万科全龄社区,一生之城

序言

目标1

在现状市场条件和万科既有产品优势上,研究适合万科的养老地产开发模式.建立上海万科在养老地产领域的开发模型；

目标2

通过全龄社区典型案例的概念方案设计，研究全龄社区的人群需求,物业配比、养老设施配比等,建立全龄社区的理想规划和数据模型.

目标3

通过典型案例的方案研究,分析上海万科全龄社区的商业模式,生活模式,运营模式等,为万科在养老地产领域建立新的标杆.

养老地产的背景----中国跑步进入老龄社会

中国已经进入“老龄化社会”,其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。

中国人口老龄化特点

•基数大

•增长速度快

•高龄化趋势明显

•家庭结构“421”“821”

•未富先老的经济影响

•儒家文化对养老模式的影响

到2050年，中国到达老龄化峰值

从2011年到2020年全国􀀁

60岁以上老年人人口比重将由

13.3%增加到16%。

• 到2050年，中国60岁及以

上的老年人口将达到4.3亿左右

，约占当时人口的1/3

上海老龄化程度最为严重，预计到2020年将达30%

1.从老龄人口总数来看，上海市60岁以上老龄人口占总人口比例逐年增高；

2.从老龄人口年龄结构来看，上海市女性老龄人口多于男性，城市独居女性老人越来越多；

3.从人口抚养系数来看，上海城市老龄人口抚养系数越来越高，总人口抚养系数越来越高；

4.从城市人口未来发展趋势来看，“纯老家庭”日渐增多，高龄人口显著增加；

5.从老龄人口地区分布来看，城市不同地域间老龄人口差异显著。

社会养老服务体系

【社会养老服务体系】

国办发〔2011〕60号文指出，社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务，坚持政府主导，鼓励社会参与。以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。

社会养老服务体系建设规划指出 ：

1、建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。2、全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。

3、改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。

4、创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。

老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告》指出：

1、中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。

2 、由于人口超前于现代化，“未富先老龄化老”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。

3、国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。

各地政策

综述

1. 老龄化问题突出，养老地产空间巨大，需求集中，上海及长三角地区尤为突出

2.政府已开始高度重视养老问题，持续出台的政策将为养老地产提供少有的扶持

3. 养老地产是片蓝海，企业需要寻找适合的模式介入，帮助政府解决社会老龄化问题同时,形成多方共赢

养老地产的发展研究

国外养老地产

•欧美国家从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老

•亚洲养老以家庭同住或邻近居住模式为主

我国养老地产发展历程

我国养老地产的属性分类

•养老地产的属性–福利保障型和市场商品型

在中国城市化发展的过程中，房屋从福利性转变为市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用。中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。同样养老地产也将面临福利性到市场化的转变。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产。开发商市场化运作的过程中应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面。

养老地产开发的主要三个关注维度

国内养老地产的五类开发模式

国内养老地产开发现状

国内养老地产开发中遇到问题

项目选址：多选在景区和交通不便的市郊,形成居住孤岛,老人与社会的接触面小,归属感差

年龄隔离：老年人集居区缺乏生机,老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住。

建筑规模：集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，管理成本高,服务效率低。

受众有限：现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。

投资回报：建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大。

养老地产问题的解决策略

养老地产开发综合解决方案--全龄社区

全龄社区养老地产模式

全龄社区：以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。

全龄社区的养老模式：将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中，老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区,各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务,创造以生活体验至上的一生之城。

全龄社区的用户结构

全龄社区的六大产品组成

全龄社区解决的五大核心问题

•全龄社区是用市场模式解决养老模式，服务，家庭，老人心理等社会综合问题，在养老地产各种模式最有效而成熟

全龄社区的综合特点

全龄社区中的养老服务方式和老人分类

养老人群的特征和需求

从生理特点，看老年人对居住环境的需求

老人触觉,味觉,嗅觉退化对养老产品提出的要求

老人视觉能力退化对养老产品提出的要求

从生理特点，看老年人对居住环境的需求

老人听觉,免疫能力,运动系统退化对养老产品提出的需求.

