被低估的板块之莘庄南-松江莘闵别墅区

上 海 楼 市

上海市2016-2040城市总体规划颁布后，莘庄又成热议的话题，规划中提到：徐家汇并入中央活动区，另外增加了莘庄、虹桥等6个新城市副中心，其中，莘庄接棒了徐家汇市区"南大门"的位置。伴随着规划发展板块价值飞升，在莘庄十年以上二手房逼近5万的情况下，一个被低估的板块走进了置业者的视野——莘闵别墅区。

徐家汇——西上海成熟但昂贵的生活

徐家汇徐家汇位于上海主城区的西南繁华徐家汇部，靠近上海交通大学和徐汇区委区政府，是上海市十大商业之一，该商圈是集购物、娱乐、商贸、休闲、住宿、餐饮、培训教育为一体的综合性商业区域。无论在人广工作，还是在中山公园生活，徐家汇一直受到上海置业者的追捧。徐汇区中已通车和在建中的轨道交通线路多达7条。各轨道交通线路基本可以到达板块内任何地方。由于徐家汇特殊的地理位置，价格一直领跑上海各地区，二手房成交均价高达8万/平且无新房可售。以徐家汇为点立足西上海，生活负担可想而知。

莘庄——配套渐完善但板块十年无新房

2040上海城市规划，莘庄已升级成为未来城市副中心。交通方面：莘庄采用发达国家的TODTOWN综合交通枢纽，四通八达。区域内19万方交通规划包涵了：轨道交通一号线、五号线，铁路金山支线、沪杭客运专线，莘庄南北公交枢纽15条公交线路，以及拥有亚洲级立交——莘庄立交。商业方面：莘庄人口聚集商业需求量大，版块内仲盛国际、百盛、家乐福，欣欣商业街、凯德龙之梦等卖场遍地开花。且卖场设有多条班车通往，居民购物生活便利。

当然完善背后，莘庄生活的负担也逐渐显现。莘庄十年无新房，住宅均已老化二手房成交均价破5万/平。且莘庄附近五公里的古美九亭梅陇等板块价格腾空上天，新房及次新房价格均在7万/平左右。想要在此置业的新房购房者压力甚重。

莘闵别墅区——近徐家汇莘庄被低估的板块

区位优势：

莘闵别墅区环境优雅生态宜居，是上海五大别墅集聚地之一，云集了多家知名开发商的别墅项目，是目前为止最成熟的城市别墅区。有着徐家汇后花园之称的莘闵板块更是依托大虹桥、徐家汇以及大莘庄，励志打造为西上海下一个城市副中心。 莘闵距离莘庄板块仅5公里车程，从莘闵出发，到达徐家汇、人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽的直线距离都在30km以内。作为最早、最成熟的城市别墅区，莘闵别墅区具备松江其他板块、其他区域无法比拟的地段稀缺性。放眼西上海置业，莘闵别墅区板块优势明显。

交通配套：

依托轨道交通1号线、5号线，通过沪闵高架延伸段连接的外环线、沪宁、沪杭高速公路、G60，银都西路隧道的开通以及22号线等大交通圈的改善，莘闵区域的商业价值腹地即将全面形成。这意味着近十年来，莘闵别墅区将首次搭乘城铁经济的快车，彻底改变莘闵别墅区的发展现状，带动整个板块的城市化进程。

商业配套：

莘闵墅区的大商业配套依托莘庄配套，5公里车程可以直达莘庄各个卖场，出入无忧。

价格方面：

莘庄站边上的多层住宅，已经站上800万高岗。大莘庄范围内春申站周围，房龄十年以上、十五年以内次新，100多平挂牌价已不低于700万。

相比莘庄整体价格，莘闵别墅区的均价有特别优势。但由于莘闵别墅区基本以别墅项目为主总价高，所以整体价格优势并不突出。不过该板块有金地双都汇洋房产品在售，建面89平总价约400万起。其均价跟5km左右之处——2015年底金辉莘庄地王4.38w/㎡的楼板价非常接近了！非毛坯洋房与地王裸价齐平！

在上海2040城市总体规划的背景下，徐家汇并入中央活动区，莘庄成为新城市副中心，被低估的莘闵别墅区必将厚积薄发，未来一片繁荣。