上海的房价和它的动物精神

上海房地产市场从2009年以来一直呈现上涨的大势，虽然2013年6月—2015年4月其间出现短暂“停滞”，但2015年5月以来，房价又开始快速上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但效果都不明显。上海房产市场过往10多年的特征简单总结来说就是：涨得快、涨幅高。    

    ~上海~ 

     上海房地产价格居高不下的根本原因是什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？严格调控后的较新现状又是如何？多多作为一位上海人，很想跟大家分享一下自己的观点。

    （一）上海房地产市场的现状 

据焦点较新数据显示，截至9月27日，2017年上海新建商品住宅成交面积共502.6万方，成交40928套。回望前3季度，一个比较明显的现象就是每个月成交面积都不足百万方，甚至有几个月份成交面积均在50万方以下。与去年前3季度相比，楼市成交稍显惨淡。那么，究竟现在上海商品住宅成交市场如何呢？

截至9月27日，2017年新房成交面积共502.6万方，成交套数共40928套，特别量相比去年来讲非常低。而2016年前3季度就有5个月成交面积都在百万方以上，去年3月份仅仅一个月成交面积就高达229.4万方。

成交均价较平稳 无太大波动

从2017年前三季度各月商品住宅成交均价走势来看，其中峰值出现在5月份，均价为50401元/㎡，较6月的谷值46183元/平涨幅10.5%，仅有5月份商品住宅成交均价破5字头，今年在调控政策的不断收紧、市场供需失衡等多种因素下，市场观望情绪再起，房地产市场逐渐回归理性，房价涨幅也趋于平缓，无太大波动。反观去年成交均价，9月的峰值44850元/平较4月的谷值32645元/平涨幅37.39%。

政策趋紧 供应不济

前三季度，上海新房市场紧缩政策环境没有丝毫转变迹象，政策效果逐渐显现，新增供应严重不足，制约销售规模的增长。统计显示，今年前3季度上海新建商品住宅供应面积355.5万方，而2016年前3季度新增供应面积为672.8万方。相比去年，供应面积明显减少。

从最近两年纯商品住宅供求变化看，2016、2017年都出现供不应求，特别是2017年上海楼市一直处于供不应求的局面。截至9月28日，2017年新增供应与成交面积比为1.4，较2016年前季度的1.75有所下降，2017年供需失衡的程度远大于2016年。

     对于2017年上海房地产市场数据来说，除却成交规模相对比较弱之外，还有一个显著的特点就是新开盘产品去化显著分化，集体“日光”难以再现，尤其是那些价格仍在高位的项目去化不甚理想。但是不能认为市场不好，实际上仍有部分楼盘开盘日清，说明购房热情还是有的。之所以成交规模不大，和房地产市场推盘节奏慢有关。

（二）上海房产居高不下的原因

对于房价，有人喜欢从城镇化去分析，有人喜欢从 M2 入手，还有人喜欢从国际形势去解释，当然更多的人喜欢从最传统的供需分析。但不管是以何种角度得出的结论，都将是孤立的、片面的。

中国房地产 18 年的发展历史，混杂各方面因素，绝不是简单的市场经济，而是多维度因素动态平衡下的产物，核心因素有：人口迁徙、土地价格、货币环境、动物精神（盲投）、政策。前四个为正相关指数，最后一个为负相关指数。

上海是中国的核心城市，参照以上五个影响方面，我们细分来看：

1.城市吸引力

上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，是全国乃至全世界有钱人的上海，是受过高等教育赚高薪人士的上海。城市之间的竞争力决定了对人才的吸引力。而吸纳的人才越多，居住的需求便越大，同时掐住供应（土地）端，房价想不贵都难。

2.土地价格

面包的价格离不开面粉，房价脱胎的主体是土地，各城市的经济实力、基建设施、工商业配套、人口素质决定土地价格。

从来就没有什么普天之下，莫非王土，一视同仁。一线城市的地皮就是要比其他城市金贵，能招来周杰伦开演唱会的地能跟村口戏台子的地比么，能买香奈儿普拉达的地能跟遍地红蜻蜓、阿迪王的地比么，邻居是马云马化腾的地能跟隔壁是王二麻子的地比么。

能级不同、档位不同，天赋上就决定了差距。

3.货币环境

稍有些经济学知识的人都知道，货币超发会引发通货膨胀，而通货膨胀会推升资产价格的上涨。M2的增速今年以来确实有所回落，但总量已经高达160万亿左右，8-10%的增速带来的增量已经庞大到足够惊人的地步，而且请注意，超发的货币不是均匀分布到全国的各个省市，超发货币源头在北京，不可能人手一份，皆大欢喜，它只会随着权利这条线分配给最亲近的人。每年十几万亿的钱从权利中央一圈一圈向外扩散，排名前列轮受益者必然是权利场中心的一线城市，第二轮是内陆中心城市，第三轮是各省省会 ......

这是一场按权利分配的财富盛宴，而当一切落袋为安、木已成舟，房地产出来承担大部分后果。

4. 动物精神 & 限制政策

这是两个对立的常量，所以放在一起讲。

动物精神指的是人的趋同性、趋利性，通俗的讲两个字：炒房。在 2016 年，动物精神达到了中国 18 年房地产历史的较高峰。隔壁老王上个月买的房，这个月就涨了 100 万，房子你抢不抢？深圳一年涨了 40%，长沙一年涨了 5%，你买哪？当动物精神被激活，购房者的眼里将只有利益，未来如何不重要，只要不是最后的接盘侠，都是赢家。

当然各个城市之间的动物精神力也分高低，比如炒房客们买武汉成都，明明便宜的要死，却还要掂量一下会不会栽跟头，而买北京上海，却是能上岸绝不拖泥带水，京沪永远涨已经成为他们的宗教信仰。

打击炒房最直接的武器莫过于政策，通过限购抑制需求，通过限售控制交易，通过限贷收紧流动性，通过限价直接抑制价格，通过限离为政策打补丁，这一轮政策说是史上最为认真的也不为过。但也仅限于避免差距拉开，想通过政策来逆转城市间房价排名，几乎不可能。

综上所述，上海的近期现状为：

城市吸引力：正向

土地价格：中性

货币环境：正向

动物精神：中性

限制政策：负向

房价基本稳定

（三）2018 年上海房价的趋势预测

1.城市吸引力：预计正向且更进一步

最近几年，上海一直执行的是限制人口的政策，对于外来人口的居住、落户、家庭保障等问题都是冷酷态度，而今年租售同权被重申，大量纯租赁地块入市，无疑会将城市对外来人才的吸引力更进一步。

2.土地价格：预计中性偏正向

2016 地王频出，2018 年基本都要建成开卖，价格不可能继续维持现有体系，房价坐实，土地价格自然也要水涨船高。

3.货币环境：货币只要超发，这个一直存在

4.动物精神：随政策波动

5.限制政策：预计中性

这一轮的政策调控其实非常成功，因为限制的目的从来不是降房价，而是稳房价。漂亮的成绩单已经有了，持续破坏市场经济的强制手段松开是大概率事件。（强行调控破坏市场经济的时间越长，遭到市场经济反噬的代价越大）

综上所述：2018 年上海房地产大概率复苏，比不上天时地利人和的 2016 年，一波小牛市还是可以期待的。