上海房价或全面进入5万时代,刚需应该怎么办?

还记得这张去年刷爆朋友圈的图吗？

这上面的数字马上又要被改写了。

夏至未来莫道热，上海土地市场似乎也因为节气的到来而“热”了一把。

6月21日是夏至，当天晚间上海规土局发布公告，一口气推出多幅住宅用地，分别位于宝山工业区、青浦淀山湖大道、嘉定安亭、奉贤南桥等地，全部采用招挂复合方式出让。这些地块目前的楼板起始价部分接近3万元/平方米，较低也要有2万元/平方米。如果按此推算，上海房价或将全面进入“5”字头时代。

无巧不成书，就在“地王”二字又被推向风口浪尖时，笔者听闻，去年上海排名前列地王——闵行马桥纯住宅项目禹州府即将入市，今日已拿到预售许可证。

地王不易做

在今年8月紧张刺激的拍地血战之前，让我们把眼光拉回波澜壮阔的2016年的上海土地市场。

还记得2016年1月21日那一天，随着拍卖师的锤音落定，19家房企疯狂争夺的闵行区马桥镇MHC10803单元25A—07A地块的由全国地产40强禹州地产获得。楼面价锁定在28972.22元/平方米，溢价率达189.2%。

彼时的大家还不知道三个月后，一天之内三家地王同时产生，也还没有泗泾奉贤破6（以下均为传闻的保本价），顾村和松江破7，周浦破8的传闻，而静安中兴路更没有达到10万元/平方米的地价。

如今一年多过去了，一掷几十亿独孤求败的快感早已被市场调控、舆论导向、销售目标以及产品与溢价之间的权衡而磨灭的精疲力尽。盘点2016诸多昔日明星地块，绝大多数开工进度缓慢，能拿到预售证的项目寥寥。

据透露，去年1月诞生的马桥地王禹州府（楼板价29000元/平方米）想好了入市的姿态。在严格遵守政府限价要求的情况下，禹州府单价较低4.3万元/平方米起，远低于周围二手次新房5万元/平方米的报价。根据公开资料显示，该项目主力户型为77平方米2房、89平方米3房及120平方米4房。这就意味着，较低380多万就可以一步到位买三房。

断供良久 二手房暴涨

职业习惯，一听闻禹州府即将推出的上市价，笔者就排名前列时间查阅资料，令人匪夷所思的是，马桥板块“断供”已经好久。

来自上海中原研究机构的数据显示，马桥供应量逐年减少的迹象十分明显。从2014年的31.3万平方米锐减至2016年10.3万平方米。但三年成交量则一致保持平稳在20万平方米左右，这就导致板块存量仅4.7万平方米。

▲数据来源：中原地产研究部

综合几家中介公司了解的情况，笔者得知：马桥板块今年以来新房成交只有155套，二手房成交130套。成交量的不活跃却掩盖不住房价的涨幅。据悉，像马桥的二手房景城品雅苑，去年1月均价2.9万元/平方米，今年5月成交价已经到达4万元/平方米。禹州府单价仅4.3万元/平方米起，而同类型的万科和绿地二手房也已经达到5万元/平方米。

区域热土

马桥在哪？见下图。马桥远吗？人民广场画个圈，距离马桥30公里，距离8月即将开拍的青浦盈港地块40公里，奉贤南桥地块50公里。事实上，从2015年开始，“环线论”的房价体系开始逐渐失灵，中外环房价涨幅领跑上海，外郊环也顺势一路开挂，城市面貌发展迅猛。

近日，笔者特地去马桥看了一下这个“限价地王。售楼处接待人员向笔者大谈特谈了一番马桥的区域价值。就在前不久，国际先进酒店品牌安缦宣布落户马桥。这是继灵隐寺与颐和园安缦酒店之后，全球较大、中国第三家安缦酒店，命名为“养云”。选址非常讲究的安缦酒店正是看中马桥四千多年的文化底蕴，又是以旗忠板块定位为低密度生态别墅区的优越环境做为支撑。

