共产主义的高级阶段。冰冷的现实是，要真正实现租售同权，在热点城市仍然不现实，需要很多配套的举措，特别是要在户籍上打破坚冰，这绝非一朝一夕之计。

从现实的政策看，由于过去多年我们对租赁市场的轻视，导致租赁市场的很多政策只限于原则性的呼吁，即使在2016年国务院发布支持租赁的政策后，出台的真正有影响力的政策少之又少。

要真正撬动租赁市场，改变大家只买不租的思维，一定不能把租赁市场想的过于简单，以为喊几个漂亮的口号大家就会热火朝天地去租房。在房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场的冷漠有目共睹，租房不能贷款，租房没有财政补贴，租房一度不能提取公积金。如果这些不改变，如果没有真正力度大的激励举措，撬动租赁市场真的很难。

特别是，长期以来，由于我们对租赁市场不重视，导致这个市场上真正的租赁主体绝大多数是个人，机构租赁者少之又少。在目前热点城市的房租其实并不低的情况下，政府应该针对不同的人群提供不同的租赁产品，中高收入阶层，通过市场途径租房，但应该让他们享受相应的公共福利；夹心层，政府应该提供租房券，帮助他们减轻租房的负担，低收入阶层，政府应该加大公租房和廉租房的供应。同时，一定要逐步改变在租赁上各种歧视性的规定。

办法多的是，关键是，要脚踏实地，从解决痛点入手，而不是高喊口号。看到一些专家面对“共有产权房”这些并不新鲜的东西激动得语无伦次，我就知道他们根本不懂这个市场的痛点在哪里。