潜伏两年后,这个城市的机遇终于浮出水面……!

文丨大胡子说房团队

有这么一个城市，它从今年3月开始，住宅网签成交量连续4个月保持增长，去化周期只有10个月左右，近期众多楼盘也在纷纷上调房价。大家能猜到是哪个城市吗？

这个城市就是珠海。自从2017年开始限购需要5年社保，珠海已经低调了2年。但是今年，随着限购的暗中放松，外地人也能买了，再加上粤港澳大湾区规划出台，港珠澳大桥开通的刺激，珠海楼市出现明显回暖。

珠海2019年仅上半年网签总量就有2万套，超过2018年全年网签总量1.8万套，接近2017年全年网签量1.1万套的2倍。有媒体统计，珠海6月有38个楼盘涨价，涨幅700-4500元/㎡不等。而整个珠海大概有120个在售项目，也就是1/3的楼盘有上调价格。

从这些数据可以看到，珠海楼市又火了，有一种山雨欲来风满楼的感觉。但是实际情况是怎样呢？难道珠海的楼市已经是遍地黄金了吗？

秉持着用脚步丈量城市的一贯方针，大胡子说房团队再一次深入珠海实地考察，了解最真实的珠海楼市，并排名前列时间给大家做分享：珠海的楼市真相如何？此时此刻的投资珠海的空间大吗？哪里是投资洼地，哪里是烫手山芋？

珠海人沿着西江，习惯将珠海分为东西两区，东区是他们心目中的市区，包括香洲和横琴，西区就属于郊区了，包括金湾、斗门。

我们几次考察珠海的路线，基本上都是从香洲到横琴，到金湾再到斗门，而今天我也按照这个顺序来给大家详细的分享珠海每个区的情况，还有那些坑和机会。

香 洲

整个香洲，可以分为唐家湾、新香洲、老香洲、吉大、拱北、前山、南湾几个板块。香洲是珠海的中心，但香洲本身却没有一个公认的中心。很重要的一个原因，就是珠海到处是山，整个香洲被各大山分隔成一个个板块，各自为政，各自有各自的小中心。

排名前列站，我们来到了香洲最北部的唐家湾板块。唐家湾，因为以前被凤凰山相隔，和香洲老城区连接不便，只能通过珠海著名的沿海情侣路连接，在当地很多人眼中也相当于郊区，但现在金凤路打通了山脉阻隔后，唐家湾和老香洲的连接已经没有阻碍了。

唐家湾板块，又称之为珠海高新区。顾名思义，聚集珠海大量的高新产业：清华科技园、南方软件园、各种科技园。

同时，唐家湾也是深珠通道的珠海落脚点，通过深珠通道，珠海与深圳的往来时间将由原来的2小时缩短到30分钟，而且直接连接是深圳前海。深珠通道规划确定为公铁两用，也就说这座桥不仅是公路还承载了城际铁路，未来从珠海坐轻轨到深圳，再也不用绕道广州了。

整个唐家湾主要有3个区域：唐家湾产业区、珠海北站的TOD小镇、唐家湾新城。

唐家湾产业区，主要是聚集的是产业园和科技园，整个区域基本都是双向六车道，而且有一个细节，就是一路上可以看到都设置有自行车道，和机动车道之间通过绿化带明显分隔开，光看着都觉得舒服。

我跑过很多城市，每个城市都会设置有非机动车道，但是能够设置得如此精致大方，还真不多见。可以看出珠海城建的用心，当然也是因为新区本身有着道路较好规划的优势。

但唐家湾产业区并不是住宅聚集区，有完善的住宅生活圈的还是要看TOD小镇和唐家湾新城两个区域。

TOD小镇，位于产业区以北，特点就是产城融合，也就是产业和居住区融合。大家从这张规划图可以看到，黄色色块就是住宅，红色就是商业，褐色就是产业园，粉色就是学校。

TOD小镇主打半导体、机器人、大数据等高新产业。富士康在珠海投资90亿美元的半导体产业链基地，其中的一个就定址在TOD小镇。高新产业代表着什么？代表着未来有大量高净值白领入驻，代表这高端购买力，所以这里也被称之为珠海未来的富人区。