从心理特点，看老年人对居住环境的需求

从行为特征，看老年人对居住环境的需求

老年人的行为活动特征

•集聚性

•时域性

•地域性

老年人的行为需求

•独自活动（个人）

•成组活动（小组）

•群体活动（群体）

从自理程度，看老年人对养老设施的需求

全龄社区中的养老产品配比

测算居住小区的养老需求，养老居住产品约占比50~60%

假设25000人规模的居住小区

按3.2人/户计，约7800户

上海市到2015年，老龄化率约为30%

政府提倡家庭自我照顾、社区居家养老服务、机构养老服务为一体的”9073”养老格局，

90%为居家养老；7%为社区养老；3%为机构养老

全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径

•养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要求，以符合

老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间。

•养老社区服务的核心在基层设施。

社区养老服务设施表

全龄社区的社区养老服务设施半径

社区养老服务设施设置原则

1．分级设置。老年人5分钟步行距离为300米左右，调查资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、信赖感、亲切感。

2．合理的基础上集约设置，以增加使用效率。可采用引入区内电瓶车交通系统，解决社区级服务半径范围内的出行需求。

全龄社区的KPI指标

全龄社与传统养老机构,养老社区的差别

全龄社区与普通社区的差别

全龄社区模型

以U形中心活力轴带动主要公共功能，串联各个社区，形成”活力项链“。

功能混合布置，形成活力社区

功能布置

交通分析

•考虑老人10分钟步行疲劳极限，沿活力轴及公交站点附近设置电瓶车。

•考虑老人健身散步要求，沿活力轴中间设置健身散步道

养老配套

养老配套两级分布。根据设施的使用频率和半径需求设置于活力带及街坊内。满足保健、教育、社交、护理、医疗需求。

全龄社区的养老配套

教育配套

引入中学配套。设置中学一方面满足全年龄段生活需求，另一方面体育场馆同时也是活力轴的一部分。可以作为整个地块的体育中心向公众开放。

中心活力轴

在老人极限步行半径内有效解决休闲购物、社交、健身等功能需求

景观构架

通过搭建中央公园-活力轴-居住组团的三级景观构架，满足老年人对运动、休憩、交往的不同景观需求。

中心活力轴是社区居民的主要公共活动场所

中心活力轴

位于活力轴的景观带包含健身步道、亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、邻里庭院、宠物乐园、戏曲沙龙、体育天地等场地，满足全年龄需求

中央公园是安静的休闲场所

•对外开放空间，集中的中央公园区别于活力景观带,适合老人安静散步休闲

•中央公园包含治疗花园、散步小径、社交庭院、阳光草坪、晨练花园

•营造宁静、舒适的景观感受，寻找心灵的归属感和温馨的归家感

街景

街角公园

适老化住宅设计原则

适老化住宅设计细则

适老化典型住宅---首层平面图

适老化典型住宅---标准层平面图

适老化典型住宅---公共区域平面

适老化典型住宅---套内平面图

适老化典型住宅---套内平面图

养老公寓设计原则

养老公寓设计细则

养老公寓典型平面---首层平面图

养老公寓典型平面---标准层平面图

养老公寓典型平面---公共区域平面图

养老公寓典型平面---套内平面图

养老公寓典型平面---套内平面图

介护机构设计原则

介护机构设计细则

介护机构典型平面---首层平面图

介护机构典型平面---公共区域平面图

介护单元典型平面---套内平面图

日间照料机构设计原则

日间照料机构设计细则

日间照料机构建筑首层平面图（与幼儿园合设）

日间照料机构建筑入口平面图

日间照料机构老用人房平面图

无障碍设计专篇单元出入口

无障碍设计专篇公共走廊

无障碍设计专篇楼梯电梯

无障碍设计专篇门厅与过道

无障碍设计专篇卫生间

无障碍设计专篇厨房与餐厅

无障碍设计专篇起居室与卧室

无障碍设计专篇阳台及窗台

养老设施（颐养板块）的经营模式

物业管理赢利模式分析

老年住宅社区服务的内容及收费方式

社区服务内容

参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生理、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：

医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心

体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；

休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等

教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等

社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

收费方式

费用收取应包含以下方面：

日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；

专业物业服务内容，专项收取；

配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

综述

1. 人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。

2.养老地产作为养老产业重要的硬件组成，伴随着养老模式经历了各个发展阶段，但最终都发展为以居家养老和社区养老为主要模式。针对国内养老地产的问题和现状，全龄社区模式的解决方案应运而生。

3.全龄社区以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区,由于此模式与住区开发模式紧密结合,因此有更强的适应性与发展性地解决国内养老问题的可能.

4.全龄社区配置普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓、出租老年公寓以及介护机构，前三类是销售型物业，后两类是持有型物业。