实探华发四季:张江区域老盘待推,预计价格7.3万/㎡

项目详情

华发四季位于浦东张江，属于浦东新区张江高科技园南区配套生活基地，毗邻中环线申江路段，坐落在浦东新区军民公路勤政路路口，项目距离上海迪士尼乐园5公里左右，距离浦东国际机场约17公里。

项目在2016年5月首次开盘，此次为第三次加推房源，也是华发四季的最后一批房源。

放眼上海的规划蓝图，陆家嘴、张江高科和浦东国际机场串起了经济高速发展的横轴，而外高桥、金桥、迪士尼和自贸区则连接成以航运物流为主的纵轴，可以看到，整个黄金十字的交汇点就在张江。

十三五规划里致力于将张江从一个单纯的产业园区转化为兼顾生活品质的优美城区——张江国际社区，近几年华发、三湘等众多实力房企的竞相入驻，占地约100万方的张江国际社区也随之启幕。

这次知房君探访的华发四季是由华发股份全力打造、落户上海张江的一个高端社区，也是华发在上海开盘的排名前列项目。另外，华发四季自诩是作为政府规划的“张江百万平米国际社区”排名前列大作，可谓区域价值飙升的蓝筹优选。

项目配套

据了解，华发四季总共规划有11栋法式花园洋房、7栋高层公寓以及5000平米商业街。整个小区拥有高达50%的生态景观覆盖率，社区景观由新加坡贝尔高林团队打造，绿植花卉精致铺陈，结合约9800平米的双自然水系滨河景观，营造出东南亚风情的别致园林。

建筑外立面则采用由美国WATG与澳大利亚柏涛原创的现代典雅风格，三段式混合结构。

据销售人员介绍，华发四季的洋房产品皆由威尔逊担纲室内设计，并全部配备有百年国际级精装品牌：耶鲁电子门锁、YKK系统门窗、博世及弗兰卡厨电、柏丽橱柜、怡口净水、汉斯格雅及杜拉维特的卫浴等。

此外，华发四季还配有24小时科技新风系统和PM2.5监控系统，另有智能安防系统、智控家居系统、恒温系统等，实现了一键掌控的科技生活。

霍尼韦尔可视对讲

智能门锁

项目配套沿街5000平商铺、1200平的会所和300平的露天泳池，还有室外的网球场和慢跑跑道。

项目规划695户，车位数为845，地上34个，地下下811，车位比是1：1.2，车位比比较合理，适合改善型人群。社区做到全人车分流，内部路面无车辆行驶；地下车库配备智能感应系统，智能感应道闸系统和车牌智能识别系统；并且预留10%比例的充电桩荷载，满足业主出行需求。

车牌自动识别系统（无刷卡道闸）

作为承接张江高端居住需求的品质楼盘，华发四季在配套方面还是比较优质的，对区域内精英人群是一个不错的置业选择。

   户型产品  

在户型上，华发四季项目主要有三室两厅一卫和三室两厅两卫的高层公寓，面积约为89㎡-117㎡；还有三室两厅两卫和四室两厅两卫的花园洋房，面积约为118㎡-149㎡。其中，底层的花园洋房位于项目南边高层沿花园洋房L型分布，利于采光。 据销售介绍，本批房源约有228套，待推出的即是中间3栋联排洋房以及2栋高层公寓，目前已经全部装修完毕，预计价格在7.3万/㎡左右，交房时间预计在今年下半年。   以下是部分户型图：   89㎡三房两厅一卫    89㎡三房两厅一卫  106㎡三房两厅两卫 115㎡三房两厅两卫 117㎡三房两厅两卫 据销售介绍，项目公寓的得房率为85%，89㎡的B4户型实际使用面积为75.6㎡，相对于高层的得房率来说，算比较高的了。这个面积做到三房，且主卧和南次卧面积较大，属于区域内少见，户型设计较合理。