更关键的是，它将珠海北站涵括在内，也是深珠通道的出口所在区域，深珠通道具体的位置规划还没有出来，但大概率是和珠海北站共用一个高铁站。

一方面，从产业上来讲，依仗深圳南山这个较大的科创中心，产业的导入和发展不是问题。另一方面，也将承接深圳南山庞大的人口外溢，南山的房价已经10W/平，而唐家湾2.5W左右/平，这么大的价差给了深圳刚需外溢太大的机会和动力。

其中最核心的就是珠海北站以西部分地块，一方面，这里最早开发，龙湖、雅居乐、万科、招商等都有楼盘开售，华发、仁恒、高盛等也已拿地，聚集了大批的大开发商，开发商已经用钱投票告诉我们这里的价值。

另一方面，产业园在最西侧，大型商业体也在珠海北站附近，位于两者之间的这里是未来上下班最近，以及商业配套最成熟的核心地段。

再来到唐家湾新城，位于产业区以东，是一个纯粹的居住区，这里直面大海，主打休闲海景，能望海，但不能玩海。但能望海的项目，已经卖了十之八九，剩下的都是看不到海的海景房，而且房价已经3万多了。 

总结而言，唐家湾的价值：一是有着引领珠海未来的高新产业，二是对接深圳的深珠通道。从投资角度考虑以及长远来看，最有价值的当然就是产城融合的珠海北站TOD小镇了。

第二站，我们来到老城区。

老城区包括新香洲、老香洲、吉大、拱北、前山几个板块。

老城区的这5个板块，可以用“四宜”来概括，宜居、宜学、宜游和宜业，聚集了珠海最优质的商业、教育、医疗和环境资源。

一个有意思的现象是，我们几乎每次在老城区等红绿灯的时候，都能见到至少几辆保时捷911级别以上的豪车并行，让我惊叹珠海豪车出现的频率竞有如此之高。的确，珠海不缺有钱人，不管是本地珠海人，还是临近的港澳同胞，亦或是很多北方搬迁到珠海的，这是一个精英和热钱聚集之地。作为一个常住人口300万左右的小城，房价能卖这么高，是有真实的购买力支撑的。

5个板块中，老香洲，顾名思义，是珠海最老的城区，也是市政府所在地，但无新地可开发，新盘寥寥无几，房价也卖到四万，很多人都要外溢到新香洲买房。

老香洲往西走，就是新香洲，因为新区的关系，环境比老香洲好很多，新香洲作为新行政居住中心，很多行政机构、配套设施也搬来新香洲，像珠海市体育中心,香洲区人民正府、珠海法院、公共资源交易中心等等都在这里。同时由于靠近生态山林和自然水库，有山有水，很多改善性的刚需也会选择这里。

值得一提的是，新香洲再往西就是中山坦洲，坦洲房价1万三四，而位于新香洲与中山坦洲交界处的一个楼盘万科城，卖2.6万。你们觉得这万科城能卖出去吗？

肯定有人觉得差了一倍，谁会买万科城，但你们都错了。不仅能卖出去，而且很好卖，现在已经全部售磬了，入住率还很高。珠海人就是这样，宁愿买贵点哪怕买到珠海边缘，我也不要买到中山。只有实在没办法，才跑去中山坦洲买。

新老香洲往南，穿过板障山和石景山，就是吉大和拱北。吉大和拱北是珠海市区人流量较大、商业最繁华的区域。如果硬要说珠海的中心是哪，吉大和拱北特别是备选项前三。

吉大是珠海较大最老的商圈，吉大核心主干道就是九州大道。一去到售楼部，首先就看到好几个东北大妈，上来直接拉住销售就说：“给我介绍一下你们楼盘”。问她们为什么来珠海，很简单的回答：舒服啊。这里房价卖多少？卖4万，工作日大白天，还一群群人围着看房。

这还不是最贵的，沿海的情侣湾，又靠海又靠澳门，关键是有一条路连接港珠澳大桥人工岛，所以情侣湾卖5万多，而且还只卖大户型豪宅，就没有少于200平的。销售是这样说的：我们卖的是澳门人。

