瑞虹新城2000万住宅涨不动,为什么富人还要买

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先汇报一组数据，让你们感受一下什么叫惊讶！

此次悦庭共推出237套

其中4房最小221平米，按照均价，总价过两千万的房子足足104套（当然也有底楼和顶楼的非标户型，但总价也过了2000万），按照当日晚9点我从售楼处了解到的情况是卖出了95%的房子，一开始，我还以为是在忽悠我，第二天一早，我还特地找到了内部熟人进行了解，这个数据完全真实。

也就是说，瑞虹新城套均2000万以上的房子，当日卖了100套。

可能各位都是见过世面，开过眼界的，这100套似乎很难找到惊喜的赶脚。那么好，请听下一组数据。

2016年上海全年总价2000万（包含2000万）的房子一共卖了多少呢？（剃除别墅类产品）

一手新房：2007套

二手房：427套

是的，放心，没统计错，在去年如此之好的年份中，上海总价2000万以上的房屋销售，一手加二手总共不过2400多套。

悦庭单盘104套，当天干掉100套，已是一个很了不起的成绩了，况且，这个板块，在此之前瑞虹新城从未有过总价2000万以上的户型供应。

然后我们再来看一下，哪些人把这些豪宅买去了呢？

据售楼处自己的统计

本区客户占比55%

浦东占比10%

剩下的来自各个区占比都较为均匀

以上还只是整盘的客户来源统计，如果集中在4房户型上，外区比例或将更高，这一点也充分说明了，本区客户对价格的敏感度远比外区的要高，瑞虹已成功步入了全市性楼盘的行列，瑞虹将不再是虹口人的瑞虹了，而是上海的瑞虹了。

好了，到此，瑞虹的舔菊工作就此打住了，剩下的部分将没有瑞虹了，罗董记得广告费打一下给我，哈哈哈，开玩笑。

这里先解释一下，为什么前面大段去谈瑞虹，因为此次瑞虹的2000万总价的产品得以热卖是个现象，它很好的证明了一件事，当下不是富人在卖房，而只有穷人在买房，那是扯淡。

那为什么又不继续用瑞虹举例了，因为瑞虹毕竟不属于老牌豪宅板块，二手数据量不足以支持后续的观点，所以，我们要搬一个更老牌，也是瑞安的著名作品，可能是瑞安最引以为傲的作品--《翠湖天地》来说说当下富人选房和普通人选房的不同逻辑。

首先我们要明确两个概念：

排名前列：买2000万房子的人肯定是拥有大资金的富人，如果严谨的描述就是富裕家庭。

按目前二套7成首付来算：手上至少要有1400万可支配资金，不管你卖掉老房子，还是有现金，这个门槛不算低。

600万以上的银行贷款，每月还款至少3万以上，按银行流水要求，家庭年收入少于100万，很难批得出来。

就这两个条件，再有人较真儿，钻牛角尖，说这不算富人，你就一个人自己嗨吧！在你眼里只有马云、马化腾和马光远了。

第二：翠湖天地作为上海老牌豪宅区，应该是不争的事实，谁要说，有钱人根本看不上新天地，你也一个人自己嗨去，没空搭理你。

按照近10年的翠湖二手成交面积结构来看，翠湖的主力成交总价段就是在2000-2600万之间的房子，相当符合今天要说的主题套均总价。

SO，确定了这两个前提概念，我们就可以开始今天的观点分享，为什么涨不动的2000万房子，富人还要买。

1

2000万的房子是不是真涨不动？为什么？

淮海中路板块的标杆项目——翠湖天地

2015年和2016年，两年累计涨幅34%

这与近2年来，上海市整体房价飙涨的感觉完全不符

我们选取同样处于淮海中路板块，且都在板块内年交易量排在TOP5的两种类型产品

翠湖天地，套均总价2000w左右，10年年均涨幅14%

马当小区，套均总价550w左右，10年年均涨幅20%

通过之前对CEO盘项目的研究，我们发现以仁恒为例的CEO盘年均涨幅大致落后周边普通项目4%-7%，翠湖天地和马当小区也比较符合这个规律，可以说是比较符合普遍规律的例子而不是特例。

无论是最近两年的涨幅与全市平均涨幅作对比，翠湖的涨幅输了，连板块内的老破小的10年均涨幅，翠湖也输了。其实我这样说，有些不地道，翠湖的业主要提抗议了，不是翠湖输了，是以翠湖为代表的2000万总价段房子，涨幅跑输了。

所以，这就是我为什么说，2000万的房子涨不动的原因。（如果按近10年全国货币新增比例来对照的话，翠湖的涨幅顶多能持平）。看来结论是真涨不动。

那问题来了，为什么高总价的房子，涨幅那么弱？

真正的理由应该是，房价是有顶的！

至少在系统性涨幅不全面开启的情况下，区域内较高房价是有顶的！

其实翠湖这种情况，在每个区，每个板块里都有发生，特别是市区板块，一旦这个项目的总价段进入到2000万这个区间之后，涨幅将呈现倒U型发展，几乎无一例外，这个2000万总价段，我这次还是划的很粗的，邱老师最近在研究更为精准的倒U型总价段在那个位置。

