凭什么这里成了中国房价最贵的地方?!

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前 言

这几天， 我被海岸城鹿角巷关门的消息刷了屏，这个曾经排队五小时都难求一杯的网红奶茶在开业一年后就匆匆关店，不禁让人唏嘘。

茶饮资本市场的竞争的确残酷，但更残酷的是，杀死鹿角巷的元凶不是市场，而是每个月高达25万的租金。

鹿角巷所在的后海—深圳湾一带，深圳人应该都不陌生。这里是深圳也是中国房价最贵的地方之一：整体均价超过了12万，高者甚至达到了30万。

片区内不仅有深圳新地标华润春笋和8000万一套秒光的豪宅瑞府，还有先进豪宅标杆深圳湾一号等，名副其实的深圳新贵豪宅区。

凭什么这么贵？今天我们走访了后海、深圳湾一带寻找答案。

 市政规划超前

后海近10年较大的动作就是规划后海总部基地，作为深圳六大总部基地之一，后海承接的企业主要是金融、地产、科技等大型企业的总部。

上图规划的27块总部用地，一共聚集了包括恒大、华润、阿里、腾讯在内的80多家全国知名的大企业。

从后海地铁口出来，能看到很多庞大的塔吊和挖机手臂在工地上飞舞，耳边传来的都是的机器轰鸣声。后海总部基地的建设已经初见规模。

图为腾讯旗下腾创未来项目，目前在做打桩、填坑等基础工程。建成后做生物、科技、医疗、新材料等领域相关研究。

早上，阿里的员工在排队等班车，背后工地是中国工行大厦，目前正在做地基阶段，还没有看到建筑冒出地面。

不远处即是华润总部大厦春笋和旗下赫赫有名的豪宅公寓瑞府。

最开始图中标号为5的地块是上图的先进后海中心。目前已经建成并投入使用，恒大总部从广州迁来于此办公。

2010年深圳政府委托华润代建的大运会场馆春茧落成后，深圳湾的整体形象开始大幅提升，也极大地拉升了片区的价值。

走在后海深圳湾，我们随处可见华润的身影：万象城、木棉花酒店、春笋、春茧、Vango24小时便利店、人才公园等等。华润对深圳湾的建设期却起到了功不可没的作用。

到现在，随着后海总部基地规划逐一落地，这一带已经成为以华润带头的深圳未来最重要的企业聚集地之一，也是中国总部企业最为密集的聚集地之一。

和深圳湾超级总部基地相比，后海总部基很多项目已经建成并投入使用。

这里吸引了大量互联网、金融、科技领域的精英，这些人收入颇丰，是一群社会新贵，有强劲的购买力，也顺势助推了后海深圳湾一带的房价的上升。

地段核心 景观稀缺

从地图上看，后海位于南山蛇口半岛东北部，隔着深圳湾大桥和香港元朗、屯门相望，又是深圳湾的西部起点。

后海以前是填海造陆而来的，地块平整方正。后海西南侧是蛇口山和招商局主导的蛇口半岛，西部又是填海造陆的大前海金融区。

独特的位置也决定了后海稀缺的海景资源和舒适的居住氛围。

深圳湾的瑞府、悦府、深圳湾一号等豪宅以无边际海景为基础配置。

上图是朋友圈一位姐姐在深圳湾一号窗边拍摄的风景，可以看到与华润总部基地对望，眼下是77万平米的人才公园和无边际的海岸线，在远处能看到深圳湾全景。

深圳湾豪宅的接连面世，也顺势拉升了后海房价的高度。

我发现，绿中介上后海片区目前在售的500多套二手房中，把「海」字作为卖点的楼盘也占了不小比例。

不仅如此，后海这一带城市界面也非常新。你走在其间，几乎看不到老旧拥挤的农民房和污水横流的工业厂房，这里环境非常干净，居住氛围很纯粹。

后海往南不到一公里，就是深圳最著名的15公里深圳湾滨海休闲带以及新建的人才公园。

这里空气优美，生态景观和人文气息都非常浓郁，每到夜晚人才公园会上演流光溢彩的灯光秀。

后海独特的地段决定了楼盘稀缺的海景、环境环境资源，居住体验应该位列深圳前三。

但是相比老去的香蜜湖、华侨城和交通不便的盐田，后海深圳湾才是深圳new money青睐的新宠，这里更新、景观更好、更豪。

这些都成为后海一带房价居高不下的原因。

区域内配套成熟

除了后海的规划和景观占了得天独厚的优势，后海一带非常成熟、完善的生活配套也保证了房价的坚挺。

交通方面，后海片区内地铁2号线、11号线和9号线交汇，设有深湾、红树湾、科苑、后海、登良、海月、湾厦7个地铁站把后海全覆盖，可以说，后海的每一个楼盘都是地铁口物业。

此外，还有滨海大道、沿江高速等几条主干道与其他区域相联，使得居民交通出行非常方便。

商业方面，后海的商业氛围是我见过全深圳较好的。

（海岸城）

片区内有高端的深圳湾万象城；有中端的茂业百货、海雅缤纷城，还有稍微低端点的天虹商场。有12万体量的开放式商业街区海岸城，也有无数住宅底商。

（海雅缤纷城）

不论是国际一线的大牌，还是几块钱的蔬菜，在后海能满足不同层次的消费者的需求。

（“高配”版的天虹）

（深圳湾万象城）

文化娱乐方面，南山是深圳文娱设施最多的地方，而后海又是南山文化娱乐最密集的区域，这里不仅铜钱味十足，书卷气也不差。

这里有深圳较大的、举办过2011年亚运会的深圳湾体育中心春茧，平常想听演唱会、看比赛，不过是步行的距离；

这里有中国最先进的保利剧院，独特的造型和先进的歌舞剧演出是使它不仅辐射后海南山，更是吸引全深圳的人前来；

这里还有深圳书城、现代艺术馆等文化设施，周末总是人满为患。可以说是整个深圳的文化养料供给地。

学校教育配套方面，目前后海片区的学位是育才四小、育才三中，还有后海小学、北师大附中、南山外国语滨海部，以及蛇口小学、蛇口中学。总体来说比较分散，好学校和普通学校都有。

其中，南二外、北师大附属学校、育才等都是深圳升学率排名非常靠前的学校。本来优质教育就极其短缺的深圳，再加上配套如此完善的片区规划，不涨也难。

学位、文化、商业、交通，任何一条放在深圳都是可圈可点的优质资源，这么多利好组团袭来，打造了一个生活配套极齐完善、纯粹的住宅。为什么贵，一目了然。

最 后

在调研的一天中整体氛围来看，后海一带楼盘有以下几个明显的特点：

1.以大户型为主。从目前挂盘情况来看，100以上的大户型为主要待售房源，总价也至少千万。片区内的豪宅通过价格过滤掉大部分的炒房客，保持了这里居住的纯粹性。这一点，在我走访中感触比较明显。

2.楼盘品质较高。

（建于2002年的海印长城）

除了近深圳湾的一片有少量新房。后海整体都是十几年楼龄的旧盘，但是外立面依旧整洁气派、保养的非常好，绿化和社区环境不错，依稀能看到当年豪宅的风范。

3.片区内整体价格比较一致。都是10万上下十几年楼邻的二手房。除了个别景观资源优质、户型朝向更好的房源出价高点，没有什么分裂。集体优等生的既视感。

放眼全深圳，在近十年内，怕是也找不到这样优质的片区。现在和未来，深圳都是属于后海的时代。

（以上图片部分来自网络，侵删）

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