下半年开盘汇总丨共开114盘!浦东新房井喷,徐汇半亿豪宅日光
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
12月已过半，预示着2019即将画上句号，上半年奉贤供应最多，青浦成交火热，那上海楼市下半场的情况怎么样呢？
根据搜狐焦点统计，截止至发稿前，上海2019年下半年共开盘114次（含同一项目多次开盘，这里未做去重），超过三万套房源流入市场。
01 /各区一手房供应情况
来看下今年下半年各区一手房供应情况，其中供应量较大的当属浦东新区，长宁再度断供陷入零供应。青浦新房供应量仅次于浦东，宝山和奉贤则不相上下。
1）供应量较大：浦东
浦东新区下半年一共开盘22次，从单价3字头的刚需盘到均价六位数的滨江豪宅都有。
浦东具体开盘项目如下：
其中最热门的是前滩，下半年海悦华庭、晶萃名邸和江悦名庭都是以小户型为主打产品，总价仅约400万左右，降低了置业前滩的门槛。
前滩这批小户型卖完之后，后续小户型房源并不多，三湘基本已经是现房状态，格力两地块进度不一，前滩究竟还有多少房源？详见下图。
2）供应量最小：长宁
上海16区中，唯有长宁处于长期断供状态，下半年没有任何新房源入市，这和长宁区内长期的宅地断供有关。
据统计，自2009年6月后至今，长宁出让的涉宅用地均为动迁房或租赁住房，直到今年9月下旬，中海竞得长宁区新泾一地块，这是长宁10年来的首幅普通商品房用地。（详见：中海竞得长宁10年来首幅纯宅地 成交楼板价34099元/㎡）
目前，长宁区在售的项目仅有3个——淮海名邸、虹康昭晖苑、中山学林苑。
淮海名邸是一个以大平层为主的豪宅，主力户型283-423㎡，均价12.9万/㎡，主力客群是高端类改善型客户。
虹康昭晖苑是动迁房土地改的商品房，周边配套并不是长宁传统的富人区，单价同样高达12.5万/㎡，因此开盘后去化并不佳。
中山学林苑单价并不高，只有7.5万/㎡左右，还对口愚园路一小，但就品质而言并不高，户型奇葩，是一个旧改而来的商品房。
如果想在长宁置业的购房者，笔者建议还是等待中海长宁地块入市，该地块内要求中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%，因此入手门槛也会比较低。
02 /真·低总价刚需盘仅约30个
笔者粗略统计了一下，在这114次开盘中，均价在4万/㎡以下的项目仅约30个，占总数的两成都不到，其中又有一小部分是别墅项目，可以说真正低总价的刚需盘非常少。
其中单价较低的是金水湖板块的依云湖，均价1.8万/㎡，主力户型83㎡和98㎡的3房，较低首付仅约49.8万（4号楼16单元102/103室，以35%首付计算），非常适合首次置业的刚需客户上车。
虽然项目地处偏远的金山，但是周边配套已经相对完善。
商业方面有6万㎡的四星级金山假日酒店、星巴克、全家便利店、SFC上影等品牌已入驻竞衡八八广场，日常休闲娱乐不成问题。
教育方面，除了本地较好的张堰中学外，还有华师大三附中、上海金山杭州湾双语学校（幼儿园至高中十五年一贯制）。
项目的主力户型89㎡3房也是相对紧凑实用。
全明通透、三开间朝南，南面的主次卧带飘窗，客厅带阳台，同时很好的做到了动静分区，未见明显的面积浪费。总价得以控制，在功能性方面也能兼顾。
03 /市区高端改善、豪宅备受热捧
1）“网红”板块真如三度加推
虽然大部分房源供应都在郊区，但下半年市区项目共开盘23个（含即将开盘项目，未做去重），共计4093套，占总房源12.66%。
市区具体开盘项目如下：
其中可以看到普陀真如中海臻如府就入市三次，成为市区新房主力军。（市区：此处特指虹口、黄浦、杨浦、徐汇、静安、普陀六区）
中海臻如府共推出1029套房源，分别于9月13日，9月28日以及12月14日三次开盘。
普陀从前被认作市区的“下只角”，真如更是旧改难度大，发展缓慢，不如其他的市区板块。直到最近两年铜川路水产市场拆迁、红旗村拆迁，政府大手笔的开始新一轮城市建设，“真如副中心”规划才是真正落地。
中海臻如府真是中海联合中环、新长征拿下的红旗村四地块中的住宅部分，距离11、14（在建）号线真如站仅约300米。
从板块的角度来看，真如已有11、7、14（在建）、15（在建），规划中更有20号线经过此地。五轨交汇的格局，几乎畅达上海任何重要城市节点。
项目是一个1平方公里的综合体项目，规划包含20万方绿廊、10万方商业、30万方办公、3万方公共文化设施、20万方高端住宅和22万方地下联动开发空间。
目前项目在售的主力户型为75㎡2房，均价9.5万/㎡，总价700多万即可入主内中环双轨交旁。
周边配套十分成熟，有环球港、星光耀广场、大都会等商业，教育方面有真如文英中心小学、上师大第二附属实验学校（小+初9年制），另有规划太平桥幼儿园、上师大第四附属实验学校（小+初+高12年制）。
2）徐汇半亿豪宅“日光”
市区开盘项目另一大看点在于徐汇滨江板块的云锦东方，88套大平层入市，均价11万/㎡，精装交付，共有119组大筹，认筹率达135%！
88套大平层主力户型474㎡，总价近半亿，另有少量顶层777㎡的复式。开盘当天除复式房源外，其余房源皆“日光”。截止发稿前，云锦东方的复式也已售出，不得不让人感叹先进圈层的购买力。
04 /总结
总的来说，下半年推盘还是看点十足的，真·低总价刚需盘、市区入门级改善盘、高端豪宅都有入市，也不乏一些热门项目和热门板块多次加推，昭示着开发商对市场的看好。
然而，最终能否被购房者买单，还是地段和品质较具说服力。好的项目，不仅需要准备好购房款，还需要一定的运气才行。
对上述项目感兴趣的小伙伴可以添加小狐微信：shfocus021，备注具体项名称"~
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
