一线城市豪宅市场量缩价稳,成交均价突破10万元每平

摘要

目前，国内对豪宅还没有明确定义。作为季度报告，为剔除价格变动因素造成统计口径的偏差，本报告设定了一个动态标准。设定成交均价是当季一线城市商品住宅成交均价的2倍以上，以此作为豪宅标准，包括公寓和别墅两类产品。2017年二季度一线城市商品住宅成交均价为4.07万元/平方米，因此，本季度的豪宅标准线划定为单价超过8.15万元的商品住宅，比一季度豪宅标准线提高0.05万元/平方米，包括高端公寓和高端别墅。

此外，为了便于统计2017年上半年的豪宅市场情况，选取了价格中位数8.125万元/平方米，作为上半年豪宅划定标准。（在2017年一线豪宅研究过程中，一季度和二季度的豪宅标准分别是8.1万元/平方米和8.15万元/平方米，因此2017年上半年豪宅标准价格中位数为8.125万元/平方米）。

一、二季度豪宅成交量同比下降近四成

2017年二季度，一线城市豪宅成交2547套，环比上升16%，同比下降38%。2017年上半年累计成交4750套，相比2016年上半年下降52%，受累于整体楼市的低迷，豪宅市场也出现了降温。

伴随着“分城施策，防范风险”的中央精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，4个一线城市先后出台了楼市调控政策，并不断升级加码，再加上银行房贷利率折扣取消甚至上浮，这些因素的叠加导致了一线城市豪宅市场进入了“速冻状态”，成交量有了明显的下滑。

一线城市豪宅成交量季度走势

        数据来源：CRIC、易居研究院

二、上半年一线城市豪宅成交量排名

2017年上半年，北上广深四个一线城市豪宅中有成交发生的楼盘达132个，其中有30个楼盘半年成交在3套及以下，这些成交量极少的项目大部分都是尾盘。在成交量排名中，上海浦东新区晶耀名邸以287套成交量位列排名前列位；第二位是原上海闸北区静安府，成交285套；第三位是上海浦东新区大华锦绣华城，成交238套。半年成交超过150套的豪宅公寓楼盘有10个。半年成交量排名前50位楼盘成交量均超20套。

上半年一线城市豪宅成交量TOP50（按套数）

数据来源：CRIC、易居研究院

三、二季度豪宅成交均价突破10万元/平方米

2017年二季度，一线城市豪宅均价为109034元/平方米，达到有史以来较高位，与2016年二季度均价89217元/平方米比较，同比增幅达22.2%，与2017年一季度相比，环比增幅为4.3%。

回顾2015年至今的一线城市豪宅市场，成交均价呈现稳步增长的态势，同比增幅始终保持在正区间，较低同比增幅出现在2015年三季度，为15.6%，较大同比增幅出现在2016年三季度，为31.9%。这是因为，一线豪宅与普通住宅相比，具有自身特殊的运行规律，受市场或者政策的影响较小，抗跌性强，稳健性高。 

此外，一线城市住宅用地始终供不应求，土地成交价持续上涨，地价的涨幅已经高于房价。巨大的土地成本压力迫使开发企业，通过拔高楼盘的定位，提高产品的建安和装修品质的方式，增加产品附加值，获取较高的溢价率，因此，一线住宅产品呈现豪宅化的发展趋势。

一线城市豪宅成交价季度走势

        数据来源：CRIC、易居研究院

四、上半年一线城市豪宅成交价排名

2017年上半年，一线城市豪宅TOP50成交均价排名中，前10名的楼盘，均价全部在14万元/平方米以上，排名前列名汤臣一品均价突破23.7万元/平方米。榜单前四位楼盘全部位于上海地区，分别是浦东汤臣一品、浦东翡翠别墅、浦东中粮海景壹号和闵行万特园二期，第五位是北京海淀区万柳书院，均价在17.2万元/平方米左右。深圳地区成交均价较高的项目是华润深圳湾悦府，以均价14.4万元/平方米，位于榜单第11位。