据现场销售人员介绍：如今的马桥早已被贴上莘庄南最宜居的标签。除莘庄板块是闵区的政治、经济、文化中心外，其余板块如顓桥板块、吴泾板块、江川板块及紫竹板块都是以高科技研发或先进制造业为主，而马桥则处在少有一块规划为低密度生态居住区的马桥旗忠板块，重点规划包括可举办高级网球大师赛的旗忠森林体育城和旗忠高尔夫球场。

除此之外，马桥商业配套齐全。大型商业配套可享莘庄板块的仲盛世界商城、龙之梦及南方商场等，这里是上海西南片区最繁华的商业中心。3公里外是老闵行商圈，包含有碧江广场、欧尚超市等购物广场，如今还有顓桥万达广场、顓桥龙湖天街在建。

让笔者略吃惊的是马桥的教育设施，含括了从幼儿园到大学的全龄化教育配套，坐享国际化教学环境。特别要指出的是德威英国国际学校，这座具有四百年悠久历史的独立学校，目前在整个亚洲也只开设了8所。而马桥实验幼儿园、马桥实验小学、复旦万科实验中学、马桥中心幼儿园，马桥中心小学等属于非常不错的公立小学。

成熟丰富的配套与之匹配的高精尖企事业人才的汇聚。从早期政府规划打造的闵行高精尖企业园区之后，闵行区马桥板块开始逐渐成型。大量知名企业的入驻，带来了一大批高精尖人才开始落户马桥周边，必然导致高精尖人才导入，对高端住宅的需求也随即增大。因此马桥板块近年迅速吸引了绿城、禹州、和记黄埔、中星、万科、绿地、龙湖及先进等各大开发商追捧，纷纷拿地。

三房总价不足400万

据现场拿到的销售信息显示，禹州府是总建筑面积约13万平方米的纯住宅项目，与市政规划的体育公园隔江相望，住宅整体规划8栋17层及3栋20层高层，主力户型为77平方米2房、89平方米3房及120平方米4房，层高3.0米。能把89平方米做成三房两厅两卫，一梯一户南北通，且均带飘窗，这种超高得房率的户型为区域内罕见。因为据笔者所知周边，周围差不多的三房项目是98平方米一个卫生间，2.9米的层高也略低。

作为板块内少有一个纯酒店式体验社区，禹州府以独具一格的新亚洲风格区别于同区域其他项目。从已经露出的外立面来看，项目主要以石材基座、淡色真石漆及铝板天顶组成。整个墙面的质感，懂行的人一眼就能看出来，在上海几乎很少有能把真石漆做的这么好的项目。

最让人觉得贴心的设计是，整个小区融入了风雨连廊、水院、屏风等设计，沿着风雨连廊可直接通往社区每一栋楼，避免了雨天在小区内周转的烦恼，作为区域内独有的完全采用人车分流的小区，项目设计还了精装交付的一楼大堂和3个精装双大堂地下车库。

在考察工地的现场，笔者还看到了一颗被保护的银杏树，据说这是一颗有着两百多年历史的古银杏，开发商特意做了保护措施，未来也是小区的一道最美风景线。据悉，小区的西北角规划了康体慢跑区，主要设计标准的400米智能夜光跑道，在细节上还设计了起点、终点休息景亭、卡路里消耗标识及热身活动区等。除上这几处特色功能区外，全区还规划有6大宅间绿化组团。

去年以来，为了控制房价过快上涨，诸多城市先后实施“限价令”，最直接的就是严格管控预售证申报价格。在当前楼市调整、政府限价的窗口期下，上海所有新开楼盘的售价几乎都在预期价格基础上打了个8折-85折。而能以400万不到的总价买到品质不打折的三房更是难得的机遇。

这是入市较佳

也是最后的时机

再不抓住也许又后悔莫及。

途经这个项目围墙看到他家的广告语：“多数人住城，少数人住府”，笔者突然心生感慨：谁都希望自己成为当年买了“金茂府”，不拘泥传统的环线板块价值论，在置业时注重洞悉城市生长脉络及价格洼地，才能笑到最后。

毕竟，地王只是一时之宠

赢家生活才是归属