很明显，外地人才是他们的购房主力。其实不仅金湾斗门放开限购了，整个香洲而言，对于外地人的限购都已经暗中放松。唐家湾直接可以买，老城区南湾横琴虽然还有限购，但是花点钱，通过第三方办理个人才证明，也直接可以买了。而对于港澳同胞，更加是不需要社保，较高可以买2套。

吉大的西面就是拱北，想必这个地方很多人很熟，因为这里直接和澳门相连，是很多人去珠海的必经关口。当前，珠海和澳门有两个口岸，除了这个拱北老口岸，还有就是新的横琴口岸。拱北依靠澳门发展多时，成熟度十分高。随街可见到处都是黑色外籍的澳门车牌。

但吉大和拱北毕竟是老城区，也没多少新房可卖。

新香洲和拱北之间，就是前山，存在感就差很多了。说是新区，它也不是新区，说是老中心，它也不够中心，不上不下，就是一个普普通通的中心外溢地。这里以前是珠海较大的建材工业聚集地，被老本地人吐槽为大工地，但现在配套已经基本完善，成了香洲老城区的自然外溢地，也是老城区主要的新房供应区域。

老城区虽然配套成熟，有各种资源优势，但这里毕竟是老城区，发展已经饱和，没有后续的持续发展就难有房价爆发。另一方面，现在老城区也没什么项目可选。

第三站，我们来到南湾。

南湾在前山和拱北的西边，相隔一条前山水道。说到南湾，特别绕不开华发商都，作为全珠海较大的商业体，曾经创下190万的单月客流量。围绕华发商都，加上江景优势，周边发展成了珠海的富人区，附近的房子早就全部卖完。

但对于整个南湾而言，还只是一个居住新区而已。北部的南屏，是老城区主要的居住外溢地。

南部的商务中心保税区和十字门，以商务为主，大片都是写字楼，只有少数几个住宅项目，卖到三万六七，但目前还处于建设当中，配套还不完善。但因为就在横琴自贸区对岸，所以也吸引了不少港澳人士和外地人来买。

横 琴

考察完香洲，我们接着南下，这就到了珠海的“概念中心”横琴。看横琴，要站在整个粤港澳大湾区的层面来看。粤港澳大湾区，融合香港澳门是核心任务，依靠谁？最直接依靠的是深圳和珠海，而横琴就是珠海融合港澳两地的桥头堡。

正是基于这样的定位，横琴肩负着珠港澳融合的重大任务，可以说横琴的背后，是国家在给它做背书。横琴的大投资项目：国家电力投资集团海外总部、保利海外总部、中信华南总部、光大世界华文传媒中心这些全是央企国企，国家带头砸钱，这就是较大的保障。

再加上根据《横琴总体发展规划》，横琴的住宅用地面积占总供应面积的17%左右，也就是，整个横琴都是以写字楼为主，住宅是非常稀缺的。从这个角度来看，投资没有问题。

但是，发展大方向无需担忧，但具体细节却有问题。来到横琴岛，首先映入眼帘的就是大片拔地而起的写字楼、产业园，地皮开发得如火如荼，但所谓的金融商务中心，只看到买房的人却不见办公的人，产业引入、人才引入却不见动静。

目前横琴较大的问题是什么？是地都拿来开发销售套利了，而却没有真正引入产业和发展，房价倒是推到5万了，但是没有产业怎么吸引人气，怎么产生真正的购房刚需呢？

横琴的发展不是为了炒高房价，但没有真正落实到产业上来，却让横琴目前处于一种炒房的状态。

我不担心横琴能不能发展，但是担心被房地产拖慢了横琴的发展速度。毕竟珠海也就330万人，你靠当地人，怎么填满房价高企的横琴？

横琴还有一个比较特殊的现象，横琴的房子，不管是住宅、写字楼还是商铺，有近一半都被港澳同胞买走了，大概也正是因为这样，才会大肆建房，导致现在的高库存。 现在横琴的去化周期已经是全珠海较高的，根据中原数据统计，截至3月份，横琴去化周期高达23.3个月。

