拆迁小课堂,宅基地拆迁

       宅基地的拆迁与公房、私房完全不同。因它本身独有的特殊性，无论是奖励构成还是分割都有其特殊的规则。今天我们来简单就介绍一下宅基地房屋拆迁的要点。

什么是宅基地？

（一）宅基地的含义

       宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

含义1

村民只有宅基地使用权，没有所有权。

含义2

宅基地使用权的主体是农村村民，是具有常住户口的。

含义3

宅基地是以修建住宅为目的的

（二）宅基地交易的认定

出售给本乡范围内的成员

情况

合同效力与后果

合同符合法定合同成立生效要件

合同有效

出售给乡外人员

情况

合同效力与后果

取得有关组织和部门批准

合同有效

未经有关组织和部门批准合同尚未履行

或购房人未实际居住

合同无效   

返还房屋购房款

未经有关组织和部门批准合同已经履行

且购房人实际居住

回避合同效力 

尊重现状、维护稳定，承认购房人对房屋的使用权

注意：最后一种情况即（未经有关组织和部门批准合同已经履行且购房人实际居住）若是交易完毕的宅基地已经拆迁或列入拆迁范围，扣除购房款后，由购房人与出卖人共同取得补偿款。一般比例为7:3。

分多少

（一）宅基地房屋拆迁补偿的构成

补偿金额

 = 地上房屋补偿+宅基地使用权补偿

地上房屋补偿

=房屋建安重置单价结合成新*面积

宅基地使用权补偿=（宅基地补偿单价+补贴）*面积

      宅基地上的房屋属于房屋权利人，在拆迁中由房屋评估公司评估的房屋建安重置单价结合成新确定，一般低于1000元/平方米。

      房屋建安重置价结合成新是一个专业的术语，其大致意思是重新建造该房屋需要的钱款*一定的折旧率，而房屋建安重置单价结合成新则是将其换算成每平方米所需的钱款。

      宅基地使用权补偿是单因征收宅基地而做出的补偿。其与地上房屋不同，使用权只属于该村有户口的村民。其补偿标准由各区确定，价格差距较大，一些区可能高达几千元/平方米，一些区可能只有几百元/平方米，另外会给予数百元一平方不等的价格补贴。

（二）应建未建面积

      类似于公房的居住困难户，某些家庭房屋面积较小，而被认定人口较多，往往在拆迁房屋面积核定时增加“应建未建”面积，也有称“阳光政策”，或者“空平方”。

      给予的标准，基本是参照农村村民建房认定面积标准，每个区标准都不一致。对这类给予与上述同样标准的宅基地使用权补偿，有时可能会给予一个较低的房屋建安重置价结合成新。

       我们以浦东的农村村民住房建房标准为例：

       农村村民申请建房以户为单位，每户中按每人不超过45平方米建筑总面积控制。

      （一）１人户的宅基地总面积控制在60平方米以内，其中建筑占地面积控制在45平方米以内，层数不得高于一层。

      （二）4人户或者4人以下户的宅基地总面积控制在180平方米以内，其中，建筑占地面积控制在90平方米以内。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

      （三）6人户的宅基地总面积控制在200平方米以内，其中，建筑占地面积控制在100平方米以内。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（三）重要奖励

 在此列举一些在拆迁过程中的重要奖励：        房屋装潢补偿（根据评估价确定）、棚舍和附属设施补偿（评估）、设施移装费、过渡费（临时安置费）、搬迁奖励等。

怎么分

      与公房拆迁不同，宅基地因地上房屋与宅基地权属不同，其分配方式也不相同。

（一）房屋拆迁补偿款的分割

地上房屋补偿

宅基地使用权补偿

      这部分补偿只归建房审批表或者宅基地使用权审核表上的人员共有（即使建房未出资，比如未成年人，也同样享有平等的权利）。房屋的所有权与户口无关，即使户口不在或者户口迁出，仍享有房屋所有权。如果权利人死亡，则其房产份额可作为遗产，依法继承。

      土地使用权补偿只能归享有土地使用权的人员共有，而享有宅基地权利的人具有特定的身份属性，即为本村村民，一般以户口为准。如果原本不是村民，在此处没有户口，但拆迁时因为婚姻关系，或者未成年人跟随父母，被认定为安置人口；或者被认定为应建未建房屋面积的认定人口，也有权享有一定的土地使用权补偿。

重要奖励

       各项奖励补贴与土地使用权补偿一样，仅限安置人口享有。

（二）货币与房屋置换

安置房屋

      取得必须具备特定的身份属性，无户口且非安置人口，即使是地上房屋权利人，也是无权购买安置房屋。

货币补偿

      原土地证权利人，在拆迁前已经死亡，不被认定为安置人口。则其继承人无权取得安置房屋，原权利人的遗产也不可能存在于安置房屋中，仅限于房屋价值补偿款（现金）。