周边配套

社区目前的生活配套比较欠缺，距离最近的超市和菜市场约800米，且无公交达到，家有老人的业主购物恐不太方便。 从周边的公共交通来看，都需走1公里左右，出行较不方便。

交通：

自驾  —— 可通过度假区高架申江路段到达

公交 —— 最近的公交站是孙农路军民公路，有孙桥1路和1084路

地铁 —— 距离轨交2号线金科路站约5公里，下车可转乘孙桥1路9站到达

距离轨交11号线罗山路站约4公里

距离在建的13号线哥白尼站约1.5公里

周边1公里之内没有教育配套，距离2公里左右有孙桥小学，小孩上学来说，距离较远。据销售说，项目内部也没有规划幼儿园、小学等教育机构……

项目周边的医疗配套主要有两个，都非三甲医院：一个是向华医院，距离社区约1公里；另一个是华晶居委卫生服务站。距离最近的三甲医院是曙光医院张江分院，开车约7公里，路程较远。

虽然项目一公里内的生活配套尚不成熟，但距离项目1.5公里左右的孙桥镇上的配套比较齐全。有农工商超市，药店，联华超市，菜市场，全季酒店等；并且有中国农业银行营业点和上海农商银行。

华发四季的商业配套主要依靠2号线金科路站的长泰国际广场，坐公交的话最少需要半个小时才能到达，距离也是偏远了。

在知房君看来，华发四季较大的问题就在于缺乏生活配套，孙桥的配套又相对较远，这对家有老人还有小孩的业主来说，未来生活可能会有不便。

楼市行情

目前板块内与项目地理位置最近的有两个楼盘，一是距离金科路站比较近的万科翡翠公园，二是张江·三湘海尚。

万科翡翠公园是区域内排名前列个新房项目，于2014年10月入市，当时均价4.5万/平，至2016年3月，均价已达到6.5万/平。如今项目二手房挂牌价在8.7万/平，三年多时间，房价也已翻倍。目前无可售住宅房源。

张江·三湘海尚和华发四季仅仅一条马路相隔，地理位置最相近，周边配套也同样比较不足。华发四季售楼处右边高层即是张江·三湘海尚。

张江三湘海尚项目由6栋17-18 层组成，该项目原本于华发四季同时入市，但因2016年楼市行情过好，房企过于乐观，项目选择了惜售，至今已成现房，目前在售少量的住宅房源，在售建面约89㎡的2房和116㎡的三房，均价约67000元/平。

据统计，五月份上海新房成交均价47625/㎡，而浦东新区新房成交均价为51241/㎡。就价格来看，华发四季与张江·三湘海尚在浦东板块还是居于中上。

项目实景

项目周边都很荒凉

人烟稀少

触目可及的

就是杂草、农田和破旧的房子

公路上车也很少

项目西面和北面由殷家浜、跃进河两条天然水系环绕，形成半岛式围合。

项目门口设立了几个门卫岗，但周围几乎没有路人走动。进入售楼处后，里面的客人几乎也没有。可能是因为知房君是工作日去的，所以售楼处看上去比较冷清。

知房君总结

【张江·华发四季】

面积：89.106.117.118.121.130.142.149㎡

环线：距中环0.13KM、距外环7.1KM

均价：预计7.3万／平米

物业：排名前列太平戴维斯

物业 费：5.8元/㎡/月

开发商：上海华发创盈

交付：2018年底、精装修

优点：

1.华发打造的高端互联网社区

2.距离张江科技园上班区较近

3.户型楼栋设计合理，自身配置优质

缺点:

1.周边配套尚欠缺

2.交通尚不便利，地铁和公交都较远

作为张江板块的改善房，华发四季所处位置较为偏远，周边配套尚未成熟，但楼盘较大的特色在于科技与互联网社区的定位，户型、配置等方面也着实拉高了项目的定位。

但是销售所说的预计价格7.3万/㎡，在张江板块内价格偏高。就区位、配置、价格而言，知房君认为华发四季比较适合张江上班的技术人士，感兴趣的朋友可以关注一下。