2011上半年天价楼盘频现 开发商暴利没商量

上半年的楼市中，关于“天价”楼盘的消息，引来了人们茶余饭后的热议。北京钓鱼台七号院漫天要出了全国较高每平方米30万元的天价刚被处罚，上海佘山月湖山庄接着推出了较高单价23.8万元的高价房源，被房管部门约谈，要求参照周边房价水平重新核价。在全国百姓都在为住房犯愁的当下，以上两事被戏称开发商没事“找修理”。

低成本，高售价曝出“最严调控”下的楼市暴利，与令人咂舌的房价相比，这些楼盘的开发成本低的难以想象。中新网房产频道了解到，北京钓鱼台七号院楼盘成本较高很可能在4万元／平方米以下，而上海佘山月湖山庄二期每平方米的建设投入仅2351.47元。

据新华网报道，北京钓鱼台七号院2009年7月21日开盘时，以7.2万元的较高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第1季度，每平方米销售均价突破8万元，3季度已达到10.35万元。今年5月，该楼盘公布了一批拿得销售证的现房，其中3号楼为30万元／平方米，1号楼和4号楼为20万元／平方米，2号楼为18万元／平方米。这不仅是目前北京较高的价格，也是中国内地可公开查询的单价较高项目，而分析人士指出，该楼盘成本较高很可能在4万元／平方米以下。

《每日经济新闻》报道指出，平均每平方米网上参考价高达7.8万~23.8万元的上海佘山月湖山庄二期每平方米的建设投入仅2351.47元，整个项目的绿化和工程施工总投入仅为6500多万元，仅相当于该楼盘一栋别墅的总价。

双双降房价 被戏称没事“找修理”

楼盘定价如此之高，显示不符合当前国家对房地产市场的调控要求。在当地主管部门的“过问”下，北京钓鱼台七号院与上海佘山月湖山庄双双调低定价销售，被戏称没事“找修理”。

5月初，北京钓鱼台七号院30万天价楼盘被媒体报道，引起北京市相关部门的重视。北京市住房和城乡建设委员会6月3日宣布，暂停该项目23套定价过高房屋的销售，并已联合北京市地税局对该项目展开调查。经调查发现，虽然该项目销售手续齐全，但存在销售现场公示不规范问题。而且，开发商在未取得精装修施工许可手续的情况下，便擅自开工建设，属于违规开工，被处以171.9万元的罚款。

北京钓鱼台七号院开发商中赫集团6月17日在网上发表声明，表示接受，决定撤销原有定价，每平方米30万元的3号楼顶层房屋，不再继续销售，留作企业自用。其余22套现房房源的价格，参照今年一季度实际成交价格，重新定价。北京市房地产交易管理网显示，调价后各楼的拟售均价降为每平方米13.5万元至15万元之间。

同样，上海佘山月湖山庄的开发商上海利宝房地产开发有限公司负责人也被房管部门约谈。松江区房管局认定该楼盘定价偏高，不符合调控要求。开发企业应当根据目前的实际成交情况，并参照周边房价水平重新核价，并报房管部门备案。

目前，上海网上房地产上该项目这套房源的报价已经发生改变，从之前的24.6万元/平方米，下调到了21.6万元/平方米。

有此一说：天价为避调控 还是营销炒作？

当前国家对房地产市场的调控频频加紧，开发商为什么敢叫出天价呢？有一种说法是，开发商是想通过超高价格来托底，把其他低于此价的户型顺利售出。希望通过部分房源的价格先进，营造高档次、高品质的整体形象，以此吸引买家，带动其他房源的销售。

也有人认为开发商定出较高价格是为了规避当前楼市调控。上海佘山月湖山庄的开发商一位人士在回答媒体采访时称，由于目前定价系统按照国家规定，在价格定出后只允许下浮，所以在项目定价过程中也考量到了这一因素，有所上升。

另外，也有评论指出，从房地产营销角度来看，北京钓鱼台七号院与上海佘山月湖山庄，由于部分房源的畸高价格，引来媒体争相报道、社会高度关注，可谓省钱省力还赚名声，这对其他老老实实定价、认认真真营销的房地产企业，又是一种不正当竞争。