2017年上半年，一线城市豪宅公寓产品，成交均价超过10万元/平方米的楼盘有70个，而2016年同期只有35个，同比增幅高达100%。这种状况，透露出一种趋势：由于土地价格的飞涨，开发商为了项目能盈利，给楼盘增加很多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而迫使很多非豪宅项目走向了高端化的路径。

2017年上半年一线城市豪宅成交均价TOP50

数据来源：CRIC、易居研究院

五、二季度一线城市豪宅成交全部同比下跌

2017年二季度，上海豪宅成交1306套，位列四个一线城市之首，但同比跌幅30%。北京豪宅成交382套，同比跌幅53%。深圳豪宅成交847套，同比跌幅39%。四个一线城市豪宅成交全部同比下跌，这是因为一线城市正经历“史上最严”的楼市调控政策，并且金融环境趋紧，这些因素导致了一线城市的豪宅市场萎靡不振。

二季度豪宅公寓成交结构中，相比一季度，深圳成交套数占比上升，北京和上海成交套数占比略有下降，出现了上海、深圳、北京“三足鼎立”的局面，广州占比仅为0.5%。

二季度一线城市豪宅成交量与增幅

数据来源：CRIC、易居研究院

二季度一线城市豪宅成交套数占比

        数据来源：CRIC、易居研究院

六、二季度一线城市豪宅套均面积186平米

二季度，一线城市豪宅套均面积186平方米，环比扩大15.1%，同比扩大4.3%，这主要由于成交结构的变化，相对大户型项目较多成交，如万科瑧山府、古北壹号和华润深圳湾悦府等楼盘。

当前豪宅市场有如下发展趋势：

首先，户型的面积大小不再是豪宅的少有考量指标，客群更加关注产品本身的硬件设施，区位交通以及对小区内外的公共配套。从供应方面看，除了地段优势之外，开发商品牌公认度、产品科技含量高、社区生态环境好、周边优质教育资源等都是当前豪宅公寓的标配和卖点。

其次，伴随着土地资源稀缺性凸显，以及二胎政策的放开，中国人家庭结构或正在发生改变，部分豪宅产品面积的提升，源于购房需求的多样化，几代同堂的多空间置业产品，在一定程度上吸引了不少中高端改善客群。

二季度一线城市豪宅成交套均面积（单位:平方米）

数据来源：CRIC、易居研究院

七、结语

2017年二季度一线城市豪宅市场量缩价稳。

二季度，一线豪宅产品成交2547套，同比下降38%，成交量萎缩的同时成交价稳中有升，二季度一线城市豪宅均价为109034元/平方米，达到有史以来较高位，与2016年二季度均价89217元/平方米比较，同比增幅达22.2%。

一线城市楼市豪宅化。

2017年上半年，一线城市豪宅公寓产品，成交均价超过10万元/平方米的楼盘有70个，而2016年同期只有35个，同比增幅高达100%。在这一轮房价上涨的大背景下，豪宅项目的数量迅速增长，一线城市的楼市逐渐显现“豪宅化”的现象。豪宅市场的崛起，标志着我国房地产市场的日渐成熟，曾经仅仅出现在豪宅项目中的智能技术、低碳技术、绿色生态等配置，现在越来越多地应用到一些普通商品住宅项目中，从而提高人民的居住条件。豪宅项目并不违背政府“租售并举”的政策，相反，其与租赁市场相互补充，兼顾了高端需求和低端需求。

预计2017年下半年一线城市豪宅市场量缩价稳。

由于受到严厉的调控政策，一线城市正在经历“五限”时代，2017年下半年一线城市楼市将全面进入调整期，商品房成交量将环比下降，豪宅市场也不例外，成交量萎缩程度甚至会高于普通住宅，但源于豪宅产品较好的抗跌性，其成交价格将保持基本平稳。  

执笔人：易居研究院研究员 赖