横琴的价值并不单单是指横琴本身，而同时又是站在国家的战略定位高度上，横琴发展不是问题，但发展速度是问题。投资可以，但以目前的情况，你必须做好更长的投资周期的准备。

金 湾

来到金湾，这就是属于西区了。

很多人觉得金湾没人气，但金湾并没有很多人想的那么差。

晚上7点，从横琴到金湾，经过珠海大桥，桥上一路塞车，全是从香洲到金湾方向的车。为什么？其实很简单，香洲再便宜都卖到两万多，珠海本地人有多少买得起？

住在香洲的，要么就是早就有房子的老珠海人，要么就是全国蜂拥而来的新珠海人和一小撮有钱的本地人。买不起香洲的珠海人怎么办？只能往金湾斗门去，甚至很多就是斗门人金湾人跑来香洲工作的。整个珠海而言，的确存在西进的现象。

金湾作为规划的城市副中心，也得到了很多资源上的倾斜。光交通上，除了已有的珠海大桥，东西区之间还要打造3座大桥，一座香海大桥连接香洲斗门，洪鹤大桥和金海大桥两座大桥从金湾分别连接到香洲和横琴。

但是金湾还是以民房为主，金湾本地人也多是住在这些民房里。新楼盘板块有3个：航空新城、三灶、滨海商务区，其余要么就是民房聚集地，要么就是机场郊区。

航空新城，是金湾最热的板块，最重要的作用就是承接香洲的西进，商业、行政、居住一应俱全，未来金湾区正府也会搬迁至此。碧桂园、华发、龙湖等多个品牌开发商集中开发，房价已经到了3万，比香洲老城区的一些地方还贵。

但航空新城存在和横琴相似的问题。从08年作为航空产业园正式开园，到2013年大规模建设，再到现在，航空新城历经11年的时间，6年的高速发展，但现在的进度是：华发商都在建、商务中心在建、产业服务中心在建、公共文化中心在建，相对应的是住宅：XX楼盘在售，XX楼盘售罄。光建房子，不搞配套，规划很多，人气很少，连吃个饭都得开车到几公里外。

三灶板块是金湾老城区之一，配套已经成熟，基本都是民房，但有多个旧改项目，关键是房价才卖1.8万。而且还是有产业支撑的，金湾有三大产业：航空、生物医药和新能源，其中的生物医药就是在三灶。

滨海商务区，属于填海填出来的新区，一方面有商务中心的规划支持，另一方面是金海大桥的连接点，但还是一片荒地，什么都没有，只有一个项目在卖，也已经卖到2.4万了。

从需求上来看，金湾有香洲的外溢，从规划上来看，金湾是珠海未来副中心，航空新城更是具备完善的规划。但问题就出在供应上，拿地卖房满腔热情，配套建设慢慢悠悠，发展不是问题，时间才是关键，这样搞下去，你不知道它猴年马月才等得来人气啊。投资航空新城你也同样得做好长持的准备。

斗 门

金湾往北走就是斗门，斗门一直以来就是珠海的新房成交大户，凭借着1万出头的低价格吸引不少人买房。实际斗门怎样，我给大家分享两件事，大家就知道。

排名前列件事。我们从金湾去到斗门考察的排名前列个楼盘，让销售人员介绍，他讲了一通金湾怎样怎样，我离金湾多近多方便。再问到他斗门怎样啊？销售停了一下，是这样回答我的：斗门有什么好讲的，珠海人都知道斗门发展最差。

第二件事。斗门人去香洲市区，他们是怎么说的呢？他们说“去珠海”，好像斗门不是珠海的一样。

通过这两件事，斗门在珠海是怎样的地位，有没有发展，我想大家也心里有数了吧。

整个斗门可以分成3个板块：靠金湾的井岸镇，靠香洲的白蕉新区，还有斗门老中心。

井岸镇板块，少有的优势就是靠金湾，较大的劣势是房价卖到一万四五，房价已经去到这个数了，我干嘛不直接买金湾。

斗门老中心，是斗门最热闹的区域，热闹但不繁华，跟小县城没什么区别。而且你万万想不到，一排人流吵杂的民房和底商之后紧接着就是斗门区正府，真的是“闹中取静”。

白蕉新区，是斗门相对较好的板块。一方面，有完整的新区规划，也有华发、招商和龙光等多家品牌开发商聚集开发，好歹有点盼头。另一方面，以后可以通过香海大桥连接香洲，位置上靠近香洲。