近年部分天价楼盘一览

1、上海汤臣一品，2005年10月开盘，目前均价160000元/平方米

2、北京钓鱼台七号院，2009年7月开盘，目前均价110000元/平方米

3、上海中粮海景壹号，2009年11月开盘，当时均价110000元/平方米

4、北京霞公府，2010年8月开盘，目前均价106000元/平方米

5、北京长安8号，2010年4月开盘，目前均价80000元／平方米

6、广州大一山庄，2010年12月开盘，目前均价60000元/平方米

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最近几条关于“天价”楼盘的消息，引来了人们茶余饭后的热议。

先是北京出现一个叫价30万元/平方米的楼盘“钓鱼台7号”，被北京市住建委叫停销售。后又有上海松江一个名为“佘山月湖山庄”的别墅项目，推出了较高单价23.8万元的高价房源，被房管部门要求参照周边房价水平重新核价。

尽管和大多数老百姓并不相干，但人们还是乐于议论这些楼盘，概因为其“富有想象力”的价格。按照上海市统计局公布的数据，去年上海新建商品住宅均价为14213元/平方米，扣除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后，市场化新建商品住宅的均价为20995元/平方米。即便是上海一线滨江和独栋别墅等“豪宅”，报价也基本上在10万元-15万元/平方米这一区间。突然，一个单价近24万元的楼盘凌空闪现，怎能不令人好奇？

楼盘为啥有“天价”？售楼人员解释无外乎是因为该楼盘有着少有不可再生的地理位置、一流品牌精心打造堪称精品杰作之类。然而宏观调控声声紧，这样的声音听来总觉“刺耳”。

且看，“佘山月湖山庄二期”项目共有55幢别墅，报价10万元/平方米以下的4幢，20万元/平方米以上的7幢，其中报价较高的一幢为23.8万元/平方米，自6月11日正式开盘以来，实际签订出售合同的只有1套，单价6.79万元/平方米，另有4套签订了订金合同，每平方米单价分别为6.95万、7.04万、7.22万和12.08万元，较网上报价有15%左右降幅。

同一个小区，房源实际成交价格和较高报价的差异如此之大，不免令人怀疑，这“天价”背后是否还有其他含义。或许是，项目已经建成，总不能捂盘不卖，干脆部分房源挂个高价，有人买，当然好，有价无市，就留着慢慢卖？又或许是，希望通过部分房源的价格先进，营造高档次、高品质的整体形象，以此吸引高端买家，带动其他房源的销售？当然，这些都只是揣测。

可是，不管真实原因是什么，“天价”带来的负面效应，是必须引起重视的。房地产产品的定价有联动效应，某个项目定价偏高，虽然自身可能形成不了真实交易，但对周边楼盘及同类产品的价格会产生带动作用，而高端楼盘价格上涨，必然带动中端市场，最终形成“多米诺骨牌效应”，这显然不符合当前国家对房市的总体调控要求。

从房地产营销角度来看，“钓鱼台7号”也好，“佘山月湖山庄”也罢，由于部分房源的畸高价格，引来媒体争相报道、社会高度关注，可谓省钱省力还赚名声，这对其他老老实实定价、认认真真营销的房地产企业，又是一种不正当竞争。按照此种逻辑，以后房产企业岂不是该争相哗众取宠，谁还愿意踏踏实实搞经营？此风若长，市场必乱。

而回顾近年来房地产市场的发展，开发商雇人排队制造热销假象、内部人员先交易再撤单……诸如此类的怪相，时有耳闻，虽然有的也受到了一定处罚，但仍屡禁不绝。究其原因，还是违法成本过低。相比开发商的巨额利润，目前有关法律法规对于开发商违规的处罚规定，依然是十分“仁慈”，以至于警示作用不大。眼下，对于“钓鱼台7号”，北京市住建委已正式限制23套被社会质疑定价过高房源的网签，市地税局也对该项目启动了税收稽查程序；“佘山月湖山庄”则被要求参照周边房价水平重新核价，并报房管部门备案。除此以外，相关的法律法规是否还该进一步跟进，让“噪音”制造者真正望而生畏？