这样讲，可能大家的理解还不是最清晰，我再举个栗子，就象我们的身高一样，在婴儿期和儿童期，我们的身高长速是极快的，快到让我们觉得不用多少年，我们都可以长成姚明，但很可惜，一旦步入青春期，我们的身高几乎都是滞长的。因为基因决定了，人的身高是有极限的，要越过极限，除非基因突变，要么就是我们的生存环境发生巨变。

我们认为房价和身高的例子是一样的，哪怕两三百万的房子涨得再快，即便给足时日，它始终有个天花板在头上，就是市区传统好地段的房价。而市区传统好地段的房价要想自身有所突破，必须要有象15、16年那样系统性大行情的到来，整体房价的抬升才能助力破顶。

2

那投资2000万的房子好处是啥？

涨幅想象空间越大，其实风险就越大

传统地段的豪宅是否抗跌性就小

看完前面一段，就望文生义的理解为，买就买便宜的，买就买总价低的，投资效率一定会较高。理解过于片面了，万一你买的房子是郭敬明呢！（小四儿的粉丝会不会后台骂死我）。你也得看基因啊，板块有没有潜力、规划能否兑现，上海不是每个规划都落地到位的，失败案例，只不过没人提及而已。发展僵掉的板块不是没有，你们自己好好想想，我这里不做得罪人的事儿，你们一细想肯定有啊！对不对！这就是风险，投资收益机会越大，伴随的风险自然就越高。

只不过在最近十年里，上海房价的表现始终没有让投资他的人失望过，但不意味着这笔投资是万无一失的，只要是投资，总是有风险，大点小点的区别而已。

通过数据，我们可以发现： 

1、翠湖天地二手房价格涨幅在大部分年份都是低于板块平均水平至少5%的；

2、但在2008年、2010年、2012年和今年的前3个月这4个房地产市场冷淡时期，翠湖天地项目都表现出了很强的抗跌能力，涨幅反超板块4%以上。

看一个项目，要看它的全面表现，除了要看它在好年头的爆发力，也要看它在差年头的抗跌性。翠湖这样的品质项目，确实在抗跌这个指标上，要给高分。

正应了巴菲特那句著名的话：潮水退去后，才知道谁在裸泳

再来看它的交易活跃度和流量表现

翠湖天地二手房是板块热门，非常畅销，换手率甚至一度达到10%；过去10年间，翠湖一个小区的换手率没有一年是落后板块平均换手率的，其中7年的换手率超过板块平均换手率，4年换手率是板块平均换手率的一倍；

有人说，总价太贵，没人买！

什么叫没人买，翠湖的换手率是整个淮海路板块较高的。普通住宅小区5%已经算很不错的了，你可以看看所谓的宇宙中心大虹桥的几个明星楼盘，万科时一区、富力虹桥十号，没错，他们一交房就涨了一倍，但你看看它们的年换手率才多少，2%都没有。

翠湖那么高的换手率至少证明了，它的价格是通过了大量的真实交易得以被市场接纳了。

3

富人为什么不降格配置资产，这样投资效率是否更高？

在房票有限的情况下，如果有大笔资金预算进行房产投资，

是应该购买高总价低涨幅产品还是购买低总价高涨幅产品？

我们假设购房环节全款支付，将格定在目前收益率相对较高的550万的房子。

房产每年的价格涨幅恒定不变，剩余资金则按照银行定存计算利息收入（3年期以上年利率2.75%），并且我们可以调整投资年限、项目收益率等等各项参数来进行分析。

投资年限为5年时，低总价产品（550W情况下），需要对应32%的年均涨幅

投资年限为10年时，低总价产品（550W情况下），需要对应27%的年均涨幅 

结果很明显，

5年内用一套550万的房子特别收益要赶上2000万的房子特别收益，

这套房子的年均收益率要达到32%，5年4倍的价格涨幅，

当下或是未来的上海楼市不可能做到。

如果购买550W总价产品希望在10年内就超越购买翠湖天地的收益，那么对应需要购买到年均涨幅至少达到27%的项目，

换言之，就是一个10年后价格接近当前11倍的项目，

这种项目从全市范围来看都是极其稀少的。

对于大资金来说，资金利用率的重要性远高于项目之间年均一个点两个点涨幅的差距，

低总价、高涨幅项目的特别收益最终会追上高总价、低涨幅项目，只停留在理论上有可能

但是从现实存在的案例中来看（几乎不可能完成），大资金依然应该追求高总价项目

这就是2000万的涨不动，拥有大资金的富人依然要买，这是他们的正确的配置逻辑，所以在不同资金量情况下的较佳配置逻辑，不可能是一致的。

千万别想着一针顶破天，一招吃遍天