斗门好不好，真的已经不需要多说，除了价格低找不到任何优势，但便宜就是好货吗？当然不是。少有可以考虑的就是白蕉新区，低价、近香洲这两点，对于买不起香洲的刚需群体还是有吸引力的。

整个考察下来，对于珠海有3个较大的感受。

排名前列， 珠海正处于蜕变的关键时期。

对内，珠海发展较大的阻碍——交通被打破。过去由于山脉的分割，珠海难以形成整体的发展，也缺乏一个统一的中心。但是近年来，珠海修路修隧道修大桥，香洲各个山脉通了隧道，东西区之间将有4座大桥连接。据官方数据显示，珠海2018全年完成交通投资190.33亿元，这个数字多不多？去年珠海的GDP就3000亿，交通投资了190亿，相当高的投资比例了。

对外，大湾区四大核心城市广深港澳都在珠海辐射之内。珠海地理相连澳门，港珠澳大桥连接香港，深珠通道连接深圳，陆地交通连接广州更加方便，公路城轨皆可行。

相对应的就是珠海的两大对外交通核心，一是连接港澳的横琴，二就是连接广州深圳的排名前列站唐家湾。深圳、广州、香港和澳门，未来珠海能够同时与大湾区这四大一线城市共建1小时经济圈，而这四大城市房价多少？深圳6万、广州4万、香港20万、澳门10万。而珠海呢？2万多。再加上粤港澳大湾区给珠海带来的发展机会，如果抓住这个机会趁势而上，房价破3万不是问题。

第二，珠海是全国人民的珠海，本地人决定了珠海房价的基础，外地人决定珠海房价上限。

珠海首先自带宜居属性，对于北方人，尤其是东北人来说，地处热带沿海的珠海，环境又好，都不考虑投资不投资，自住就是一个很好的地方。再加上粤港澳大湾区的规划，港澳融合的意义，深珠通道对接深圳，众多利好支撑，才是全国人民来投资的原因。

换句话说，珠海房价到多高，不是看珠海人的收入有多高，而是看有多少非珠海人愿意来买房。最直接的就是澳门人，地小人多房价贵，为什么不到旁边的珠海买呢？

第三，珠海概念新区太多，心有余而力不足。

我给大家数数珠海的概念新区：唐家湾的高新区，南湾保税区、十字门商务中心区，横琴自贸区、金湾航空新城，斗门白蕉新区等等。珠海是什么情况，常住人口330万人，GDP3000亿，政正府哪里来的资金和实力能同时建这么多概念新区？规划再好，但落地慢，房价就不能快速上涨。即使涨了，那也是被透支的，现在入手就相当于花你的钱，给别人的利润埋单。

所以投资珠海，关键就是怎么找到房价没被透支，未来还有发展潜力的区域。

哪些板块没被透支，很简单，看价差。如果跟相邻区域，价差达1W以上，那就存在透支的风险了。横琴、保十商务区、金湾航空新城都属于有价差透支的区域。

哪些区域最有发展潜力，也简单，看哪个最重要。白蕉新区、航空新城这些通通都是珠海内部的变化，无非就是住在哪的问题，对于珠海发展来说不是最迫切的。

而横琴是高级自贸区，肩负融合港澳的意义，是不是更重要？唐家湾，代表珠海高新产业的未来，承接深圳的产业外溢，对珠海的发展是不是比白蕉新区、航空新城更重要？从潜力来说，横琴和唐家湾这两个区域是较大的。

所以综合而言，有潜力且房价未被透支，最符合条件的区域就是唐家湾。

最后，简单给大家总结下珠海4大片区的基本情况：

香洲成熟老城区，机会较大唐家湾。

横琴前景够恢弘，可惜房价已透支。

金湾未来副中心，光建房子没配套。

斗门发展最落后，白蕉适合刚需买。

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